文/謝逸楓

9.26會(huì)議定調(diào)“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，釋放了最強(qiáng)“穩(wěn)樓市”信號(hào)，本次12.9會(huì)議再次提出要“穩(wěn)住樓市”，釋放了更加堅(jiān)定的穩(wěn)樓市政策基調(diào)。

穩(wěn)住樓市、適度寬松的貨幣政策、更加積極的財(cái)政政策，這將是與以往經(jīng)濟(jì)會(huì)議中2024年最大的三大變化，意味著中國經(jīng)濟(jì)、樓市、股市將迎重大利好政策。

提振市場(chǎng)信心、延續(xù)一線和核心二線城市成交量上升的勢(shì)頭及鞏固市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的預(yù)期，修復(fù)供求關(guān)系、房企信用和基本面，將吹響第二輪刺激政策號(hào)角。

2025年穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要。振興房地產(chǎn)，是振興經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵。要穩(wěn)住樓市、股市，必須貨幣放水、財(cái)政加碼，國家加杠桿。

政策新基調(diào)

穩(wěn)住樓市、適度寬松的貨幣政策、更加積極的財(cái)政政策，這是2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)基調(diào)、政策基調(diào)，具有指導(dǎo)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方向、政策調(diào)整方向意義。

穩(wěn)住樓市、適度寬松的貨幣政策和更加積極的財(cái)政政策新基調(diào)，透露出2025年貨幣放水、財(cái)政加碼、國家加杠桿，房地產(chǎn)迎來重大轉(zhuǎn)折點(diǎn)的拐點(diǎn)信號(hào)。

穩(wěn)住樓市、適度寬松的貨幣政策、更加積極的財(cái)政政策的基調(diào)邏輯來看，主要是鞏固2024年經(jīng)濟(jì)、樓市、股市積極、好轉(zhuǎn)的預(yù)期，逆轉(zhuǎn)市場(chǎng)實(shí)際預(yù)期。

背后原因，2025年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長面臨復(fù)雜性、樓市止跌回穩(wěn)面臨不穩(wěn)定性、股市增長面臨著不確定性。目前三大風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)影響經(jīng)濟(jì)、樓市、股市預(yù)期穩(wěn)定。

股市和樓市是穩(wěn)預(yù)期的主要方向，只有穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格，才能讓消費(fèi)者有動(dòng)力去消費(fèi)。同時(shí)加大醫(yī)療、教育、養(yǎng)老保障、失業(yè)保障等的支出，大力提振消費(fèi)。

穩(wěn)住樓市

穩(wěn)住樓市，這是2016年經(jīng)濟(jì)會(huì)議以來非常罕見的表述，如何穩(wěn)住樓市，關(guān)系到經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長，房產(chǎn)市場(chǎng)過去3年超調(diào)，持續(xù)性下行的趨勢(shì)未根本性逆轉(zhuǎn)。

這是2024年9.29房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)后，最新的房地產(chǎn)市場(chǎng)表述?；旧峡梢耘袛喑?，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的目標(biāo)沒有實(shí)現(xiàn)，沒有止跌，僅僅是跌勢(shì)放緩。

穩(wěn)住樓市的預(yù)期來看，即先穩(wěn)住預(yù)期，房價(jià)、地價(jià)、市場(chǎng)預(yù)期，預(yù)期沒有達(dá)到，房地產(chǎn)市場(chǎng)既沒有完全止跌，更沒有完全回穩(wěn)，更多的是少數(shù)城市的成交回升。

房地產(chǎn)出清過頭，供應(yīng)過剩、庫存、債務(wù)、交房、供應(yīng)鏈風(fēng)險(xiǎn)化解緩慢，形成的負(fù)向循環(huán)需要打破，必須穩(wěn)定樓市，鞏固樓市點(diǎn)狀改善和三穩(wěn)的預(yù)期。

供應(yīng)端，首先是落實(shí)好暫停新房和新建商品住宅土地供應(yīng)，最好去庫存超過20個(gè)月的城市以上。其次是擴(kuò)大新增房地產(chǎn)增量貸款規(guī)模和債券、股權(quán)融資放開。

需求端，首先是收儲(chǔ)存量商品房和土地，加快政策的落地機(jī)制和資金機(jī)制出臺(tái)。其次是100萬套城市更新貨幣化安置，加快落地機(jī)制和資金機(jī)制出臺(tái)。

憑9.29、10.17、11.13組合拳是穩(wěn)不住樓市的，2025年要穩(wěn)住樓市。一是解決托底樓市大招的落地機(jī)制，擴(kuò)大力度、規(guī)模。二是出新大招，貨幣、加財(cái)政加碼。

適度寬松的貨幣政策

時(shí)隔十四年后首次重啟“適度寬松”的貨幣政策表述，2011年以來“穩(wěn)健”的貨幣政策基調(diào)已長達(dá)14年之久，只有2008年-2010年表述過適度寬松的貨幣政策。

2008年11月提出實(shí)施適度寬松的貨幣政策，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)快速復(fù)蘇。2009年-2010年考慮經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升關(guān)鍵期，政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，延續(xù)適度寬松的貨幣政策。

2024年12月9日，重啟適度寬松的貨幣政策表述，主要是應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)過冷和通縮壓力及處于回升企穩(wěn)關(guān)鍵期，這標(biāo)志著宏觀經(jīng)濟(jì)中的貨幣政策基調(diào)的重大調(diào)整。

適度寬松的貨幣政策，意味著2025年貨幣寬松、貨幣放水。比2024年貨幣政策的規(guī)模、力度更大的一攬子貨幣政策將會(huì)來臨，簡單說就是打開水龍頭，放水，背后意味著國家加杠桿。

2025年貨幣工具，包括降準(zhǔn)和降息、逆回購和MLF和TMLF及SLF、再貸款、再貼現(xiàn)、專項(xiàng)貸款和專項(xiàng)借款、抵押補(bǔ)充貸款、購買國債，擴(kuò)大新增房地產(chǎn)增量貸款（開發(fā)貸、委托貸、并購貸、個(gè)貸）規(guī)模。

建議可以考慮專項(xiàng)貸款的項(xiàng)目白名單4萬億元用于保交房、專項(xiàng)借款的城中村1萬億元用于城中村改造、抵押補(bǔ)充貸款的城市更新2萬億元用于100萬套城中村和危舊房貨幣化安置，擴(kuò)大新增房地產(chǎn)增量貸款規(guī)模至8萬億元。

15萬億房地產(chǎn)一攬子計(jì)劃，相當(dāng)于2023年GDP126萬億的11.9%。最關(guān)鍵的是擴(kuò)大新增房地產(chǎn)增量貸款（開發(fā)貸、委托貸、并購貸、個(gè)貸）規(guī)模，至少8萬億元，這就可以迅速解決房企債務(wù)、經(jīng)營、財(cái)務(wù)、市場(chǎng)預(yù)期的問題。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，更多低成本資金進(jìn)入市場(chǎng)，有助于化解房企債務(wù)、交房風(fēng)險(xiǎn)。有助于改善市場(chǎng)供求關(guān)系，創(chuàng)造更多的市場(chǎng)需求。有助于降低購房者入市買房成本、企業(yè)使用資金成本，修復(fù)房價(jià)、地價(jià)、市場(chǎng)預(yù)期。

更加積極的財(cái)政政策

2025年中國面臨的風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)，包括特朗普經(jīng)濟(jì)沖擊、地緣政治風(fēng)險(xiǎn)、未納入隱性債務(wù)的地方兜底責(zé)任和付息壓力、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、資本市場(chǎng)和匯率大幅波動(dòng)、中小地方商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)、青年失業(yè)率高企、非經(jīng)濟(jì)因素沖擊。

更加積極的財(cái)政政策，意味著2025年財(cái)政政策加大支出，加大財(cái)政的投入，國家加杠桿的信號(hào)。比2024年財(cái)政政策的規(guī)模、力度更大的一攬子財(cái)政政策將會(huì)來臨，簡單說就是國家財(cái)政加杠桿。

建議2025年財(cái)政政策工具，可以考慮包括赤字率4.0%（規(guī)模5.5萬億元）、專項(xiàng)債4.5萬億元、超長期特別國債1萬億（支持兩重兩新）、特別國債5萬億元（補(bǔ)充銀行資本金1萬億元，房地產(chǎn)穩(wěn)定基金4萬億元），合計(jì)16萬億元。

16萬億財(cái)政一攬子計(jì)劃，相當(dāng)于2023年GDP126萬億的12.6%。這其中至關(guān)重要的是赤字率，無論是3.0%，還是3.5%和4.0%，赤字絕對(duì)規(guī)模相差不大，信號(hào)意義和穩(wěn)定預(yù)期的意義卻相差萬千。

與2024年赤字規(guī)模4.06萬億元、專項(xiàng)債3.9萬億元、超長期特別國債1萬億元、增發(fā)國債1萬億元（2023年發(fā)行但主要使用在2024年），合計(jì)9.96萬億元，相當(dāng)于GDP的7.6%，即可考慮2025年廣義赤字率較2024年高2.6%，規(guī)模高4萬億元。

房地產(chǎn)穩(wěn)定基金4萬億元或者專項(xiàng)債4.5萬億元，主要是專項(xiàng)用于收儲(chǔ)存量房、收購房企存量土地，保障民生、緩解房企債務(wù)、流動(dòng)性壓力。前10月現(xiàn)房銷售同比上漲18.8%，期房銷售同比下降25.3%，相差44.1%。

即房地產(chǎn)銷售下降，主要是期房銷售拖累。這反映出目前市場(chǎng)上，居民不是沒有需求，是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)、交房風(fēng)險(xiǎn)存在擔(dān)憂，“保交樓”、“促回款”就是促需求，有利于穩(wěn)定居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。