1月27日春節(jié)前成都最后一次土拍，成都青羊蔡橋10畝地塊被鴻山以20900元/㎡的價(jià)格拿下，創(chuàng)青羊地價(jià)新高。不久前，鴻山公布項(xiàng)目案名為鴻山·翡翠青邸，宣布即將亮相入市。

記者從蔡橋板塊各在售項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)了解到，與去年相比，今年一季度區(qū)域銷(xiāo)售去化明顯提速：中旅青羊馥棠，一季度成交8.8億元；建發(fā)書(shū)香云錦成交3.34億元；中海錦叁號(hào)院首開(kāi)開(kāi)盤(pán)，96套住宅開(kāi)盤(pán)售罄；華潤(rùn)青羊潤(rùn)府，一季度成交6.6億元。

從區(qū)域供應(yīng)與去化情況來(lái)看，蔡橋已是城西供應(yīng)主戰(zhàn)場(chǎng)，而這些起價(jià)在500萬(wàn)的房源也成為主城改善房源供應(yīng)主力。

超千套房源，

城西最大的改善供應(yīng)板塊

在傳統(tǒng)五城區(qū)范圍內(nèi)，還有大規(guī)模成片開(kāi)發(fā)土地的板塊不多，青羊區(qū)蔡橋板塊是其中一個(gè)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前蔡橋在售主力項(xiàng)目主要有四個(gè)，中旅青羊馥棠、建發(fā)書(shū)香云錦、中海叁號(hào)院以及華潤(rùn)置地青羊潤(rùn)府，加上即將入市的鴻山·翡翠青邸，今年為區(qū)域提供超千套房源。

去年4月25日，66畝的華潤(rùn)置地青羊潤(rùn)府和107畝的建發(fā)書(shū)香云錦同時(shí)取證。從面積段來(lái)看，青羊潤(rùn)府有143㎡、192㎡和238㎡三種戶(hù)型，而書(shū)香云錦則有包括128㎡、130㎡、143㎡、188㎡和191㎡五種戶(hù)型；價(jià)格方面，青羊潤(rùn)府的惠后精裝單價(jià)在3.5萬(wàn)元/㎡以上，而書(shū)香云錦惠后精裝單價(jià)則在3.35萬(wàn)元/㎡左右。

隨后中旅44畝項(xiàng)目青羊馥棠在去年11月正式開(kāi)盤(pán)加入，青羊馥棠以143-220㎡精裝大平層產(chǎn)品入市，銷(xiāo)售均價(jià)為3.42萬(wàn)元/㎡；今年3月中海錦叁號(hào)院迎來(lái)首開(kāi)，產(chǎn)品面積143-249㎡，開(kāi)盤(pán)惠后精裝銷(xiāo)售均價(jià)在3.4萬(wàn)元/㎡左右。

建發(fā)書(shū)香云錦、中旅青羊馥棠、中海叁號(hào)院、華潤(rùn)置地青羊潤(rùn)府實(shí)景圖

2025 年蔡橋板塊新房市場(chǎng)呈現(xiàn)“低密化、改善化”特征，地塊容積率都在2.0左右，主力在售項(xiàng)目均以改善型產(chǎn)品為主，價(jià)格區(qū)間與土地市場(chǎng)熱度形成正向聯(lián)動(dòng)。從市場(chǎng)情況來(lái)看，頭部房企的加入，給斷供已久的區(qū)域帶來(lái)新的機(jī)遇，但同時(shí)也帶來(lái)新一輪價(jià)格升級(jí)。

今年蔡橋還有43.75畝和55.7畝兩塊住宅用地的供地計(jì)劃，已有不少房企對(duì)地塊表示出高度關(guān)注。

城市能級(jí)迭代，

“西貴”破圈的平衡點(diǎn)在哪里？

從目前土地和新房市場(chǎng)來(lái)看，房企和購(gòu)房者對(duì)蔡橋的價(jià)值是認(rèn)同的。和3.5環(huán)線(xiàn)的其他熱門(mén)板塊相比，蔡橋的關(guān)注度來(lái)自本土基因的迭代升級(jí)。

在蔡橋板塊同處3.5環(huán)環(huán)線(xiàn)的林家壩板塊、金三板塊以及駙馬板塊，是目前成都熱度較高的改善板塊，但這四大板塊呈現(xiàn)出較明顯的差異：蔡橋以 “產(chǎn)城融合 + 教育高地” 的復(fù)合價(jià)值成為主城改善性?xún)r(jià)比之選；林家壩憑借 TOD 規(guī)劃與金融城輻射潛力，適合長(zhǎng)線(xiàn)布局；金三是成都頂豪市場(chǎng)的 “風(fēng)向標(biāo)”，但門(mén)檻高；駙馬則以生態(tài)的差異化優(yōu)勢(shì)，在高端市場(chǎng)占據(jù)一席之地。

從這些差異來(lái)看，蔡橋的價(jià)值來(lái)自“西貴”基因的迭代升級(jí)，教育仍是區(qū)域最大賣(mài)點(diǎn)，而商業(yè)是其最大的痛點(diǎn)。

蔡橋板塊實(shí)拍圖

在蔡橋板塊內(nèi)，聚集泡小桐欣校區(qū)、草小子美校區(qū)、成都實(shí)驗(yàn)小學(xué)西區(qū)，以及石室聯(lián)中弘文校區(qū)、樹(shù)德實(shí)驗(yàn)中學(xué)弘毅校區(qū)、青羊?qū)嶒?yàn)中學(xué)光華校區(qū)、成都市5幼、6幼等學(xué)校的構(gòu)成的全齡段教育矩陣，其核心價(jià)值在于直屬校區(qū)占比高。

教育資源的追隨者，把對(duì)品質(zhì)追求是放在第二位置的。但蔡橋板塊將傳統(tǒng)主城高容積率降至2.0左右，對(duì)區(qū)域新項(xiàng)目品質(zhì)提升給予明顯的改變，這無(wú)疑成為改善時(shí)代教育資源追隨者下單的“神助攻”。

但蔡橋板塊的大型商業(yè)進(jìn)展卻并不算快。幾天前，公眾號(hào)“機(jī)遇青羊”發(fā)布了青羊區(qū)最新的投資指南，這份文件在關(guān)于青羊區(qū)商務(wù)商貿(mào)中提到，在航空新城商圈，將“以非遺博覽園為核心項(xiàng)目，推動(dòng)其他區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目改造提升……”將商業(yè)指向了非遺博覽園板塊。

青羊區(qū)投資指南

從目前蔡橋板塊的商業(yè)來(lái)看，雖然匯集了鵬瑞利、壹方里、青羊萬(wàn)達(dá)等商業(yè)，但很難滿(mǎn)足500萬(wàn)級(jí)以上家庭對(duì)于商業(yè)的需求，而在蔡橋旁的馬廠(chǎng)壩，則已經(jīng)確認(rèn)了龍湖天街的落地，何時(shí)能填補(bǔ)區(qū)域的商業(yè)短板，成為了“西貴”破圈的關(guān)鍵點(diǎn)。

地緣客戶(hù)為主的蔡橋，

能成為全城改善家庭的優(yōu)選嗎？

和3.5環(huán)線(xiàn)的熱門(mén)購(gòu)房板塊，在城市基礎(chǔ)配套設(shè)施上基本處于同一能級(jí)，但蔡橋在教育上的優(yōu)勢(shì)以及在產(chǎn)業(yè)配套上的成熟度，讓這個(gè)區(qū)域保持了“人”氣的興旺，同時(shí)區(qū)域內(nèi)生態(tài)資源、交通、TOD規(guī)劃等讓蔡橋板塊與其他熱門(mén)購(gòu)房板塊方面均好性更佳。

從過(guò)往房企去投資經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，中國(guó)鐵建、建發(fā)等房企在區(qū)域內(nèi)的大盤(pán)都成為了當(dāng)年業(yè)績(jī)的供應(yīng)主力，新房?jī)r(jià)格高、流速快，讓蔡橋這一板塊僅靠地緣性客戶(hù)就能取得很好的成績(jī)。

但這個(gè)板塊能否像金三那樣做到持續(xù)高頻高價(jià)值輸出，仍需要全城改善客群投票。規(guī)劃顯示，2025-2026年蔡橋板塊預(yù)計(jì)新增住宅供應(yīng)超3000套，蔡橋板塊正從 “產(chǎn)業(yè)新城” 向 “高端住區(qū)” 加速蛻變，其核心價(jià)值在于主城區(qū)稀缺的低密土地資源、優(yōu)質(zhì)教育配套和產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入。但規(guī)劃中的商業(yè)綜合體建設(shè)進(jìn)度可能影響區(qū)域成熟度，對(duì)于改善客群而言這也是重點(diǎn)考慮的因素。

與此同時(shí)，僅就區(qū)域新房來(lái)看，產(chǎn)品依舊過(guò)于“保守”。以超百畝的中海錦叁號(hào)院為例，作為區(qū)域內(nèi)的首個(gè)新規(guī)項(xiàng)目，卻并未真正在產(chǎn)品端“破圈”，而區(qū)域“地王”鴻山翡翠青邸，則鎖定在建面約138㎡-140㎡的保守面積段。

記者了解到，目前區(qū)域二手房以2015-2020年建成的小區(qū)為主，如西城尚錦（2.6萬(wàn)元/㎡）、凱德風(fēng)尚（2.5萬(wàn)元/㎡），主力戶(hù)型 80-120㎡套三，總價(jià)200-300萬(wàn)。新房和二手房?jī)r(jià)差在1萬(wàn)/㎡左右，隨著2萬(wàn)+地塊后續(xù)入市，未來(lái)新房入市價(jià)或突破4萬(wàn)/㎡，進(jìn)一步拉大與二手房的價(jià)差。

競(jìng)爭(zhēng)加劇可能導(dǎo)致去化周期延長(zhǎng)，僅地緣客戶(hù)不足以支撐這樣大規(guī)模的供應(yīng)。如何能夠吸引到更多客群關(guān)注成為擺在蔡橋板塊內(nèi)各項(xiàng)目面前的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，加上隔壁的外金沙板塊，今年也手握三個(gè)新項(xiàng)目蓄勢(shì)待發(fā)，茶花板塊的保利·花照天珺、金牛西派御府兩個(gè)項(xiàng)目也賺足了流量。大城西新房的激烈角逐下，你認(rèn)為蔡橋板塊還能維持昔日賣(mài)一個(gè)火一個(gè)的熱門(mén)勢(shì)頭嗎？

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來(lái)源：成都商報(bào)資料庫(kù)/IC photo/圖蟲(chóng)創(chuàng)意/視覺(jué)中國(guó)

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