過去一年，房地產(chǎn)經(jīng)歷了一場罕見的冷凍期，市場溫度驟降，買家猶豫觀望，曾經(jīng)熱鬧的售樓處也安靜了不少。

一位熟悉的身影再次發(fā)聲，前重慶市長、經(jīng)濟(jì)學(xué)者黃奇帆，去年底他就曾斷言：今年房價不會大跌。

如今回望，市場軌跡已經(jīng)應(yīng)驗(yàn)了他的說法，他最近又拋出新觀點(diǎn)：2025年核心城市房價或迎來上漲， 這究竟是危言聳聽，還是真有底氣？

去年底，當(dāng)多數(shù)人還在爭論樓市會不會硬著陸時，黃奇帆淡定預(yù)言：今年房價不會大跌。

當(dāng)時市場情緒低迷，不少聲音預(yù)測房價將大幅下挫，然而時間證明了他的判斷，今年以來，全國房價整體呈現(xiàn)小幅波動，雖有局部調(diào)整，但未出現(xiàn)普遍性、斷崖式下跌。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)清晰顯示，多數(shù)月份房價環(huán)比跌幅被牢牢控制在1%以內(nèi)，整體市場穩(wěn)住了基本盤。

首先，黃奇帆始終強(qiáng)調(diào)一個基礎(chǔ)事實(shí)，中國的真實(shí)城鎮(zhèn)化需求遠(yuǎn)未枯竭。當(dāng)前官方常住人口城鎮(zhèn)化率約66%，但若按戶籍計(jì)算，仍不足50%。

這意味著仍有數(shù)億人處于半城鎮(zhèn)化狀態(tài)，他們最終的安家需求并未消失，只是被暫時延后或抑制。

其次，他點(diǎn)明一個關(guān)鍵轉(zhuǎn)折，開發(fā)商蓋房子的邏輯徹底變了，前些年高周轉(zhuǎn)、瘋狂擴(kuò)張的模式已成過去式。

如今開發(fā)商變得異常謹(jǐn)慎，新開工面積銳減，去年全國商品房銷售面積約11.2億平方米，但新開工面積斷崖式跌至不足7億平方米，這形成了一個鮮明對比，市場仍在消化存量（約11億平米銷售），而新增供應(yīng)（7億平米開工）已大幅落后。

市場供需天平正在悄然傾斜。

黃奇帆揭示了房地產(chǎn)市場一個常常被忽視的變化，增量時代落幕，存量時代開啟。

當(dāng)下國人均住房面積已達(dá)約48平方米，接近甚至超過部分發(fā)達(dá)國家水平。這說明，單純靠新增量拉動增長的模式已不可持續(xù)，未來的重心必然轉(zhuǎn)向存量房的流通、更新、運(yùn)營與服務(wù)。

未來市場健康與否，關(guān)鍵看二手房能否順暢流動起來，當(dāng)二手房市場活了，整個鏈條才能打通，改善型需求才有條件釋放，新房市場也才能獲得持續(xù)支撐。

基于以上深層邏輯，黃奇帆對明年的核心城市樓市給出了相對明確的指向，房價很可能上漲。

當(dāng)供應(yīng)持續(xù)減少，而核心城市的需求基礎(chǔ)依然堅(jiān)實(shí)甚至可能溫和復(fù)蘇，供需關(guān)系的邊際改善自然可能推動價格企穩(wěn)甚至溫和回升。

當(dāng)然，市場永遠(yuǎn)充滿變數(shù)，黃奇帆的預(yù)言，核心在于揭示趨勢而非精確到每個百分點(diǎn)的漲跌， 他提醒我們，理解中國樓市需要有穿透周期的眼光，看清其背后真正的驅(qū)動邏輯正在發(fā)生歷史性轉(zhuǎn)變。

黃奇帆的預(yù)言，更像是為理解復(fù)雜樓市提供了一把鑰匙，它提醒我們，市場自有其運(yùn)行的深刻邏輯，情緒化的恐慌或亢奮都不可取，真正看懂趨勢的人，往往在喧囂中保持一份清醒。

房地產(chǎn)這艘大船，正在緩慢而堅(jiān)定地調(diào)整航向。舊的模式被打破，新的規(guī)則在建立。黃奇帆基于供需本質(zhì)的推演，為我們觀察未來市場提供了一個扎實(shí)的錨點(diǎn)。

對于普通人，看清自己所在城市的位置，回歸居住需求本身，或許才是穿越周期的真正智慧。

當(dāng)潮水退去，真正決定價值的，永遠(yuǎn)是腳下那塊土地是否堅(jiān)實(shí)，以及是否有人愿意為它停留