別墅通常被視為改善居住的天花板形態(tài)，但別墅內(nèi)部也是分鄙視鏈的，獨(dú)棟別墅＞雙拼別墅＞類獨(dú)別墅＞合院別墅＞聯(lián)排別墅＞疊拼別墅＞商墅。

可以說，真正的別墅形態(tài)，其實(shí)只有獨(dú)棟別墅這一種類型，大花園、大院落，獨(dú)門獨(dú)戶的獨(dú)立建筑，不受鄰居打擾。

之所以出現(xiàn)雙拼、合院、聯(lián)排或疊拼這幾類平替、下限產(chǎn)品，或基于建設(shè)規(guī)范的容積率的合規(guī)性考慮，或基于土地用地效率、房企利潤(rùn)率和售賣去庫存周期等考量，都不是純粹站在居住形態(tài)和體驗(yàn)感上來考慮的。

在過去，別墅之所以有人買，主要還是來源于其稀缺性，一方面是由于其硬件形態(tài)，比較少有，因?yàn)榇蟛糠值某鞘凶≌?，都是高層住宅形態(tài)，別墅往往只是少數(shù)受眾和圈子的標(biāo)的。

另一方面，也是更重要的稀缺性，主要來源于土地的稀缺性：各城市建設(shè)用地的土地面積是有限的，人口和土地之間的人地矛盾比較突出，因此，多數(shù)土地地塊，只能提高利用效率，向空中要面積，修建高樓，從而容納更多的人口。

然而，如今在宏觀大環(huán)境下，一個(gè)變量出現(xiàn)了，那就是人口負(fù)增長(zhǎng)。

城市人口增速放緩，甚至有的城市成為了人口凈流出城市，換句話說，城市的土地，已經(jīng)不那么稀缺了。

過去，暴增的城市人口，極高的生育率下，城市有限的土地需要提供給更多的人口居住，因此在這個(gè)背景下，出臺(tái)了限墅令。

而到了現(xiàn)在，城市人口增速的下滑和生育率猛跌，一些城市還有大量空白地塊未飽和開發(fā)，理論上，存在更多的空地都可以拿來建別墅的可能性。

現(xiàn)實(shí)中，也出現(xiàn)了放開遠(yuǎn)郊容積率1.0限制的規(guī)范變更預(yù)期，從未來展望，改善型住宅的多樣性需求，也是大勢(shì)所趨。

而別墅的產(chǎn)品形態(tài)、硬件結(jié)構(gòu)，又是具有高度可替代性的，而且戶型、設(shè)計(jì)等都在不斷更新迭代，只要有地，分分鐘可以復(fù)制甚至建出更寬更大更宜居的別墅來。

以我們建造房子的速度，只要容積率等相關(guān)規(guī)范一變化，三五年內(nèi)可能會(huì)出現(xiàn)大批的新生代2.0版本的別墅，甚至連獨(dú)棟別墅都可能大量面市，天量的供應(yīng)，必將帶來別墅市場(chǎng)價(jià)格體系的重構(gòu)和調(diào)整，對(duì)于過去那些已建成的聯(lián)排、合院等非標(biāo)產(chǎn)品，勢(shì)必帶來碾壓式的沖擊。

一旦土地的稀缺性不復(fù)存在，那么單靠產(chǎn)品力的稀缺，在新生代別墅碾壓式的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)面前，過去那些小別墅、迷你別墅、經(jīng)濟(jì)適用墅，幾乎是不堪一擊的。

因此，在如今的行情下，別墅，特別是城市近遠(yuǎn)郊區(qū)的合院、聯(lián)排產(chǎn)品，稀缺性和流動(dòng)性，已經(jīng)是肉眼可見的枯竭。

目前一些一二線城市的郊區(qū)，那些已建成的別墅小區(qū)，大部分屬于舊規(guī)范體系下的合院、聯(lián)排產(chǎn)品，首先受到市場(chǎng)風(fēng)向和預(yù)期的沖擊，房東開始折價(jià)拋售，也就在所難免了。