北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，1500萬預(yù)算，學(xué)區(qū)兼顧居住，請問朝陽和海淀您推薦哪里？比如博世祥園和華清嘉園，一個朝外學(xué)區(qū)一個中關(guān)村學(xué)區(qū)，都能買三居室，綜合性價比哪里更合適？

其他如果有性價比更高的推薦預(yù)算也可以增加，最高2000萬之內(nèi)都可以。但增加的是貸款，這種經(jīng)濟(jì)形勢下盡量不增加或少增加。

A：

1、這不是我推薦的事兒，而是看孩子天分+父母期望值更適合哪里。打個比方就是拿著1500塊錢想吃飯，請問全聚德和東來順推薦哪里？這沒標(biāo)準(zhǔn)，都挺好的，看自己的口味和具體的菜品吧。

2、博世祥園和華清嘉園的“綜合性價比”怎么說呢？分著說吧，如果從居住角度的性價比來說，肯定是博世祥園占優(yōu)，因為學(xué)區(qū)溢價比華清嘉園低。

從對口學(xué)校角度來說，小學(xué)都很好，但肯定是中三更占優(yōu)。但中學(xué)就不好比了，朝外的成績放到海淀僅次于小強(qiáng)，而且還是直升。而中三則不敢保證，小升初時得看成績和運(yùn)氣。

所以還是看自家情況吧，如果是更注重居住的性價比+小升初省心，那就買朝外的。如果更注重雞娃氛圍+海淀更強(qiáng)的整體教育資源，那就買中三的。

3、其他性價比更高的，那一般都是在朝陽。因為朝陽的學(xué)位沒有海淀緊張，所以學(xué)區(qū)溢價就低點兒，而且是總價越高的溢價率越低。像1500萬總價以上的幾乎就沒溢價了，能各項兼顧。

但這前提還是看自己是否確定在朝陽上學(xué)吧。或者先看孩子天分，如果是天牛娃，那常規(guī)是最好去海淀，牛娃如云，在競爭中成長。如果父母期望值是清北985，那也最好海淀，理論上的概率更高。

如果是牛娃，家長也沒有太高的期望值，那在朝陽算合適，這么高的總價能買到各項兼顧的。

僅供參考。

二

Q:

請問通州宋莊的房子能買嗎？我是單身一個人，藝術(shù)類職業(yè)，一年有八個月不在北京，之前都是住酒店或朋友工作室。之所以看上宋莊是因為這里的氛圍感覺有交集，另外就是環(huán)境和小區(qū)品質(zhì)感覺不錯。

我收入不太穩(wěn)定，所以不打算貸款了，就是不知道這里的住宅體驗?zāi)X得是否合適？另外就是保值的問題，您覺得這里未來發(fā)展怎樣？是能超過北京大盤嗎？

A：

1、房子是用來住的，能滿足自己的需求就能買啊。不光能買還能租呢，我表姐在宋莊租了個工作室，生意做的據(jù)說不錯呢。

2、但住宅體驗我不知道，這是個人的感受問題，外人無法評價。蘿卜青菜各有所愛，還是看自己的喜好吧。

3、保值的話普通，畢竟樓市的名言是“房產(chǎn)的價值由什么決定？地段地段還是地段兒”。宋莊這地方不太算地段兒好的，以后的藝術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展或許很好，但房地產(chǎn)未必能怎樣。

4、不太可能超過北京大盤，全北京沒有這種先例。但還是這話，房子是用來住的，還是多考慮自住吧。房子雖然有保值功能，但畢竟也屬于消費(fèi)品，得到享受了就算合適。

僅供參考。

三

Q:

請問，我是退休來北京投靠女兒的，有戶口有資格，但一直沒買房。目前孫子已經(jīng)上學(xué)，我們想搬出來單住。之所以考慮買房是因為問過中介了，他們說老人租房不容易，申請公租房又太遠(yuǎn)，不如自己買一套。但是又局限于手里的錢，有200多萬，但總要留一部分應(yīng)急，能動用的最多150萬。

這筆錢在不貸款的情況下在東四環(huán)大望路附近好像根本買不到70年產(chǎn)權(quán)的，所以朋友推薦商住公寓。但目前遭到女兒女婿的反對，親戚也都不贊成，都說不保值將來會砸手里。但我們現(xiàn)在就困擾在這里了，不知怎么辦了。

A：

1、房子是用來住的，尤其又是老年人，辛苦一輩子了，何必還跟什么投資保值較勁??？先解決自己的居住問題才最重要，其他都是副產(chǎn)品。

而且說實話，以150萬來說，就算是買了70年的普宅又能怎樣？北京早就過了房價暴漲的年代了，將來房子頂多是個對抗通脹的工具，不會有太高收益的。所以我覺得沒必要糾結(jié)，還是先多考慮怎么解決居住吧。

2、另外商住公寓雖然投資性不是太強(qiáng)，但租金劃算啊，也就是居住的性價比高。只要是能接受這種居住環(huán)境，那就甭考慮別的了。

3、總之我覺得犯不上跟什么保值較勁。就算是普宅每年多幾個百分點的收益，那也沒多少錢，因為這影響了老年生活不合適。所以我建議是多考慮公寓的居住環(huán)境吧，看是否能接受？能接受就該買就賣，房子是用來住的，是自己住的，何必在乎別人的意見呢？

不過雙井周邊有150萬的公寓嗎？多考察吧，小心買到有問題的，那就影響居住體驗了。

僅供參考。

四

Q:

請問，我和老公目前在西羅園有一套88年的小兩居，現(xiàn)值300萬左右，2016年結(jié)婚買的，到現(xiàn)在算上貸款利息可以算略有小賺。但考慮孩子明年上學(xué)問題想換一下，另外是這老房條件太差，環(huán)境也不行，上班也遠(yuǎn)（西單和三元橋），所以想換個能兼顧的。

貸款可還清，買房后加儲蓄能有350萬左右首付，貸款最高每月2萬。請問東西城您推薦哪里？帶客廳的商品房，兩居或三居，不要老公房，學(xué)區(qū)好能直升好初中的。主要我們不會看學(xué)區(qū)房的溢價，所以想買盡量低的。

A：

1、西單和三元橋，那要兼顧的話就是東西城的長安街以北，各個學(xué)區(qū)的直升校都可以算兼顧吧？這都不用推薦，網(wǎng)上有直升校的目錄，按圖索驥的找當(dāng)?shù)刂薪榻o匹配房源就行。

2、不過您這預(yù)算的商品房兩居應(yīng)該還行，選擇相對多。三居夠嗆，至少都90平起步，您這不到800萬的預(yù)算，幾乎沒什么選擇。

而且說實話吧，東西城就沒多少商品房小區(qū)，對口直升校的就更少了，也都很貴，您這預(yù)算不好買到什么。所以先找中介看看再說吧，看完了也就了解了。

3、其實老公房也有帶客廳的，90年代的設(shè)計就跟商品房在戶型上的差距不大了。所以我建議是甭強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)性質(zhì)了，還是多考慮居住體驗吧，這樣的選擇還多些。

4、學(xué)區(qū)房的溢價一般三種估算方式。一是如果挨著朝石豐等沒有溢價的板塊，那就直接比較同等小區(qū)的均價，中間差的就是溢價。比如南二環(huán)永外的定安里+定安西里，本來是同一個小區(qū)，但分成了東城和豐臺，價格也就差了30%左右。

二是用租售比，也就是用總價除以預(yù)估租金，然后比較附近無學(xué)區(qū)的小區(qū)，中間相差的也是溢價率。

三是用租金，比如學(xué)區(qū)房租8000，那讓中介找附近同等小區(qū)租8000的房子，看看兩邊房價差多少就是溢價。

想買盡量低的那就看房時每套房都計算，最后做個橫向比較就行。但也考慮好，學(xué)區(qū)越好溢價越高，總價越高的則溢價率越低，所以得綜合考量。

5、總之您這需求就直接網(wǎng)上搜個直升校的名單吧，然后讓中介給匹配房源，看房的同時算溢價率。

僅供參考。

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