北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

先說一下我的情況，持有1套房山良鄉(xiāng)的老破房，19年220左右入手，按中介的說法也就值120上下，無貸。以租養(yǎng)租，全家租房在云崗住，媳婦在六里橋上班，孩子27年上小學(xué)，可以上云崗小學(xué)，在豐臺來說小學(xué)應(yīng)該還湊合，初中不行。

目前考慮在西三環(huán)鐵路小區(qū)，或者吳家村路10號院買一套總價350-400的老破小兩居自住，這樣孩子估計能上海淀七一小學(xué)，媳婦通勤也解決了，我逆向往城外跑通勤時間也不會太長。

當(dāng)前無法抉擇的點，一是否把房山的房子賣掉，不賣的話還款壓力會大一些，但也擔(dān)心跌得沒有底線了，賣了感覺賠得多，另外房山房子在城中村，有極小的概率會拆遷。

二是買房或者換房的時機，這兩年也在觀察房子行情，房山那邊眼看是越來越差，市里的稍好一些但也在降。孩子上學(xué)還有2年緩沖期，而且這兩年幼升小的孩子也越來越少也可能影響學(xué)區(qū)房價格，所以一直在觀望?？纯凑赂缬袥]有好的建議。

A：

1、房子如果是大產(chǎn)權(quán)，那從220跌到120跌了小一半，有這么邪乎嗎？如果是出租，那總價120萬房子的租金在3000左右，相符嗎？如果租金超過這個數(shù)字，那就說明超跌或被低估了。

2、房山拆遷的規(guī)劃我不知道。但一般來說，除非是地段兒非常好，否則在這種時期，拆遷成本大的村子都會往后排，或者避開補償太高的樓房。

畢竟地主家也沒有余糧啊，手里沒錢或預(yù)期賣不出高價的情況下，區(qū)里對拆遷都不太積極。除非是再次有國開行的巨額定向資金支持，比如PLS什么的。

3、樓市行情在我看來是沒什么下跌空間了。因為按照租金收益率來對照同期存款利率，已經(jīng)差不多了，朝石豐非學(xué)區(qū)房的小戶型已經(jīng)超過。那既然是租房也能有超過存銀行的收益，業(yè)主除非是著急用錢，否則為什么要再降價賣？

手里有閑錢的也一樣，除非是不會算賬，否則為什么不把錢換成收益高的穩(wěn)妥房產(chǎn)？我屬于手里有點兒錢的，也在找收益更高的房子，到現(xiàn)在沒找到，也挺急人的。

4、學(xué)區(qū)房您說的對，明年之后就進入至少十年的入學(xué)人數(shù)低迷期。除非是有吸引外地家長購房的政策，比如放寬落戶和放開高考什么的，否則學(xué)區(qū)房的溢價部分有可能受影響。以常規(guī)來說，學(xué)區(qū)越強的支持越大，普通學(xué)區(qū)的則要弱些，畢竟只有好資源才什么時候都稀缺呢。

另外總價高的大戶型宜居學(xué)區(qū)房受影響小，占坑兒房因為溢價高而受影響大，因為房子是用來住的，學(xué)區(qū)功能減弱后居住功能則會更被重視。

5、我沒什么好建議，這都是只能自己選擇的，我只能是列出這些情況而已。

僅供參考。

二

Q:

請問，我有上地東里一個四居室，學(xué)區(qū)已經(jīng)用完了，我家目前財政情況比較穩(wěn)定，不著急用錢。一開始掛1300萬從4月份到現(xiàn)在一直看得人少，進入7月，中介說要降到6.7萬一平米。

我一來覺得這個價格太低，二來換成1000萬現(xiàn)金也就是存在銀行，現(xiàn)在利率還這么低。所以想問上地東里的老破大學(xué)區(qū)房在什么價位上出售比較合適？這個房子出租估計1.5萬的月租金。

A：

1、上地東里的6.7萬，夠低的，是復(fù)式嗎？當(dāng)時既然買大戶型的房子，那就肯定是為了自住，留著住唄，等孩子上完學(xué)再說賣不賣，沒必要著急。

2、什么價位？用租售比估算一下吧。我不太清楚當(dāng)?shù)卮髴粜偷淖饨饦?biāo)準，只知道小兩居的坪效是100出頭兒。單價則是小戶型動輒10萬+，租售比破千，溢價率至少在50%左右。

您這套房的預(yù)估租金是1.5萬，那假定以700的租售比，總價在1000萬左右為合理，其中包含30%左右的學(xué)區(qū)溢價。30%是海淀的溢價率平均值，只是在上地算比較低的，這談不上是否合適，只能說是市場價。

3、存銀行的意義不大，現(xiàn)在大行的存款利率是1.5%，高了也不超1.8%。而現(xiàn)在既然是能租1.5萬，年化凈收益率估計也在1.6%或1.7%，兩邊差不多。所以套現(xiàn)的意義不大，還不如留著自住呢。

或者還不如換成租金高的房子呢，現(xiàn)在北京年化2%以上的有的是，超過2.5%的都不算少，都是小戶型非學(xué)區(qū)房。

4、簡單就這情況，我認為按現(xiàn)在的行情，您這房子基本是底價了，除非海淀再次出臺打壓學(xué)區(qū)房的政策。

僅供參考。

三

Q:

請問，我看您點評了香港的寶翠園，正好我有親戚在旁邊有套房想賣，要價實價400萬港幣，406呎（38平套內(nèi)28平）房產(chǎn)稅3%是460港幣，物業(yè)費1000多，請問您覺得能投資嗎？

A：

1、我對香港不熟，這還是咨詢那邊兒懂行的吧，我弄不好就說錯了。

2、不過這套房怎么不太貴似的？1萬1呎就是10萬多一平米，不貴，是不帶電梯的唐樓吧？說不好聽的類似于咱們的老破小，但這又有物業(yè)費，說明規(guī)模不小+維護的還行?？膳赃叺膶毚鋱@20萬一平呢，這是什么小區(qū)?。?/p>

3、算了，無所謂，不琢磨這些了，我只是算個賬吧。既然房產(chǎn)稅是460塊3%，說明只有差餉沒有地租，那對應(yīng)的月租金就是1.5萬左右。物業(yè)費1000，每平米30塊錢，香港的平均水平吧，不算貴。

4、那就算租金回報率吧，400萬總價1.5萬月租，租售比266，毛收益年化4.5%，很不錯，相當(dāng)高了。

但要減去成本，1.5萬月租的話先交15%的租金稅（物業(yè)稅），還剩12750，再減去物業(yè)費1000和差餉500，還剩12250。那此時的凈租售比是326，凈收益率是3.6%。很不錯，比北京高的多，北京像這種小戶型的最高收益不過2.8%，超過3%的幾乎沒有。

5、不過提醒一句，這套房我看著像是很老的唐樓，是999年土地年限的，所以才沒有5%的地租。那既然很老，就有可能產(chǎn)生大型維護的成本，最好問清楚大概什么時候進行，維護費需要多少錢？太高的話就不太值了。

6、簡單就這情況，我覺得收益還行，不僅比北京高的多，也超過香港2.3%的平均值。就是問清楚維護費吧，其他的沒什么。

僅供參考。

四

Q:

請問，我們還沒有買學(xué)區(qū)房現(xiàn)在情況是這樣，孩子快5歲，27年幼升小，女孩，目前看未來學(xué)習(xí)應(yīng)該還行，但我們完全不想雞娃，所以以前一直沒有考慮海淀。最近單位在海淀有zb政策。按照海淀區(qū)的承諾，幼升小六小強80%能保證，其他學(xué)校100%能保證，前提是房子和戶口要落在對應(yīng)的學(xué)區(qū)。

因為之前沒有了解過海淀的學(xué)區(qū)政策，想問一下：

1、海淀有沒有比較省心的直升校？

2、海淀的直升校對比朝外或白小+80中水平如何？

3、如果海淀幼升小走了zb，不雞娃、不走點招的話，有沒有可能去到六小強初中，具體是什么途徑？

A：

1、您這是什么單位??？夠牛的。但六小強主要指高中，初中也行，只是小學(xué)沒有六小強的說法。

2、海淀有最省心的九年制啊，比帶直升名額的都穩(wěn)妥。最典型的就是萬壽路的育英，小中高都是牛校。但就是房子不便宜，學(xué)區(qū)溢價也比較高，在海淀排第一梯隊。

另外直升校最強的是上地學(xué)區(qū)，只要不出區(qū)，基本都能保證直升牛中。你們既然有政保，那就是100%保證了。但上地的學(xué)區(qū)溢價也高，小戶型在50%以上，大戶型也在30%左右。

3、對比白小+80，從學(xué)校來講，80學(xué)區(qū)的排名僅在海淀小強校之后。而且這還是單從成績來說的，如果論師資和學(xué)校氛圍，80跟小強沒多大區(qū)別，對于天牛娃來說在哪兒都一樣。

但如果從行政區(qū)的整體資源來說，那朝陽跟海淀還是有差距的，名校數(shù)量和人均資源都差的很多，整體學(xué)習(xí)氛圍更是沒法兒比。也就是說，如果在朝陽中考時上不了幾個頭部高中，那就比海淀的選擇少多了，這對于中等娃來說不算利好。

4、如果單位是大政保，那完全有可能保證小強初中。不用自己走什么途徑，或者說只要走清楚單位內(nèi)部的途徑就行，然后等著單位名額辦手續(xù)就是了。

5、不過多說一句，如果真的不想雞娃，那如果成績不是很強，有可能上了六小強也意義不大，大概率分不到好班，也有可能被分層到后邊。

也就是說，所有牛校都是“因材施教”的，是按照成績給孩子明里暗里的“分班分層”。什么層級的孩子都只能得到匹配的教育資源，否則兩邊都耽誤。好資源什么時候都稀缺，想得到的話都得靠搶。

6、這么說吧，海淀牛校里的資源差距，很多時候比牛校與渣校的差距都大。那在成績很重要的情況下，如果完全不想雞娃，就得看孩子的天分了。

這其實不光是海淀如此，全北京全中國哪兒都一樣，學(xué)校越牛，競爭就越激烈。家長們其實都不想雞娃，就跟上班不想加班兒似的，但很多時候都是身不由己，如果不在暗地里努力，那機會和資源就歸別人了。

我家當(dāng)年也不想雞娃，但奈何孩子的實力不允許啊，實在是拼不過牛娃們。于是無奈的上了賊船，然后就下不來了。

僅供參考。

五

Q:

請問，我們住磁器口六號地平房，但這房是我叔叔的，我一家三口加老母親的戶口在這里，您有什么建議嗎？想在三環(huán)內(nèi)買一套房，如果是100萬首付之內(nèi)，您建議在哪里？需要小三居或能改的兩居。

A：

1、這好像不是提建議的事兒，而是只能按政策辦，我沒什么好辦法。

2、100萬是首付，月供能支撐多少？也就是準備貸款多少？從理論上說，現(xiàn)在首付能做到20%，100萬能買500萬的房。但是這400萬的貸款，月供可就小2萬呢，合適嗎？所以還是先做個總價預(yù)算吧，然后再說買在哪里。

3、如果是400多萬的總價，那就買在大興北部或通州吧，相對價額不高，三居的選擇比較多，肯定能買到。但這還是先看自己的通勤吧，有了大致方向再說買在那個板塊。

僅供參考。

關(guān)注“章哥說買房”公共號，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。