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引言

今天，我要說一個殘酷的事實，新一輪的財富分化，又要開始了。

我知道，肯定又會有人說我在制造“恐慌情緒”。

我知道你很急，但是你先別急。

先來看看一張圖，一張數據來自統(tǒng)計局，關于商品住宅銷售面積和銷售均價走勢圖。

大家有沒有發(fā)現？

2000-2021年，中國商品住房銷售面積與銷售均價，那可謂是“量價齊升”啊。

這很好理解，因為這段時期購房者眾多，房價自然是要上漲的嘛。

而房價呢，又是貨幣貶值的結果，所以隨著房價持續(xù)上漲，“有房者”與“無房者”的財富差距，越拉越大。

但是，2022年之后，情況不一樣了。

中國商品住宅銷售面積開始急速掉頭向下，買房者變少了。

也正是這一年，中國商品住宅的銷售均價同比2021年降了2%。

于是，傻空們都得出了一致的結論：買房者越來越少，未來房價如蔥。

但是，他們卻沒有意識到，2023年，在中國商品住宅銷售面積比2022年還少的情況下，房價竟然還是漲了。

大家體感上都覺得房價在跌，為什么房價統(tǒng)計結果卻是上漲的呢？是不是統(tǒng)計數據出錯了？

我想說，有沒有一種可能，房價上漲的數據沒有錯，是別人家的房子漲了，而你家的房子沒有漲。

就好像人均工資年年上漲一樣，你總覺得自己的工資在拖后腿。

看到這里，我似乎明白了，

2021年之前，是“有房者”與“無房者”的財富分化。

2021年之后，是“有房者”與“有房者”的財富分化。

房價上漲的趨勢沒有變，但是上漲的邏輯變了。

今天的內容很干，但是我會盡量嚼碎。

01

首先，我們不得不接受一個事實，房地產依然是我國的支柱產業(yè)！

如果買房的人少了，房企怎么賺錢，房企不賺錢，ZF還怎么賣地？

“窮則變，變則通，通則達”，規(guī)則制定者，深諳這個道理！

于是，2023年以來，北京、廣州、深圳、成都、貴陽、福州、桂林等城市相繼出臺了建筑新標準。

于是，各地的住宅3.0產品陸陸續(xù)續(xù)地面世了。

我找了又找，發(fā)現住宅3.0沒有具體的定義，

但是通過這些城市出臺的容積率新規(guī)，我們可以看到一個共同的特征，那就是提高“得房率”。

得房率，有多少呢？普遍能夠達到100%，甚至超過100%。

而過往的住宅2.0，得房率大概只有75%左右。

很多人對此可能沒有概念，我們以廣州為例。

早在2023年，廣州就提出計容新規(guī)，鼓勵房企做大陽臺、大飄窗等。

于是乎，你看到了房企的“騷操作”來了，大家看圖更直觀！

我們以廣州兩個新房項目為例，住宅2.0與住宅3.0產品，都有陽臺、飄窗等。

但是，住宅3.0的陽臺和飄窗比住宅2.0大了一圈，而且還可以通過花池繼續(xù)向外擴展空間。

住宅3.0：飄窗進深

＞住宅2.0：飄窗進深

住宅3.0：陽臺占套內

＞住宅2.0：陽臺占套內

住宅3.0，利用四個方向，布局更多的陽臺、花池、飄窗等外延空間.

然后，再稍微改造一下，同樣是88方，住宅3.0輕輕松松比住宅2.0多了一個房間……

在100%得房率情況下，這一點就足以將過去所有的的二手房（得房率普遍在75%）踩在腳下。

得房率從75%提高到100%，你以為僅僅是多了25%的面積，或者說多了一個房而已嗎？

在貨幣超發(fā)與城市分化的背景下，隨便買房的邏輯已經發(fā)生了改變，資產配置推薦閱讀文章《》

02

那你就想得太簡單了，這25%的差值，足以拉開人與人之間的財富差距。

來，今天，我們就來算一算3筆賬！

第一筆，買賣賬

因為住宅3.0產品得房率100%，住宅2.0產品得房率75%！

也就是說，建面75方的住宅3.0產品空間效果，就相當于過去建面100方的住宅2.0產品。

住宅3.0：套內面積=總建面75方x100%=75方

住宅2.0：套內面積=總建面100方x75%=75方

所以，假設相同地段，住宅3.0與2.0單價都是4萬，按照總建面計價：

3.0產品建面總價約300萬＜2.0產品建面總價約400萬；

3.0產品比2.0產品，便宜了100萬。

套內面積都一樣，我為什么不選擇總價更便宜的住宅3.0呢？

而且，住宅3.0的建筑面積小，意味著未來的物業(yè)費，理論上也會比住宅2.0更加便宜。

從購房成本和使用成本的角度看，住宅3.0產品絕對完勝！

第二筆，增值賬

現在開發(fā)商對于超大盤，有一個操盤套路，就是采取“價格護城河”或者“成本護城河”策略。

什么意思呢？簡單來說，就是分期賣，分期漲價。

例如，第一期項目，賣2.6萬；第二期項目，就賣4.5萬；輪到第三期項目，就賣6萬，這樣就形成了“價差優(yōu)勢”。

第一期，就比第二期有了漲價空間；第二期，又比第三期有了漲價空間。

大家看明白了嗎？價差，就是用來拉價格，制造漲價預期的。

同樣的道理，在產品3.0和2.0上，也存在著“價格護城河”的邏輯。

100方建筑面積，4萬的建筑單價，其中，

住宅3.0套內單價就是4萬，住宅2.0套內單價一換算，就變成了5.3萬；

原來，兩者雖然看起來總價都一樣，但是實際套內的單價，住宅3.0比2.0便宜了24%。

對比住宅2.0的套內單價，住宅3.0就有了漲價的底氣。

我知道，肯定很多人會說：“就憑套內單價便宜，住宅3.0就可以漲價了嗎？你說漲，就漲??？”

“住宅3.0套內單價便宜，那我住宅2.0價格也可以降一降啊”。

但是，你想想看，住宅2.0不斷降價，住宅3.0也跟著降，住宅3.0的套內單價還是比你便宜！

于是乎，當住宅2.0降到一定空間之后，賣家就會采取“惜售策略”。

反正都是虧，還不如爛在自己手里，于是，樓市價格就到底了。

從這里，也可以看出住宅3.0產品，比住宅2.0更有價格彈性！

另外，隨著幾年，房企為了更好地賣房搶客戶，都瘋狂地“卷產品”。

這就意味著，住宅3.0就有了更加高的交付標準！

開發(fā)商把“智能家居+軟裝設施+空間大收納”全都給你上。

那么多硬核配置加持，未來掛牌出售就比住宅2.0容易多了！你2.0的產品還能怎么打？

超高得房率+高標準的精裝修+價格倒掛，這種情況下，你說，住宅3.0價格能不漲嗎？

第三筆，租賃賬

從租賃投資回報的角度看，住宅3.0，也是完虐住宅2.0。

在廣州貝殼上，我找到了某住宅2.0項目，建面88方三房的產品，月租金約5500元，那么，簡單換算一下，

套內月租金：5500元/月÷88方*75%（得房率）≈83元/方/月

那么，同地段，建筑面積也是88方的住宅3.0，

月租金：套內月租金83元/方/月X88方*100%（得房率）≈7304元/月

住宅2.0和住宅3.0，在相同購入總價（400萬）的情況下

住宅2.0的租金回報率：

年租金÷購入總價=（5500元/月X12月）÷400萬≈1.65%

住宅3.0的租金回報率：

年租金÷購入總價=（7304元/月X12月）÷400萬≈2.19%

通過簡單的計算之后，

我們發(fā)現，住宅3.0的年租金回報率，已經超過了住宅2.0。

說得直白點，理論上，住宅3.0會比住宅2.0的租金更高。

另外，支撐住宅3.0租金上漲的，還有兩大“租賃附加值”。

第一個“租賃附加值”——超高得房率。

住宅3.0，往往可以實現比住宅2.0多一個房間。

這也意味著，在租金相同的情況下，住宅3.0出租成功率更大，漲租的可能性也就更大。

我們還是拿廣州某兩個建筑面積，都是88方的項目戶型作對比。

假設租金相同的情況下，你會選哪個，已經不用我多說了吧。

第二個“租賃附加值”——交標升級。

最近幾年，房企都在下重本“卷產品”，為了提升產品的賣點，紛紛提升自己的交標。

全屋智能家居、中央空調、大空間收納，以前都是豪宅的配置。

但是，現在連剛需項目都出現了“小戶型豪宅化”。

比如，上海青浦保利某項目，88-99方小戶型，竟然做了類一梯一戶。

內部，還增設了大量的收納，實現了空間利用最大化。

在廣州，房企也在努力“卷交標”。

以前的廚房三件套（抽油煙機、燃氣灶、消毒柜），現在升級為“廚房N件套”，如廣州新世界某項目，廚房洗碗機、冰箱、凈水器，全都給你上。

以前客廳電視墻是白墻，太low了，現在給你送上高檔次的石材墻體。

“超高得房率+超預期的交標”，未來住宅3.0業(yè)主，在租金談判方面，就有了更大的話語權。

說得直白點，住宅3.0就是比住宅2.0，有更大的底氣漲租金！

所以，無論是算買賣賬，增值賬，還是租賃賬，住宅3.0都比住宅2.0有更大的優(yōu)勢。

這25%的得房率差距，真的足以重塑一條新的“財富鴻溝”。

在貨幣超發(fā)與城市分化的背景下，隨便買房的邏輯已經發(fā)生了改變，資產配置推薦閱讀文章《》

03

最后簡單說幾句,

產品的進化

老祖宗說過，“窮則變，變則通，通則達”。

當今的“規(guī)則制定者”也是深諳這個道理。

當房子越來越難賣的時候，那就提升產品的得房率，利用房企推動產品迭代升級，重新賦予“好房子”稀缺性。

物以稀為貴，“好房子”就有了漲價的底氣。

房企賺錢了，就會積極拿地，這就又給地方財政續(xù)了一血。

財富的分化

2021年之前，是“有房者”與“無房者”的財富分化；

2023年之后，住宅3.0推出，那就意味著接下來是“有3.0房者”與“有2.0房者”的財富分化。

未來，你會身處一個充滿“噪音”的時代：二手房（住房2.0）的悲歌與新房（住宅3.0）的狂歡，走向了共振。

你說房價繼續(xù)跌，也對，那是因為住房2.0在貶值；

你說房價繼續(xù)漲，也對，那是因為住房3.0在增值；

2023年，是住宅3.0的元年。

而隨著2025年的到來，住宅3.0也開始陸陸續(xù)續(xù)交付使用。

這也就意味著，新一輪的財富鴻溝，又要開始拉大了。

想投資買房的伙伴掃描下方二維碼，我會在私域直播中給大家講述趨勢和資產配置的底層邏輯~

老實做人，踏實寫文，不鼓吹，不煽動，讓你明白房產這回事！

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