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引言

2024年，我國(guó)GDP保持穩(wěn)定發(fā)揮，完成了全年5%的增速目標(biāo)。

緊隨其后，各省市經(jīng)濟(jì)成績(jī)單，也開(kāi)始陸陸續(xù)續(xù)放榜。

全國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)格局大洗牌，重慶超越了廣州，晉升為全國(guó)第四強(qiáng)。

不過(guò)，最讓我驚訝的，還是天津。

2020年，天津GDP被南京超越，時(shí)隔四年，天津市GDP又惜敗給了寧波。

2024年，寧波生產(chǎn)總值（GDP）為

（寧波統(tǒng)計(jì)局）

2024年，天津生產(chǎn)總值（GDP）為

（天津統(tǒng)計(jì)局）

但是，只看城市GDP數(shù)據(jù)還是太過(guò)宏觀，因?yàn)樵蹅儼l(fā)展經(jīng)濟(jì)的核心是提高老百姓的收入。

說(shuō)得直白點(diǎn)，我們老百姓，更關(guān)注的是手里的“三瓜兩棗”。

今天，我們就從天津老百姓的人均可支配收入、居民存款/貸款余額等角度，

談?wù)劚狈阶畲蟮母劭诔鞘?，到底還值不值得選擇？

01

對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)，人均可支配收入是最實(shí)實(shí)在在的。

如果GDP很高，但是老百姓人均收入?yún)s很低，那么GDP就是個(gè)“P”。

天津統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，近五年，天津的GDP增速與人均可支配收入的趨勢(shì)基本上保持一致。

從數(shù)據(jù)上看，天津居民人均可支配收入的增速，都超過(guò)了天津GDP增速。

2019年，天津GDP增速4.8% ＜ 人均可支配收入增速7.3%；

2020年，天津GDP增速1.5% ＜ 人均可支配收入增速3.4%；

2021年，天津GDP增速6.6% ＜ 人均可支配收入增速8.2%；

2022年，天津GDP增速1.0% ＜ 人均可支配收入增速3.2%；

2023年，天津GDP增速4.3% ＜ 人均可支配收入增速4.7%；

也就是說(shuō)，老百姓“分蛋糕”的速度，超過(guò)了全市“做蛋糕”的速度，天津，還是一個(gè)比較健康的經(jīng)濟(jì)體，有造血能力。

所以，得到我們的第一個(gè)關(guān)鍵詞，“財(cái)富效應(yīng)”

生活在天津的老百姓，還是能夠賺錢(qián)的。

我們都知道，人一般擁有兩個(gè)“錢(qián)袋子”。

一個(gè)是你的“存款”，一個(gè)是你的“借款”。

曾經(jīng)網(wǎng)絡(luò)上有一個(gè)很火的段子，“我憑自己本事借的錢(qián)，憑什么要還”。

借錢(qián)確實(shí)是需要一定的本事啊，這這這沒(méi)錯(cuò)，錯(cuò)就錯(cuò)在“借錢(qián)不還”。

那么，天津老百姓“憑本事借錢(qián)”的能力如何？

為此，我翻閱了天津歷年統(tǒng)計(jì)年鑒。

通過(guò)天津中外資金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存貸款余額的數(shù)據(jù)，測(cè)算了天津老百姓的存貸比情況，以判斷居民存借能力。

存貸比大于1，說(shuō)明老百姓存款能力更強(qiáng)，或者說(shuō)老百姓更愛(ài)存錢(qián)。

從近五年的數(shù)據(jù)走勢(shì)上看，天津住戶的存貸比一直都大于1。

2019年，天津住戶存款余額12639.64億元，住戶貸款余額9440.06億元，存貸比1.34；

2020年，天津住戶存款余額14865.71億元，住戶貸款余額10506.54億元，存貸比1.41；

2021年，天津住戶存款余額16244.12億元，住戶貸款余額11277.00億元，存貸比1.44；

2022年，天津住戶存款余額19211.25億元，住戶貸款余額10996.61億元，存貸比1.75；

2023年，天津住戶存款余額21996.82億元，住戶貸款余額10977.41億元，存貸比2.00；

也就是說(shuō)，天津老百姓的存錢(qián)的速度遠(yuǎn)超借錢(qián)速度，老百姓太愛(ài)存錢(qián)了。

而且，從走勢(shì)上看，天津住戶存貸比越來(lái)越大。從2019年的1.34，上升至2023年的2.0。

存貸比為2，也就意味著存錢(qián)是借錢(qián)的2倍。相當(dāng)于每3個(gè)人里面，就有2個(gè)人存錢(qián)。

越來(lái)越高的存貸比，說(shuō)明老百姓越來(lái)越愛(ài)存錢(qián)，借款的沖動(dòng)反而更少了。

另外，我們從居民的杠桿率水平，也可以判斷出居民的借錢(qián)能力或者借錢(qián)意愿。

這里，我們采用國(guó)際慣用的標(biāo)準(zhǔn)：

杠桿率=居民貸款余額÷GDP總值

以下住戶貸款余額、GDP數(shù)據(jù)，均來(lái)源于歷年天津統(tǒng)計(jì)年鑒。

2019年，天津住戶貸款余額9440.06億元，GDP

14104.28億元，杠桿率67%；

2020年，天津住戶貸款余額10506.54億元，GDP

14083.73億元，杠桿率75%；

2021年，天津住戶貸款余額11277.00億元，GDP

15695.05億元，杠桿率72%；

2022年，天津住戶貸款余額10996.61億元，GDP

16311.34億元，杠桿率68%；

2023年，天津住戶貸款余額10977.41億元，GDP

16737.3億元，杠桿率66%。

2021年之后，天津住戶貸款余額越來(lái)越少，杠桿率不斷走低。

住戶貸款余額減少，說(shuō)明天津居民已經(jīng)開(kāi)始“去杠桿”，到了2023年居民杠桿率甚至比“口罩前”的2019年還低。

這恰恰反映了天津居民的信心依然比較弱，所以才會(huì)不斷地跑去銀行存錢(qián)，甚至“提前還貸”。

因此，這幾年，天津的樓市，相信大家心里都有點(diǎn)數(shù)。

在政策的加持下，房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎？推薦看文章《》

02

但是，我盤(pán)了一輪天津的樓市數(shù)據(jù)之后，發(fā)現(xiàn)天津的新房量?jī)r(jià)，有點(diǎn)出乎我的意料！

天津購(gòu)房者確實(shí)是少了，但是，房?jī)r(jià)還是漲了！

這就是我想說(shuō)的第二個(gè)關(guān)鍵詞，“量跌價(jià)升”。

這到底是什么邏輯，房?jī)r(jià)明明賣得少了，卻還要漲價(jià)？

這里，我將引用了一系列中指研究院的數(shù)據(jù)。

從數(shù)據(jù)上看，近十年，天津新建商品住宅（不含保障房），自2016年巔峰之后，就一直在走下坡路。

2016年，天津最瘋狂的時(shí)候，新房一年成交建面就高達(dá)2483萬(wàn)方。

2483萬(wàn)方，什么概念？

如果，按照總建面10萬(wàn)方的樓盤(pán)計(jì)算，這一年，相當(dāng)于有248個(gè)樓盤(pán)售罄。

2483萬(wàn)方÷10萬(wàn)方/個(gè)≈248個(gè)樓盤(pán)

2017-2021年，天津新房的成交量，基本上都維持在1000萬(wàn)方上下浮動(dòng)。

但是2022-2024年，新房成交量卻一直在1000萬(wàn)方以下“潛水”。

成交量越來(lái)越少，那是不是說(shuō)明，天津的樓市越來(lái)越越差了？

其實(shí)并不是。

2022-2024年，成交量一直超過(guò)新增供應(yīng)量，這就說(shuō)明整體的市場(chǎng)需求依舊比較強(qiáng)烈。

因此，從數(shù)據(jù)上看，天津新房市場(chǎng)整體表現(xiàn)為“供不應(yīng)求”。

所以，我們看到了在縮量的情況下，天津新房的價(jià)格，還能不斷地往上走。

2015年，天津新房?jī)r(jià)格11715元/平；

2024年，天津新房?jī)r(jià)格17958元/平。

十年間，天津新房?jī)r(jià)格上漲了53%。

而導(dǎo)致成交量下滑，有一個(gè)非常重要的原因，那就是供應(yīng)的持續(xù)萎縮。

這在土地市場(chǎng)上，表現(xiàn)得最為明顯，房企在天津拿地規(guī)模，肉眼可見(jiàn)地減少了。

2020年，天津涉宅用地成交總建面約1369萬(wàn)方；

2021年，天津涉宅用地成交總建面約1269萬(wàn)方；

2022年，天津涉宅用地成交總建面約400萬(wàn)方；

2023年，天津涉宅用地成交總建面約689萬(wàn)方；

2024年，天津涉宅用地成交總建面約421萬(wàn)方；

從2020年的1369萬(wàn)方，到2024年421萬(wàn)方的成交總建面。

僅用了5年，天津土拍規(guī)模就縮量了近70%。

供應(yīng)收縮，那么，到底誰(shuí)還在買(mǎi)房？我們可以從新房的面積段、成交總價(jià)段，略窺一二。

2024年，天津建面70方以下新房成交同比上升了91%；

170-300方之間的新房，同比也出現(xiàn)了正增長(zhǎng)。

這說(shuō)明，70方以下的小面積剛需產(chǎn)品和170-300方以上大面積高端豪宅，需求確實(shí)開(kāi)始復(fù)蘇了。

而70-170方之間的新房，雖然仍是天津的市場(chǎng)主力，但是縮量最為明顯，這說(shuō)明多數(shù)剛改客戶仍在猶豫進(jìn)場(chǎng)。

天津樓市，走向“兩極分化”，而且是深度分化。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

而從總價(jià)段來(lái)看，那就更有意思了。

100萬(wàn)以下至900萬(wàn)之間的所有面積段，注意，是所有面積段都呈現(xiàn)兩位數(shù)的跌幅。

只有800-900萬(wàn)高總價(jià)的房源，成交量同比出現(xiàn)明顯上升。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

這就很明白了，其實(shí)大部分的房源都是降價(jià)的，只有高總價(jià)豪宅成交量的上升，帶動(dòng)了全市新房?jī)r(jià)格結(jié)構(gòu)性上行。

所以，天津新房市場(chǎng)仍是“以價(jià)換量”的市場(chǎng)為主。

為什么新房不斷降價(jià)？這里，我們就不能忽略二手房的影響，近幾年，天津二手房成交量非常猛。

新房與二手房之間的成交“剪刀差”越來(lái)越大，也就是說(shuō)，更多的天津人選擇了二手房。

到了2024年，天津二手房成交套數(shù)（145971套），已經(jīng)是新房成交套數(shù)（73469套）的2倍。

為什么那么多人選擇二手房，看完兩者的價(jià)格走勢(shì)之后，答案出來(lái)了。

原來(lái)，天津二手房一直在降價(jià)！

結(jié)果就是，新房與二手房的價(jià)格倒掛在2023年正式結(jié)束。

新房的價(jià)格開(kāi)始跑贏二手房，二手房的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)出來(lái)了。

但是，背后還有一個(gè)殘酷的事實(shí)，那就是更多的人，選擇了拋售二手房，以實(shí)現(xiàn)快速脫手，所以才導(dǎo)致大幅度降價(jià)。

因此，天津市場(chǎng)也逐漸走入“價(jià)格漩渦”。

二手房的降價(jià)拋售，分流了一批新房的潛在需求。因此，這也就倒逼了大部分新房項(xiàng)目加入“降價(jià)”隊(duì)伍。

最終，只有天津高端改善的豪宅項(xiàng)目，成為了新房市場(chǎng)價(jià)格最后的壓艙石。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年，天津800-1000萬(wàn)總價(jià)段的新房，成交量同比上漲了6.7%，800萬(wàn)以下的新房成交量全線下跌。

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03

最后簡(jiǎn)單說(shuō)幾句，

“底部”

相信不少人，對(duì)現(xiàn)在的樓市依舊存在著一種擔(dān)憂或者焦慮。

賣房的人，怕賣在最低點(diǎn)；買(mǎi)房的人，怕買(mǎi)在最高點(diǎn)，或者半山腰。

所以，他們一直都在等待著“底部”的信號(hào)。

如果是底部，賣房人覺(jué)得未來(lái)會(huì)漲，那就選擇不賣了；而買(mǎi)房人又想著抄底，于是就蜂擁進(jìn)去。

但是，作為北方最大港口城市，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象，或者說(shuō)天津現(xiàn)在還能買(mǎi)嗎？

從近6年的數(shù)據(jù)來(lái)看，天津新房與二手房整體成交量基本保持在20萬(wàn)套上下浮動(dòng)。

也就是說(shuō)，天津市場(chǎng)已經(jīng)陷入了某種橫盤(pán)階段。

如果你問(wèn)我，現(xiàn)在天津樓市到底了嗎？

現(xiàn)在還不可以下定論，因?yàn)樗械闹芷诙际锹L(zhǎng)的。

在這個(gè)周期里，天津能夠保持長(zhǎng)時(shí)間的橫盤(pán)階段，說(shuō)明始終都有一股購(gòu)買(mǎi)力在支撐著。

長(zhǎng)時(shí)間的橫盤(pán)，也意味著天津市場(chǎng)徹底進(jìn)入了存量競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代。

二手房的上行，與新房的下行，讓整個(gè)天津樓市維持著一種相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)。

所以，天津樓市到底沒(méi)到底呢？相信大家心中，都有了自己的答案。

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