評(píng)價(jià)一個(gè)小區(qū)的優(yōu)劣，大致可以從地段、配套、交通等宏觀方面，以及綠化、戶(hù)型、樓間距、梯戶(hù)比等微觀方面來(lái)考察。

對(duì)于剛需住房而言，首先要考慮的，其實(shí)并不是所謂的綠化、樓間距、戶(hù)型、朝向這些錦上添花的因素，而是權(quán)重占比更大的地段、交通和配套要素。

剛需居住者，首先需要的是一個(gè)容身之所，然后是一個(gè)圖發(fā)展的據(jù)點(diǎn)，要考慮的是：

房子500米步行范圍內(nèi)有沒(méi)有地鐵站？商場(chǎng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)方不方便？有沒(méi)有三甲醫(yī)院、12年一貫制中小學(xué)校？距離市中心核心CBD有多遠(yuǎn)等。

而不是吹毛求疵地去要求一個(gè)剛需樓盤(pán)既要綠化、又要梯戶(hù)比、還要戶(hù)型朝向等等方面都拿滿(mǎn)分。

世界上不存在100分的房子，即使存在，那么它的價(jià)格也會(huì)讓大多數(shù)普通人高攀不起。

一個(gè)從三四五線和十八線縣城農(nóng)村出來(lái)，剛到一二線大城市落地生根的剛需買(mǎi)家，需要優(yōu)先考慮的，歸納總結(jié)起來(lái)，主要是以下這幾個(gè)方面：

1、地段和交通，占50%權(quán)重

一套剛需房，只要地段選對(duì)了，那它的含金量，就已經(jīng)鎖定了一半。

地段這個(gè)要素，可以具象化為距離市中心CBD有多遠(yuǎn)？房源最近的地鐵站有多遠(yuǎn)？是不是城市核心城區(qū)板塊？是否處于城市級(jí)別的核心商圈內(nèi)？等等。

交通其實(shí)是附著在地段上的，一方面是公共交通的便利程度，以地鐵站為例，一個(gè)配置了地鐵站的地段，未來(lái)這個(gè)地段上的房產(chǎn)，升值潛力一定是有保障的，畢竟地鐵站數(shù)量在任何城市都是有限的，配置在這個(gè)地段，一定有它的道理。

另一方面，就是私家車(chē)出行是否方便，是否便捷接入城市環(huán)線或其他快速路線、主干道等。

2、配套資源，占30%權(quán)重

配套資源關(guān)乎日常生活的便利程度，本質(zhì)上還是和地段相關(guān)的。

地段核心的房產(chǎn)，周邊的配套一定也不會(huì)太差。

比如平時(shí)要逛的商場(chǎng)、孩子上學(xué)的學(xué)校、老人看病就醫(yī)的三甲醫(yī)院、文體運(yùn)動(dòng)的體育場(chǎng)館和博物館、銀行金融機(jī)構(gòu)等，這些市政、公建或者商業(yè)配套，對(duì)于普通人生活的支持和聯(lián)系，是非常重要的。

配套資源，起碼占了一套房產(chǎn)含金量30%以上的比重。

當(dāng)然，很少有剛需房產(chǎn)能把這些配套全部都集齊，能夠占了其中十之五六，就已經(jīng)算是很不錯(cuò)的剛需房了，如果能占十之八九，那就是剛需房產(chǎn)的天花板了。

3、價(jià)格優(yōu)勢(shì)，占15%權(quán)重

剛需購(gòu)房者，對(duì)于價(jià)格還是比較敏感的，在確保了上述的地段和配套基礎(chǔ)上，就可以對(duì)比價(jià)格優(yōu)勢(shì)是否符合預(yù)算了。

畢竟，低價(jià)入手剛需房產(chǎn)，能給自己未來(lái)置換改善，留下更多議價(jià)縱深空間，同時(shí)在月供消耗上，也能讓現(xiàn)金流不被過(guò)度占用，每月開(kāi)銷(xiāo)之后仍有所結(jié)余。

價(jià)格總體來(lái)說(shuō)，對(duì)于剛需購(gòu)房者而言，仍然是一個(gè)比較看重的要素，占據(jù)15%左右的權(quán)重，雖然不起決定性的作用，但是，同等基礎(chǔ)配置條件下，當(dāng)然是選擇性?xún)r(jià)比更高的項(xiàng)目。

4、其他細(xì)枝末節(jié)，占5%比重

其他的細(xì)枝末節(jié)，主要是物業(yè)、綠化、戶(hù)型、朝向、圈層、樓間距等微觀層面的因素，這些因素附著于前面的幾個(gè)大項(xiàng)，比如地段、配套之上。

擁有好的地段和配套的房子，再有這些細(xì)枝末節(jié)的優(yōu)點(diǎn)，那屬于錦上添花。

但是，如果只有這些細(xì)枝末節(jié)的優(yōu)勢(shì)，地段和配套等條件太差，那就是“不務(wù)正業(yè)”的剛需房，屬于撿了芝麻丟了西瓜，沒(méi)抓住主要矛盾，主次不分。

細(xì)枝末節(jié)的要素，頂多只能占到一套剛需房5%左右的話語(yǔ)權(quán)，超過(guò)這個(gè)比例，就是舍本求末了。