8月28日， 一份重磅文件出爐， 《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》全文公布。

這份文件正式明確了中國(guó)城市從“大規(guī)模增量擴(kuò)張”階段轉(zhuǎn)向 “存量提質(zhì)增效” 為主的階段。

繪制了中國(guó)城市高質(zhì)量發(fā)展的“路線圖”，為下一步城市發(fā)展指明了方向。

如果你還在糾結(jié)“房子還能不能買”“哪個(gè)城市更有潛力”，說明你還沒看懂這一輪城市發(fā)展邏輯的根本性轉(zhuǎn)變。

中國(guó)城鎮(zhèn)化率已從2012年的53.1%提高到2024年的67%，城鎮(zhèn)人口增加到9.4億人。數(shù)字背后，是中國(guó)城市發(fā)展模式的深刻變革。

十年前，城市化的主題是“跑馬圈地、大干快上”。2015年會(huì)議還在強(qiáng)調(diào)“救樓市、去庫(kù)存”，鼓勵(lì)擴(kuò)張。但現(xiàn)在，意見明確：中國(guó)城市從“大規(guī)模增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)增效”。

外延式發(fā)展——靠賣地、蓋新城、推高房?jī)r(jià)——已經(jīng)走不下去了。

現(xiàn)在的核心就一句話：以推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展為主題，以堅(jiān)持城市內(nèi)涵式發(fā)展為主線，以推進(jìn)城市更新為重要抓手，牢牢守住城市安全底線。

“內(nèi)涵式發(fā)展”不追求空間越來越大，而是在有限范圍內(nèi)提升人才密度、功能緊湊度，用最小成本創(chuàng)造最好效果。

城市更新，就是關(guān)鍵手段：改造老舊小區(qū)、提升公共服務(wù)、打造智慧城市、加固房屋安全、更新老化管網(wǎng)……這些都是實(shí)實(shí)在在的“里子工程”。

說白了就是， 未來城市發(fā)展基本上就是立足于當(dāng)下的面積，然后不斷的在里面去進(jìn)行翻新、進(jìn)行調(diào)整、進(jìn)行改造，讓它慢慢的變得更加的宜居，變得更加的讓人喜歡。

那具體怎么做呢？

1、城市新格局：北上廣深獨(dú)大成為過去式

2015年的時(shí)候，資源還在向東部城市群集中，北上廣深是絕對(duì)主角。

但現(xiàn)在政策變了：要發(fā)展“組團(tuán)式、網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)代化城市群和都市圈”，推進(jìn)“以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)”。

為什么？因?yàn)槿丝诹鲃?dòng)方式變了——跨省流動(dòng)減少，省內(nèi)、市內(nèi)流動(dòng)增加。中西部比如川渝地區(qū)，人口外流已經(jīng)大幅減緩，本地新中心逐漸成熟。

政策明牌了！中小城市和縣城不再是配角，而是吸納新人口的主力戰(zhàn)場(chǎng)。

農(nóng)村人去縣城，縣城人去都市圈中小城市——資源要在城鄉(xiāng)之間高效配置，不是一味向大城市堆積。

政策鼓勵(lì)回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)、發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)、搞特色農(nóng)業(yè)，讓人在家門口就能就業(yè)安家。

2、新動(dòng)能從哪里來？從“存量”里找

意見提出 ：

要“因城施策增強(qiáng)城市發(fā)展動(dòng)力”，立足城市資源稟賦和基礎(chǔ)條件，精心培育創(chuàng)新生態(tài)，激發(fā)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力。 明確要深入實(shí)施國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展工程，培育壯大先進(jìn)制造業(yè)集群，發(fā)展智能建造，培育現(xiàn)代化建筑產(chǎn)業(yè)鏈。

這里可以說是整個(gè)文件中最具實(shí)操性的核心環(huán)節(jié)。

它解決的是一個(gè)根本問題： 在城鎮(zhèn)化速度放緩、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的背景下，城市發(fā)展的新動(dòng)力從哪里來？

過去那種“一個(gè)藥方治百病”的做法已經(jīng)行不通了。

比如：

資源枯竭型城市需要產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

沿海城市需要科技創(chuàng)新

旅游城市需要提升服務(wù)品質(zhì)

老工業(yè)基地需要改造升級(jí)

每個(gè)城市都可以在自己的優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域發(fā)力。即使是小城市，如果能在一個(gè)細(xì)分領(lǐng)域做到極致，也能活得很好。

“培育壯大先進(jìn)制造業(yè)集群”這句話很有深意。它意味著企業(yè)不是單打獨(dú)斗，而是形成 產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)。

比如深圳的電子產(chǎn)業(yè)、杭州的電商產(chǎn)業(yè)、蘇州的生物醫(yī)藥，都是集群發(fā)展的成功案例。在一個(gè)集群里，大中小企業(yè)相互配合，創(chuàng)新和成本優(yōu)勢(shì)明顯。

還有個(gè)重點(diǎn)是，提到了要“ 激活城市存量資源潛力 ”。

全面摸清城市房屋、設(shè)施、土地等資產(chǎn)資源底數(shù)。改造利用老舊廠房、低效樓宇、閑置傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施等存量房屋。

這意味著未來城市不再需要盲目擴(kuò)張，而是要通過盤活現(xiàn)有資源獲得發(fā)展動(dòng)力。對(duì)于投資者和企業(yè)來說，關(guān)注點(diǎn)應(yīng)該從“新區(qū)開發(fā)”轉(zhuǎn)向“存量改造”。

3、城市更新是什么？未來的家什么樣？

很多人以為城市更新就是改造城中村、穩(wěn)房?jī)r(jià)，其實(shí)遠(yuǎn)不止如此。

過往在城市發(fā)展過程中大家都喜歡去到外面去跑馬圈地，在新的土地上面憑空去建立起來城市，萬丈高樓平地起，這是那個(gè)時(shí)候城市發(fā)展的一個(gè)最主要的方向。

后面的事，大家也都知道， 全國(guó)范圍內(nèi)有太多新城沒有兌現(xiàn)當(dāng)時(shí)建設(shè)初期的承諾了 ， 很多規(guī)劃就不得不爛尾。

自此，城市更新登上舞臺(tái)。

城市擴(kuò)張爭(zhēng)奪的是增量，城市更新盤活的則是存量。當(dāng)增量資源見頂，存量資源便成了發(fā)展的主戰(zhàn)場(chǎng)。

所以樓舊了并不是拆掉重新來去建設(shè)，而是要不斷的去更新和改造 。

這一輪更新，是中國(guó)城市發(fā)展模式的徹底告別：

不再外擴(kuò)，而是立足現(xiàn)狀，翻新、調(diào)整、改造，讓城市更宜居、 更讓人喜歡。

因此城市更新的 概念遠(yuǎn)遠(yuǎn)要大于城中村改造， 它的核心使命就四個(gè)字： 擴(kuò)大內(nèi)需 。今年首場(chǎng)國(guó)常會(huì)已經(jīng)明確表示，城市更新關(guān)系城市面貌和居住品質(zhì)的提升，是擴(kuò)大內(nèi)需的重要抓手。

本次 意見 還 首次系統(tǒng)提出了推進(jìn) “好房子”和完整社區(qū)建設(shè)。

要“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，更好滿足群眾剛性和多樣化改善性住房需求”，全鏈條提升住房設(shè)計(jì)、建造、維護(hù)、服務(wù)水平。 完善城市社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施，構(gòu)建城市便民生活圈，創(chuàng)造宜業(yè)、宜居、宜樂、宜游的良好城市環(huán)境，促進(jìn)產(chǎn)城融合、職住平衡。

這意味著未來房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)不再是數(shù)量，而是質(zhì)量。

所以，以后判斷一個(gè)樓盤值不值，別光看單價(jià)，更要看它的品質(zhì)、服務(wù)和周邊社區(qū)環(huán)境?！脰|西’才抗跌保值。

4、安全是第一底線：別再迷戀‘高樓大廈

意見第一次將“城市安全”提升到了前所未有的高度，明確提出“牢牢守住城市安全底線”。

文件提出了建立房屋全生命周期安全管理制度，嚴(yán)格限制超高層建筑，增強(qiáng)高空消防能力。實(shí)施城鎮(zhèn)預(yù)制板房屋治理改造行動(dòng)和地震易發(fā)區(qū)房屋設(shè)施加固工程。

這些措施直面了近年來群眾關(guān)心的房屋安全問題—— 很多房子交付質(zhì)量非常差，一些樓齡才二十來年的房子就出現(xiàn)外墻體剝落，這些都是要命的安全問題。

還有老舊管線改造、防洪減災(zāi)，這些都是真正對(duì)老百姓有益的“里子工程”。

以及政府會(huì)大力發(fā)展公共交通、北方地區(qū)冬天取暖方式會(huì)更環(huán)保，5G網(wǎng)絡(luò)覆蓋會(huì)更全面、城市里會(huì)有更多公園和綠地等更多精細(xì)化治理的模式，都是要落地的方向。

這么多年來，影響國(guó)運(yùn)的大基建都是舉國(guó)體制的，比如說高鐵、南水北調(diào)、西電東輸?shù)鹊?。城市高質(zhì)量更新可以看做是新時(shí)代的舉國(guó)體制，為的是下一步的戶籍城市化做準(zhǔn)備。

城市化進(jìn)入尾聲，房地產(chǎn)使命已經(jīng)轉(zhuǎn)為民生保障。

城市高質(zhì)量發(fā)展可以理解為未來5年擴(kuò)大內(nèi)需的主要抓手，有巨大的市場(chǎng)規(guī)模，主要放在城市民生領(lǐng)域，涵蓋教育、醫(yī)療、管網(wǎng)、公園、社區(qū)服務(wù)等等。

這是對(duì)經(jīng)濟(jì)直接的拉動(dòng)，雖然見效慢，但是溫和沒副作用，對(duì)于投資、消費(fèi)且都是正向的的拉動(dòng)。