房財(cái)經(jīng)網(wǎng)沒(méi)有想到，一宗通州地塊的土拍，居然舉牌了150多輪。

4月8日下午，招商蛇口笑到了最后，但也付出了較高的代價(jià)，以27.082億元摘得通州八里橋0401-6044 、6049 地塊，折合樓面價(jià)3.12萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)16.28%。

它力戰(zhàn)中國(guó)金茂+東亞新華、綠城中國(guó)、中海地產(chǎn)。

一天前，那宗地有3個(gè)買(mǎi)家出價(jià)，最高報(bào)價(jià)為23.33億元。遭遇激戰(zhàn)，招商蛇口是有思想準(zhǔn)備的。

這是一宗土地未拍之前，就先暴露目標(biāo)的地塊。

3月10日，招商蛇口旗下的招勝地產(chǎn)，發(fā)出0401-6044 、6049 地塊的招標(biāo)計(jì)劃，總預(yù)算8.1億元。

提前發(fā)布招標(biāo)計(jì)劃，折射出招商蛇口拿地之決心。

這種操作，也是一柄雙刃劍。

兩個(gè)月前，在朝陽(yáng)三間房土拍上，就出過(guò)岔子，保利和金茂被招商蛇口和中海地產(chǎn)臨時(shí)"攪局"，多花費(fèi)了8億元。

這次八里橋土拍，同樣的故事上演了。只不過(guò)，保利發(fā)展沒(méi)來(lái)，它的搭檔金茂和別人組合了。

前不久，剛在海淀拿下樹(shù)村地塊，樓面價(jià)超10萬(wàn)元/平米的中海地產(chǎn)，急于擴(kuò)大版圖也來(lái)了。

大家愿意來(lái)?yè)尠死飿螂p子座，根本原因在于標(biāo)的不錯(cuò)。它是緊鄰?fù)ɑ莺拥牡貕K組合，且在河的正北面，無(wú)遮擋。

北京素來(lái)少大江大河，河景房十分稀缺。

截至目前，北京浮出水面的河景房還有：海淀華潤(rùn)臻澐和建發(fā)海晏、順義華潤(rùn)置地后沙峪項(xiàng)目、朝陽(yáng)金茂滿(mǎn)曜朝陽(yáng)，以及待上架的通州潞城北運(yùn)河邊上的五地塊。

如愿拿下通州八里橋雙子座之后，招商蛇口算是重倉(cāng)通州了，目前已開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)是招商璀璨公元、招商云璟攬閱。

招商蛇口的下一個(gè)目標(biāo)是，云璟攬閱西面的FZX-0303-6007地塊，土拍時(shí)間定在4月29日。

正兒八經(jīng)的河景房

先來(lái)看看八里橋雙子座的參數(shù)：

1、6044地塊用地面積1.33萬(wàn)平米，地上建面3.33萬(wàn)平米；6049地塊用地面積2.24萬(wàn)平米，地上建面5.35萬(wàn)平米。兩塊地限高48米，容積率2.5。

2、建筑退讓道路紅線(xiàn)距離會(huì)稍大點(diǎn)，南面濱水面會(huì)采用退臺(tái)式建筑布局，6049地塊西側(cè)是幼兒園、樓棟會(huì)矮一點(diǎn)。

它是一個(gè)地鐵盤(pán)，離規(guī)劃中的地鐵22號(hào)線(xiàn)永順鎮(zhèn)站，只有200來(lái)米。如果到最近的地鐵口，估計(jì)最近只有100米左右。

從地圖上看，22號(hào)地鐵線(xiàn)可能會(huì)從6049地塊的地下西北角穿過(guò)，會(huì)帶來(lái)一定的噪音和震感，其南面隔了一條綠化帶，便是通惠河。

但6044地塊也有一個(gè)弱點(diǎn)：它的南面有一片建筑，是北苑110千伏變電站。

花姐查詢(xún)，這個(gè)變電站高15米，總用地面積6098平方米，其中配電裝置樓建筑面積1835平方米、消防泵房建筑面積329平方米，地上建筑面積分別為1047平方米和190平方米。

此外，這兩個(gè)地塊西北面的兩百米處，是鐵路京承線(xiàn)，鐵路線(xiàn)的北面是鐵路貨場(chǎng)。它們將項(xiàng)目的西面通道"隔斷"了。

整體來(lái)看，八里橋雙子座有稀缺的河景，加上緊鄰地鐵，兩塊地大小適中，素質(zhì)還不錯(cuò)。

關(guān)鍵看開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品定位，是走量，還是做成大平層豪宅。

殺到縵云ONE家門(mén)口

八里橋雙子座如果做大戶(hù)型，會(huì)對(duì)東面900多米的縵云ONE，進(jìn)行直面打擊。

花姐認(rèn)為，它有三大優(yōu)勢(shì)超越縵云ONE：

1、離地鐵22號(hào)線(xiàn)永順站只有200米，而縵云ONE約740米；

2、它有正南面緊鄰?fù)ɑ莺樱峡春泳?，而縵云ONE距河450米；

3、在好房子政策加持下，八里橋莊子具有后發(fā)優(yōu)勢(shì)，會(huì)有大尺度陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送，而縵云ONE只送了飄窗。

來(lái)了一個(gè)近距離對(duì)手，縵云ONE雪上加霜了。

一年前，縵云ONE曾笑傲江湖，首次開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)25億元。當(dāng)時(shí)，它輕一色的大平層，主力面積為199-341平米，填補(bǔ)了通州樓市的空白。

截至目前，11個(gè)月過(guò)去了，它的總成交金額22.1億元，供應(yīng)268套，網(wǎng)簽了141套，成交均價(jià)6.975萬(wàn)元/平米。

但是，在去年國(guó)慶之后，縵云ONE的銷(xiāo)售就很吃力了。

朝陽(yáng)酒仙橋北京宸園開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)，再加上今年開(kāi)春，海淀功德寺雙子座熱賣(mài)，它們卷走了縵云ONE的部分客戶(hù)。

因?yàn)椋z云ONE的在通州的客戶(hù)基本消耗殆盡，只能向全市要客戶(hù)。

其實(shí)，縵云ONE的開(kāi)發(fā)商是珠江投資，只是貼了合生創(chuàng)展的“縵系”牌子。直白地說(shuō)，是珠江投資幫合生創(chuàng)展做的代建。（詳見(jiàn)《縵云ONE，朱偉航用了“自家”的施工隊(duì)》）

現(xiàn)在，八里橋雙子座殺到縵云ONE的家門(mén)口了。僅河景房這一點(diǎn)，就讓縵云ONE夠喝上一壺的。

重倉(cāng)通州樓市

今年開(kāi)春，北京樓市有兩個(gè)區(qū)域火了一把。

一個(gè)是海淀，有了功德寺雙子座首開(kāi)152億元；另一個(gè)是通州，招商云璟攬閱首推230套房源，當(dāng)日去化率高達(dá)90.43%，攬金11.46億元。

海淀樓盤(pán)很火，并不意外。但通州出爆款，值得深究。

花姐認(rèn)為，目前通州具備兩大好房子政策加持之后，購(gòu)房?jī)r(jià)值有了更大的想象空間。

2023年8月，招商璀璨公元開(kāi)盤(pán)。截至目前，供應(yīng)561套房源，已網(wǎng)簽401套，成交均價(jià)5.73萬(wàn)元/平米，成交金額25.23億元，已覆蓋地價(jià)。

2025年2月，招商云璟攬閱開(kāi)盤(pán)。截至目前，供應(yīng)708套房源，已網(wǎng)簽103套，成交均價(jià)5.9萬(wàn)元/平米，成交金額5.98億元。

在通州雙豐收之后，招商蛇口再下一城，還是個(gè)難得一見(jiàn)的河景房。

若參照縵云ONE售價(jià)6.975萬(wàn)元/平米，八里橋雙子座的縫差至少有3.85萬(wàn)元/平米，利潤(rùn)是十分豐厚的。

不僅如此，招商蛇口還想把招商云璟攬閱隔壁的6007地塊拿下，形成連片開(kāi)發(fā)。那又是一宗罕見(jiàn)的地塊，容積率只有1.7。

重倉(cāng)通州，成了招商蛇口北京公司的戰(zhàn)略之舉。

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