作者 秦晉

據(jù)克而瑞、中指研究院、廣發(fā)證券等機(jī)構(gòu)發(fā)布的半年報(bào)研報(bào)，2025 年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)受政策調(diào)整與市場(chǎng)需求變化影響，呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)。部分房企憑借精準(zhǔn)戰(zhàn)略、靈活經(jīng)營(yíng)與強(qiáng)勁產(chǎn)品力實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展，核心特征集中在核心城市聚焦、國(guó)企引領(lǐng)與民企復(fù)蘇、產(chǎn)品與策略創(chuàng)新三方面，為行業(yè)轉(zhuǎn)型提供方向。

聚焦高能級(jí)市場(chǎng)

市場(chǎng)需求向優(yōu)質(zhì)區(qū)域集中，頭部房企將資源傾斜核心城市，深耕一線與重點(diǎn)二線城市，構(gòu)建 “以核心城市為基石” 的格局。

一線城市對(duì)房企銷售貢獻(xiàn)顯著提升，成為業(yè)績(jī)支柱。數(shù)據(jù)顯示，TOP10 房企中，招商蛇口、越秀地產(chǎn)、中國(guó)金茂等一線城市銷售貢獻(xiàn)率超 50%，半數(shù)以上銷售額來自北上廣深；保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地等貢獻(xiàn)率也超 40%。這些企業(yè)遵循 “主流城市、主流地段” 原則，優(yōu)先布局人口流入多、經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)的區(qū)域，規(guī)避三四線城市風(fēng)險(xiǎn)，保障去化與利潤(rùn)。

二線城市成房企拓展 “主戰(zhàn)場(chǎng)”，代建領(lǐng)域尤為突出。龍湖龍智造、遠(yuǎn)洋建管 2025 年上半年在一二線城市新拓項(xiàng)目面積占比近 90%，旭輝建管二線城市占比達(dá) 60%。二線城市拿地成本低于一線，且有充足改善型需求，成為房企平衡 “利潤(rùn)” 與 “規(guī)?！?的關(guān)鍵選擇。

國(guó)央企主導(dǎo)，民企復(fù)蘇

2025 年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn) “國(guó)央企領(lǐng)跑、民企逐步復(fù)蘇” 格局，兩類企業(yè)在銷售與拿地環(huán)節(jié)協(xié)同發(fā)力，提升行業(yè)穩(wěn)定性。

銷售端，國(guó)央企憑資金優(yōu)勢(shì)與品牌信任度占據(jù)主導(dǎo)。2025 年上半年累計(jì)操盤銷售金額排名前列的企業(yè)中，保利發(fā)展、綠城中國(guó)、中海地產(chǎn)位居前列，它們依托國(guó)企背景獲穩(wěn)定融資與政策傾斜，推盤營(yíng)銷更具優(yōu)勢(shì)。民企則靠差異化策略突破，濱江集團(tuán)聚焦長(zhǎng)三角改善需求，建發(fā)房產(chǎn)以 “新中式” 風(fēng)格打造特色，兩家均實(shí)現(xiàn)銷售額同比正增長(zhǎng)，民企市場(chǎng)信心逐步修復(fù)。

拿地端，國(guó)央企 “主力軍” 作用凸顯，民企活躍度提升。2025 年上半年，TOP100 房企拿地總額同比增 33.3%，拿地金額前十中國(guó)央企占 8 席，憑資金與低成本融資優(yōu)勢(shì)成土地市場(chǎng) “壓艙石”。民企中，濱江集團(tuán)、邦泰集團(tuán)表現(xiàn)活躍，拿地金額進(jìn)入行業(yè)前二十，它們聚焦深耕區(qū)域，選擇低風(fēng)險(xiǎn)地塊，為后續(xù)發(fā)展儲(chǔ)備貨值。

TOP10房企中，4家如建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)累計(jì)銷售同比為正,而TOP11-30及TOP51-100梯隊(duì)整體仍下滑,顯示行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。

產(chǎn)品與策略創(chuàng)新

面對(duì) “好房子” 政策導(dǎo)向與消費(fèi)需求升級(jí)，優(yōu)秀房企通過強(qiáng)化產(chǎn)品力、優(yōu)化投資策略、挖掘新業(yè)務(wù)，適配市場(chǎng)趨勢(shì)，為行業(yè)轉(zhuǎn)型提供路徑。

產(chǎn)品力打造以標(biāo)準(zhǔn)化與文化融合為核心。代建企業(yè)率先推標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線：綠城管理的 “雲(yún)萃系”“瑧玉系” 覆蓋高端與剛需，保障質(zhì)量；金地管理 “清嵐” 品牌融合現(xiàn)代審美與屬地文化，增強(qiáng)產(chǎn)品辨識(shí)度。頭部企業(yè)還完善品牌傳播，如旭輝建管開營(yíng)銷戰(zhàn)訓(xùn)營(yíng)、結(jié)合多渠道宣傳，擴(kuò)大影響力。

投資策略與業(yè)務(wù)拓展注重 “靈活” 與 “多元”。房企普遍采用 “以銷定投”，如保利發(fā)展、中海地產(chǎn)在核心城市選優(yōu)質(zhì)地塊，提升資金效率；同時(shí)響應(yīng)政策，參與城中村改造，中國(guó)金茂、招商蛇口等介入上海、廣州相關(guān)項(xiàng)目，助力城市更新并去化存量。此外，代建成新增長(zhǎng)引擎，2025 年上半年代建 TOP20 企業(yè)新增簽約建面 1.0983 億平方米，同比增 28%，TOP5 集中度近 50%，綠城管理以 1989 萬平方米領(lǐng)跑，代建降低房企資金壓力，開辟新利潤(rùn)源。

整體而言，2025 年上半年優(yōu)質(zhì)房企圍繞三大方向發(fā)力，順應(yīng)市場(chǎng)變化，構(gòu)建競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這既指明行業(yè)發(fā)展路徑，也預(yù)示行業(yè)從 “規(guī)模擴(kuò)張” 向 “質(zhì)量提升” 轉(zhuǎn)型，未來具備資源整合與創(chuàng)新能力的企業(yè)更易脫穎而出。

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