66.79億砸向閔行！蘭香湖的“國際社區(qū)”是畫餅還是硬菜？

80平方公里規(guī)劃 VS 0個(gè)菜市場：蘭香湖的國際化缺了什么？

上海主城最大人工湖的野心與困境：規(guī)劃圖紙VS居民真實(shí)需求

張江藥谷有實(shí)驗(yàn)室，蘭香湖只有湖景房：科創(chuàng)區(qū)不能光靠賣地

上海第四大人工湖的隱秘痛點(diǎn)：高端規(guī)劃為何遭市民吐槽？

上海主城最大人工湖的野心與困境：規(guī)劃藍(lán)圖下的民生考題

上海主城區(qū)最大人工湖正面臨轉(zhuǎn)型陣痛。蘭香湖從荒草灘到40公頃碧波的蛻變只用了7年，但2023年被納入《大零號(hào)灣科技創(chuàng)新策源功能區(qū)專項(xiàng)規(guī)劃》后，這個(gè)上海第四大人工湖突然被套上“國際科創(chuàng)社區(qū)”的光環(huán)。規(guī)劃研究范圍擴(kuò)大到80平方公里，相當(dāng)于整個(gè)巴黎市區(qū)面積，野心背后卻藏著民生考題。

在閔行區(qū)政府官網(wǎng)的互動(dòng)板塊，一條發(fā)布于2024年3月的留言引發(fā)熱議：“湖東岸規(guī)劃八家高檔餐廳，西岸在建五星酒店，但周邊三公里沒有標(biāo)準(zhǔn)化菜場?！边@個(gè)細(xì)節(jié)恰好解釋了為什么象嶼地產(chǎn)66.79億拍下的住宅地塊，容積率低至1.01的主力戶型引發(fā)爭議。123平米起步的改善型住房，讓在紫竹高新區(qū)工作的年輕研究員只能望湖興嘆。

交通配套的落差更加刺眼。宣傳中的“黃金雙軌”23號(hào)線要到2027年才通車，而15號(hào)線南延伸段至今未開工?，F(xiàn)在從蘭香湖到最近的地鐵站，網(wǎng)約車費(fèi)比市區(qū)貴50%。在本地論壇“閔行部落”，有網(wǎng)友曬出導(dǎo)航截圖：“打車去華東師范大學(xué)閔行校區(qū)上課，早晚高峰要堵38分鐘”。更值得玩味的是規(guī)劃圖紙——標(biāo)注了游艇泊位區(qū)，公交樞紐卻不見蹤影。

產(chǎn)業(yè)定位的矛盾同樣明顯?！按罅闾?hào)灣”宣稱要打造硬科技孵化器，但實(shí)際開發(fā)中住宅與商業(yè)用地占比超七成。對(duì)比張江科學(xué)城早期因配套不足淪為“白天實(shí)驗(yàn)室、晚上空城”的教訓(xùn)，蘭香湖北岸正在建設(shè)的37棟住宅全是4-11層低密洋房，開發(fā)商宣傳冊(cè)里“270°湖景陽臺(tái)”占據(jù)封面，實(shí)驗(yàn)室配套只字未提。這種錯(cuò)位讓人想起蘇州金雞湖的演化史——當(dāng)年規(guī)劃者沒預(yù)料到，現(xiàn)在湖西CBD的白領(lǐng)每天要走兩公里才能吃上平價(jià)午餐。

民生短板的補(bǔ)齊速度明顯滯后。雖然瑞金醫(yī)院閔行院區(qū)已開工，但周邊居民更急迫的需求是基礎(chǔ)配套。吳涇鎮(zhèn)社區(qū)服務(wù)中心2023年調(diào)查報(bào)告顯示，蘭香湖三公里內(nèi)便利店密度僅為市區(qū)1/5，社區(qū)衛(wèi)生站夜間停診，藥店最晚營業(yè)到21點(diǎn)。而同期開業(yè)的蘭香湖商業(yè)北街，人均消費(fèi)150元以上的餐廳已入駐五家。

這種錯(cuò)位開發(fā)暴露的深層問題有三點(diǎn)：

土地財(cái)政依賴癥仍在延續(xù)。2024年閔行區(qū)土地出讓金同比上漲23%，但科技研發(fā)用地占比不足15%。當(dāng)規(guī)劃者把“國際社區(qū)”當(dāng)作賣地招牌，就容易陷入杭州未來科技城曾走過的彎路——初期豪宅林立導(dǎo)致企業(yè)外遷，后期被迫用補(bǔ)貼政策挽回人才。

民生需求在決策鏈末端。深圳前海管理局的“15分鐘生活圈”強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)值得借鑒：每萬人配建菜市場1個(gè)、社區(qū)食堂2個(gè)、公交微循環(huán)站點(diǎn)3個(gè)。而蘭香湖規(guī)劃文本中，這類設(shè)施被含糊表述為“商業(yè)服務(wù)點(diǎn)”。

科創(chuàng)生態(tài)被地產(chǎn)邏輯解構(gòu)。反觀杭州云棲小鎮(zhèn)的成功經(jīng)驗(yàn)，政府持有30%研發(fā)物業(yè)低價(jià)租給初創(chuàng)企業(yè)，開發(fā)商必須配建人才公寓。但蘭香湖板塊66億地塊中，可售住宅占比82%，租賃住房僅占配建面積的5%。

轉(zhuǎn)機(jī)或許正在出現(xiàn)。2024年5月新修訂的《上海市城市更新條例》新增條款：重點(diǎn)功能區(qū)必須同步報(bào)批公共服務(wù)實(shí)施計(jì)劃。在閔行區(qū)最新公示的補(bǔ)充規(guī)劃里，蘭香湖南岸預(yù)留了4000平方米的社區(qū)中心用地。附近居民在社交媒體呼吁：“這里應(yīng)該引進(jìn)永輝MINI或奧樂齊，別再塞精品咖啡了。”

華東師范大學(xué)城市發(fā)展研究院院長最近在《文匯報(bào)》撰文點(diǎn)出關(guān)鍵：“上海正在打造多中心空間格局，但每個(gè)中心都必須具備完整城市功能，不能只做睡城或產(chǎn)業(yè)園。”這句話特別適合送給蘭香湖——當(dāng)66億投資打造出光鮮的游艇俱樂部，價(jià)值遠(yuǎn)不如在小區(qū)門口開一家社區(qū)食堂。

瑞金醫(yī)院閔行院區(qū)預(yù)計(jì)2028年竣工的時(shí)間表，恰與23號(hào)線通車節(jié)點(diǎn)重合。這提示決策者：民生補(bǔ)課的工期必須跑贏豪宅封頂?shù)乃俣?/strong>。否則五年后的某個(gè)清晨，人們坐著地鐵來湖邊拍攝網(wǎng)紅大片，卻發(fā)現(xiàn)住在這里的科學(xué)家早已搬離——這將成為城市發(fā)展最昂貴的行為藝術(shù)。

66.79億砸向閔行！蘭香湖的“國際社區(qū)”是畫餅還是硬菜？