全國(guó)樓市這盤(pán)大棋中，西安市場(chǎng)這兩年似乎都是一個(gè)獨(dú)特的存在。

一方面，西安這個(gè)卷度十足的市場(chǎng)上，產(chǎn)品更新速度可以說(shuō)是遙遙領(lǐng)先，很多城市還按部就班的常規(guī)升級(jí)時(shí)，西安就已經(jīng)掀起產(chǎn)品更新革命；另一方面城市人居生活體驗(yàn)的升級(jí)度也超級(jí)快，僅僅回看兩年前的新房，現(xiàn)在的住宅更向享受化、精細(xì)化以及躍升化進(jìn)發(fā)。

這兩大特質(zhì)的背后，一個(gè)核心因素起著關(guān)鍵作用，那就是得房率。

有一組數(shù)據(jù)其實(shí)可以直觀的讓我們看到西安產(chǎn)品的卷度：克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年全國(guó)主要城市實(shí)得率超100%的項(xiàng)目共70個(gè)，其中西安獨(dú)占30%。而這還是去年，再看今年的西安，新盤(pán)已經(jīng)卷出新速度。

西安住宅已經(jīng)卷出新?tīng)顟B(tài)

縱觀全國(guó)住宅市場(chǎng)，得房率往往和四代宅掛鉤，但在全國(guó)已經(jīng)開(kāi)始全面進(jìn)入四代宅的大環(huán)境下，爭(zhēng)議也隨之而出。

高得房率的房子雖好，但多城市還停留“得露臺(tái)”狀態(tài)中，約180㎡的房子得房率約110%，但多出來(lái)的都是露臺(tái)，而露臺(tái)隱私性一直以來(lái)都是大家詬病的問(wèn)題。

不過(guò)，在經(jīng)歷了1.0的錯(cuò)層露臺(tái)和2.0的雙露臺(tái)后，西安如今已經(jīng)卷出了新?tīng)顟B(tài)。目前西安很多≥100%得房率的產(chǎn)品，贈(zèng)送面積不再只是露臺(tái)，而是擁有室內(nèi)空間的贈(zèng)送，這自然意味著使用率和舒適度的增加。

一定程度來(lái)看，高贈(zèng)送高得房率的戶型，實(shí)際上并不在于數(shù)字的領(lǐng)先，更在于通過(guò)空間重構(gòu)、功能創(chuàng)新，重新定義了 “好房子” 的標(biāo)準(zhǔn)。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前西安已經(jīng)有40多盤(pán)近100種戶型，得房率≥100%。按照大小變化，我們（公眾號(hào)：四海為家）也做出了占比分析。

能發(fā)現(xiàn)≤110%得房率的戶型占比量較大，之后就呈現(xiàn)遞減狀態(tài)，而需要注意的是，8月之前西安住宅的得房率頂值還在140%以下，8月卻有項(xiàng)目突破這個(gè)數(shù)字，打造得房率約141%的戶型。

141%得房率的全維進(jìn)化

先來(lái)看這個(gè)項(xiàng)目推出的戶型。建面約104㎡產(chǎn)品，直接打出真四房的概念。

丨建面約104㎡戶型裝修效果圖

非交付標(biāo)準(zhǔn)

就目前的西安市場(chǎng)來(lái)看，100㎡左右的戶型，基本都打造三室，四室少之又少，而這個(gè)戶型的四葉草布局，雖然每個(gè)房間面積不是特別大，但實(shí)用性有了。

對(duì)很多剛需家庭來(lái)講，這個(gè)戶型的優(yōu)勢(shì)很大，四室給到了多一個(gè)成長(zhǎng)型空間，并且由于建面僅約104㎡，對(duì)比市場(chǎng)同樣的四室，性?xún)r(jià)比有了。

建面約125㎡的三套房設(shè)計(jì)，實(shí)際堪比約160㎡的空間。三套房可以滿足孩子、老人和男女主人的使用，如果是一家三口或四口，那用途就更靈活了，舒適度+空間的尺度感都很不錯(cuò)，可以說(shuō)是有顏有實(shí)力。

丨建面約125㎡戶型裝修效果圖

非交付標(biāo)準(zhǔn)

建面約139㎡更擁有此前約195㎡住宅才有的體驗(yàn)。不只是空間大，更滿足了多樣生活場(chǎng)景。

作為今年開(kāi)始的西安新卷王戶型，這個(gè)建面139㎡做到了270°采光，觀景的同時(shí)通風(fēng)性也更強(qiáng)，社交聚廳、戀人主臥、暖心書(shū)房等等，場(chǎng)景化和家庭關(guān)系場(chǎng)的融合度更好。

丨建面約139㎡戶型裝修效果圖

非交付標(biāo)準(zhǔn)

這個(gè)得房率約141%的項(xiàng)目，最近市場(chǎng)議論度也很高，高科越秀星匯云瀾，地處融合區(qū)和軟新一路之隔，以15棟建面約104-143㎡的超四代住宅產(chǎn)品和約百畝體量，打出「全維進(jìn)化」的slogan。

對(duì)比周邊的不少項(xiàng)目，高科越秀星匯云瀾的產(chǎn)品，建筑面積雖小但場(chǎng)景卻直接碾壓，確實(shí)是一種生活的進(jìn)化。

丨星匯云瀾鳥(niǎo)瞰示意圖

以實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)呈現(xiàn)為準(zhǔn)

最初，一直以為它進(jìn)化的只有戶型，畢竟現(xiàn)在就是卷么，你不拿戶型抓住購(gòu)房者的心，后面的什么園林啊、會(huì)所啊、大門(mén)啊，或許只是一時(shí)看完一時(shí)爽。

但有意思的是，這個(gè)項(xiàng)目其實(shí)在狂卷得房率的同時(shí)，因?yàn)?strong>自身約百畝的體量，也帶來(lái)了很豐富的配套資源。

丨園林&水景意境圖

以實(shí)際呈現(xiàn)為準(zhǔn)

西安首座約5萬(wàn)方海島主題園林里，基礎(chǔ)的健身瑜伽、咖啡讀書(shū)，孩子們的四點(diǎn)半課堂、奈爾寶同款樂(lè)園和劇場(chǎng)匯演廳等等，何嘗不是一種生活方式的進(jìn)化。

警惕高得房率成為絕版產(chǎn)品

可以看到，西安現(xiàn)在產(chǎn)品力的內(nèi)卷，已經(jīng)開(kāi)始全方位升級(jí)，目前有約141%得房率的戶型出現(xiàn)，就是個(gè)很好的例子。

但這里不得不提一個(gè)現(xiàn)實(shí)。新規(guī)之下，目前已經(jīng)有城市如廣州出臺(tái)高得房率產(chǎn)品收緊政策，部分“高贈(zèng)送”戶型確實(shí)會(huì)“再也不見(jiàn)”。那么本就產(chǎn)品進(jìn)化度高、戶型增送率遙遙領(lǐng)先的西安，接下來(lái)會(huì)不會(huì)跟進(jìn)這類(lèi)限制政策？這種約141%得房率的產(chǎn)品會(huì)不會(huì)成為稀缺品，值得注意。

丨西安城市實(shí)景圖

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，現(xiàn)階段雖然西安暫時(shí)沒(méi)有這類(lèi)政策出臺(tái)，但廣州的示范作用和借鑒性還需關(guān)注。那么在買(mǎi)房過(guò)程中則更需要優(yōu)先關(guān)注高贈(zèng)送住宅產(chǎn)品。

一方面，它可能會(huì)成為未來(lái)市場(chǎng)上的稀缺品，正所謂稀缺即價(jià)值，這點(diǎn)大家都明白。

另一方面，這種產(chǎn)品實(shí)際可以得到的空間尺寸更大，相同價(jià)格下舒適度和空間感都更強(qiáng)，尤其在“好房子”趨勢(shì)下，這樣舒適度更高、性?xún)r(jià)比更高的房子，無(wú)論是現(xiàn)在居住還是未來(lái)置換，都擁有較高的潛力價(jià)值。

當(dāng)然對(duì)于如星匯云瀾這樣的項(xiàng)目，也要提醒大家在關(guān)注戶型升級(jí)的同時(shí)，別忘了關(guān)注產(chǎn)品的安全保障和區(qū)域的價(jià)值能級(jí)，綜合進(jìn)行考量。

就以高科越秀星匯云瀾這個(gè)項(xiàng)目為例，產(chǎn)品全維進(jìn)化的同時(shí)，地段、資源、品牌等也較市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品有所進(jìn)化。

首先高科地產(chǎn)在本土的深耕能力+越秀地產(chǎn)的產(chǎn)品創(chuàng)新力保障了品質(zhì)和安全性。西派天悅、樽樾、高新璞悅均是市場(chǎng)上叫座的熱銷(xiāo)實(shí)力派，而高科地產(chǎn)在西安城市共建和高新的深耕方面，也是實(shí)力可觀。

丨越秀地產(chǎn)西安項(xiàng)目實(shí)景圖

僅供參考，以交付呈現(xiàn)為準(zhǔn)

其次，融合區(qū)一半灃東的產(chǎn)業(yè)生態(tài)資源，一半高新軟西的外溢資源，再加上去年融合區(qū)本身官宣的名校+、游泳館商業(yè)綜合體、新建高速路口等，可以期待。

此外，項(xiàng)目與軟西本身就一路之隔，相對(duì)來(lái)講可以更好的享受到軟新的一些資源配套，例如云巴、地鐵、圖書(shū)館等，這點(diǎn)價(jià)值和之前的保利云谷和著一樣，同時(shí)結(jié)合此前土拍信息，這里還規(guī)劃了一宗高新系的灃東科創(chuàng)一中，名校+的資源也是吸引力。

丨高新一中灃東中學(xué)初中（科創(chuàng)）校區(qū)效果圖

最后，對(duì)比目前高新住宅約24702元/㎡的均價(jià)，和主力約140㎡起步、次主力約180㎡起步的戶型，這個(gè)項(xiàng)目無(wú)論是面積門(mén)檻還是總價(jià)門(mén)檻都會(huì)更友好一點(diǎn)，讓想扎根高新的精英更好地達(dá)成“職住平衡”。

丨前7個(gè)月西安各區(qū)供應(yīng)樓盤(pán)均價(jià)趨勢(shì)圖

目前項(xiàng)目城市雙展廳已經(jīng)開(kāi)放，后續(xù)可能也會(huì)通過(guò)實(shí)景示范區(qū)、實(shí)體樣板間等展示出這個(gè)項(xiàng)目更多的優(yōu)勢(shì)，感興趣同時(shí)也想在軟西置業(yè)，可以關(guān)注起來(lái)。