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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

2025年開始，地產(chǎn)行業(yè)進入急速聚焦戰(zhàn)略， 各大房企的投資方向全面開始重點布局熱門大城市 ，行業(yè)全面進入改善時代，提升產(chǎn)品力成為行業(yè)主旋律。

從去年底開始到今年上半年，要說最有話題度與辨識度的開發(fā)商必須要提到中國金茂，這是一家剛剛才扭虧為盈的央企巨頭，整體勢頭相當兇猛，具備彎道超車的既視感。

從投資視角來看，自從年初組織調(diào)整之后，中國金茂真的跟加了油的跑車一樣，在土地市場已經(jīng)完全殺瘋了，近期不到一個月已經(jīng)耗資百億拿地。

6月24-27日，中國金茂在北京、成都、杭州、合肥四個熱門城市接連斬獲優(yōu)質(zhì)地塊：24日，金茂與建發(fā)、福州裕誠聯(lián)手競得北京豐臺新宮地塊。

27日一天內(nèi)，金茂在成都、杭州、合肥三城均有斬獲，7月2日，金茂又聯(lián)合貝好家在熱門城市西安競得新城區(qū)幸福林帶87畝優(yōu)質(zhì)地塊。

可以看到，今年開始，金茂在深耕的多個城市都有所斬獲，不得不服央企的資金實力，另外運氣也相當關(guān)鍵，這也是中國金茂組織調(diào)整為二級管控之后最大的一輪土地補充。

從目前統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，中國金茂今年上半年就直接轟出200億在土地市場，要知道對比去年全年投資額度，今年金茂勢必要把投資額度提升到300億以上。

根據(jù)中指研究院發(fā)布的榜單，1-6月中國金茂全口徑新增貨值749億，在行業(yè)新增貨值排行榜上的名次提升4位至第7位。

隨著中國金茂投資額逐漸加大，挖人動作也開始提速，特別是營銷口，這幾年金茂對外挖人的步伐從未停止。

在集團總部，華東，華北等強勢區(qū)域調(diào)整營銷高管之后，近期金茂在華南區(qū)域也迎來一位營銷新人，越秀舊將強勢加盟中國金茂廣深公司。

地產(chǎn)一品塘獨家獲悉：原越秀地產(chǎn)灣區(qū)區(qū)域分管營銷副總王敬來已經(jīng)加盟中國金茂廣深公司，擔任分管副總。

這也是金茂廣深公司組織調(diào)整之后首次引入高量級外援，越秀作為灣區(qū)的頭部房企，整體含金量也毋庸置疑。

王敬來，1987年出生，2009年畢業(yè)于暨南大學工商管理專業(yè)，畢業(yè)之后直接加盟東莞知名房企中惠熙元從置業(yè)顧問開始進入地產(chǎn)行業(yè)。

兩年之后，隨著宇宙第一房企碧桂園的名聲越來越大，王總加盟碧桂園惠深區(qū)域，從銷售開始轉(zhuǎn)向策劃，一直做到了區(qū)域策劃專業(yè)負責人位置。

2014年初，王總再次加盟廣州民企方圓地產(chǎn)，三年時間從高級經(jīng)理一直做到了集團營銷中心副總的位置，可謂是職業(yè)發(fā)展相當順利。

2017年之后，越秀地產(chǎn)拋來橄欖枝，越秀地產(chǎn)作為廣州地頭蛇，其本身土地儲備也遠勝過民營，王總以儲備區(qū)域營銷負責人的身份加盟越秀東部區(qū)域。

在當時前面幾年，越秀地產(chǎn)在大灣區(qū)就有四個區(qū)域公司，一年之后，王總正式加盟越秀大灣區(qū)西部區(qū)域擔任營銷部門總經(jīng)理，后續(xù)直接提拔到副總分管營銷，客服，投資等職能。

從主持灣區(qū)西北區(qū)域到后來的灣區(qū)區(qū)域公司，越秀在大灣區(qū)的布局已經(jīng)逐步成熟，王總也在越秀地產(chǎn)度過了近8年的職業(yè)生涯。

在2024年6月，王總調(diào)入越秀興業(yè)公司擔任副總經(jīng)理，這是越秀地產(chǎn)的營銷代理公司，很顯然也是公司組織調(diào)整導致職位變動。

本次加盟金茂，或許不算是一個絕佳機會，但是個人還是值得期待，畢竟也是一家央企高管級別了，并且也是自己最熟悉的大灣區(qū)市場。

從全國布局來看，中國金茂在華東，華北，中西部成渝等地整體相對強勢，大華南區(qū)域仍然是其最為薄弱的區(qū)域。

如今華南區(qū)域逐步變成廣深公司之后，中國金茂從戰(zhàn)略來看對廣深區(qū)域的投資仍然還是值得期待，華南區(qū)域仍然是國內(nèi)最發(fā)達的經(jīng)濟體，仍然還是值得深耕。

從如今廣深公司的整體情況來看，中國金茂早在2013年就作為過江龍之一的超級央企布局廣深市場，轉(zhuǎn)眼間已經(jīng)超過12年，已經(jīng)是外來房企里面堅持到最后的。

隨著中國金茂布局華南的首個項目落地廣州南沙之后，外來過江龍房企就開始紛紛登陸大華南，特別是2015-2020年五年期間，各大派系都陸續(xù)開始布局華南市場，

小編不完全統(tǒng)計，在最高峰期的的那幾年，不少于50家百強房企曾經(jīng)在大灣區(qū)拿地，其中不乏閩系巨頭，渝派四強，蘇系新貴，京系大佬等。

經(jīng)歷過這幾年的直接競爭PK之后，如今還有正常編制與團隊在華南深耕的外來房企已經(jīng)非常少了，如今活躍在江湖的僅僅只有中國金茂，中鐵系地產(chǎn)，龍湖地產(chǎn)了。

不過隨著華南房企格局的不斷變化，加上金茂早期幾年投資策略的失誤，在2019年開始，金茂在華南區(qū)域的投資就開始減少，并且在深圳區(qū)域遭遇了前所未有的輿論危機。

在深圳龍華，有一座最不像金茂府的項目叫龍華金茂府，這可以說是深圳近十年來最失敗的項目之一，金茂想賭龍華的未來，差點賭上了全部身家。

在拍地早期，整個項目周邊都是城中村，出門學校，商業(yè)，地鐵都是一眼看不到頭的，當時金茂拍地的樓面價高達5.6萬/平米。

這在當時屬于深圳的絕對超級地王，深圳龍華也瞬間變成了深圳的宇宙中心，但是龍華依然還是龍華，與福田等核心金融中心仍然還是差距不小。

更覺得是金茂的操盤手們，在一個很明顯的剛需地塊，居然玩起了豪宅定位。開發(fā)價高達十萬/平米，慎重很多人加100萬品質(zhì)費搶房。

并且開盤當天似乎還要連夜排隊，這正是深圳房價瘋漲的那些年，也是開發(fā)商的最后狂歡。

金茂府位于龍華上塘片區(qū)，抬頭不見山水湖景，只有4號線和6號線，周邊都是住宅，妥妥的剛需地段。

而小區(qū)的面積段跨度很大，從185平-510平都有，主力戶型總價在2000萬左右，最高達到7000多萬。

一個很明顯的錯配項目，盡管金茂在產(chǎn)品打造上確實下足了成本，不管是外立面還是裝修材料，都看出來豪宅底色，難而也注定無法擺脫失敗的命運。

2021年，深圳龍華金茂府登上熱搜，根據(jù)新浪房產(chǎn)的報道，深圳龍華金茂府業(yè)主發(fā)布“集體退房請愿書”，要求龍華金茂府給予集體退房。

近期有些業(yè)主調(diào)侃：那套185平的房子掛牌1540萬，算上買入價1899萬、品質(zhì)費、6年供樓利息和稅費，整整虧了近700萬。

業(yè)主豪賭，開發(fā)商更喜歡豪賭，這就是早期很多城市項目開發(fā)的基本寫照。至此之后，金茂再也沒有在深圳拿地，或許這次也是華南區(qū)域滑鐵盧的開始。

時間已經(jīng)到了市場下行初期，金茂早期在東莞，珠海，福州拿的項目，基本上都沒什么利潤，福建地區(qū)的城市運營項目還是大量虧損狀況。

前幾年，中國金茂陷入早期城市運營項目的漩渦，很多項目是為了拿地而拿地，去化困難，經(jīng)營停滯，也導致中國金茂在2021-2013年整體銷售持續(xù)下滑。

前面幾年，在全國來看，金茂華南區(qū)域一直都是業(yè)績墊底的存在，并且在2023-2024年，在東南區(qū)域合并華南區(qū)域之后，老華南班底基本上全部出局。

老華南區(qū)域班底是以中海系為核心，前華南區(qū)域總裁魏浙師出中海+中建系，曾經(jīng)擔任中海華北區(qū)域設(shè)計副總監(jiān)與中建地產(chǎn)長沙總經(jīng)理，典型的央企大佬出身。

隨著魏總加盟中國金茂之后，華南區(qū)域的核心班底全部來自中海地產(chǎn)，設(shè)計總，營銷總，工程總，成本總等核心領(lǐng)導全部來自中海系。

隨著東南區(qū)域李興團隊的進駐，這一批區(qū)域分管職能的老班底被全部清洗，加上多個城市總，副總也陸續(xù)離職，原華南區(qū)域幾乎全部清空。

一朝天子一朝臣，這個道理大家都懂，李興帶領(lǐng)的全新華南區(qū)域團隊如今急需要破局，在廣深區(qū)域?qū)ふ彝黄瓶谑钱攧?wù)之急。

在2025年廣州首批土拍中，金茂以10.77億元奪得廣州天河區(qū)大觀路以東、奧體路以北AT1003008地塊（天河世界大觀四期地塊），折合樓面價47317元/平方米，溢價率為2.86%。

時隔多年，金茂終于在華南拿地，或許也是一個開始，隨著新項目落地，金茂廣深公司也迎來了一位營銷悍將，金茂也急需要一位高手幫助金茂破局華南市場。

不過如今的廣深地區(qū)，強手如云不說，央企陣營與本土國企兩大陣營已經(jīng)是超級兇猛，還有加上廣深兩地的本土民企巨頭扎堆，外來過江龍真的不是太好過。

從上半年廣深兩地的銷售排名來看，廣州地區(qū)仍然還是越秀與保利的核心地盤，雄踞榜單多年，另外廣州地鐵+珠江實業(yè)兩大國企也緊隨其后。

最值得關(guān)注的是，過江龍房企里面綠城中國與中鐵建地產(chǎn)也都首次闖進top10,或許也能給外來房企提升些許信心。

在深圳地區(qū)，外來房企沒有任何可塑性，top20陣營全部來自央企與本土民企，可見深圳市場已經(jīng)完全沒有任何機會了。

中國金茂雖然貴為央企，資金絕對是超級實力派，但是想要在廣深兩地真的有所建樹，確實需要時間的積累。

本次挖來越秀營銷大佬，也期待未來金茂在華南市場的變化。但是，還是那句話，“信心足是好事情，千萬別太過自大”。

今天就聊到這里，對中國金茂有想分享的，都可以留言討論，感謝大家。

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地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，14年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運營，持續(xù)研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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