「西安房哥」是本地購(gòu)房服務(wù)平臺(tái)，深耕11年，接地氣，說(shuō)人話。

小助手V：fangsanmei2020，買(mǎi)賣(mài)房，裝修咨詢，投稿聯(lián)系。

周末帶孩子在雁南公園路露營(yíng)，馬路對(duì)面樓上，碩大的五個(gè)字格外顯眼，中海五代宅，好家伙，四代還沒(méi)住上，這五代又來(lái)了，是露臺(tái)上戶戶都有泳池嗎？

（中海錦業(yè)拾光）

自2023年起，憑借大贈(zèng)送，露臺(tái)生活，四代住宅在新房大殺四方，雖然落灰，隱私，采光的問(wèn)題一直存在，適不適合西安至今仍被爭(zhēng)議，但絲毫不影響其銷(xiāo)量。

（西安四代住宅交房實(shí)景）

與其說(shuō)四代住宅與三代的競(jìng)爭(zhēng)是露臺(tái)，不如說(shuō)是贈(zèng)送面積，灃東越秀的四代住宅，實(shí)得率甚至做到141%，而同期的三代住宅，高公攤的，確實(shí)賣(mài)不動(dòng)。

要選房，先問(wèn)房，要賣(mài)房，先聊房，市場(chǎng)泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差，不再走彎路。

（一對(duì)一私聊房哥答疑）

基于這種現(xiàn)狀，四代住宅在交房后的爭(zhēng)議仍會(huì)長(zhǎng)期存在，但新房市場(chǎng)，四代住宅還會(huì)更卷，更大，送的更多。

在這種時(shí)候，中海打出五代住宅，是沒(méi)活硬整，還是憋著大招？

五代住宅

作為從業(yè)人士，看到中海的五代宅，并不意外，早在兩年前，浐灞的中鐵閱湖，就首先喊出六代住宅的口號(hào)。

中鐵的六代宅，和大家想象的樓上能停車(chē)，帶泳池不同，而是自己定義的第六代住宅。

即在四代住宅結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，增加對(duì)兒童和老年人的關(guān)懷，這是一代，又增加了鴻蒙智能，實(shí)現(xiàn)萬(wàn)物互聯(lián)和無(wú)感歸家，這又算一代。

（中鐵閱湖第六代住宅）

4+1+1，六代沒(méi)毛病，雖然從變化上，就是四代住宅結(jié)構(gòu)+兩代噱頭，但第一個(gè)喊出來(lái)，還是收獲了流量和熱度，也讓中鐵閱湖成為周邊的紅盤(pán)。

有這個(gè)先例在前，再看中海的五代住宅，大致是相同的思路，四代住宅基礎(chǔ)上，增加了社區(qū)智能化，4+1，五代也沒(méi)毛病。

如果廣告法不限制，外加開(kāi)發(fā)商想象力豐富，那往后西安出現(xiàn)七代，八代，九代宅時(shí)，都不用意外，地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)到如今，降價(jià)，名校+，上渠道的三板斧外，能做的就是概念了。

（賽格中京坊實(shí)景）

想想當(dāng)年的賽格中京坊，高密度塔樓，也是在賽格里打出“西安第一豪宅”的口號(hào)后，制造熱度，帶動(dòng)新房銷(xiāo)售，爭(zhēng)議雖然多，但黑貓，白貓，能抓老鼠就是好貓。

有這些諸多營(yíng)銷(xiāo)案例在前，六代住宅，五代住宅，平常心看待就好。

錦業(yè)拾光

去掉中海五代住宅的口號(hào)，具體看小區(qū)本身，其實(shí)就是錦業(yè)元晟的二期，名為錦業(yè)拾光，主打臨公園，大面積，純改善。

（中海拿地位置，來(lái)源：西安地產(chǎn)視線）

2024年12月，雁塔西灃路城改后續(xù)用地，被中海摘得，面積約95畝，容積率不大于3.71，折合樓面價(jià)8461元/㎡，位置緊鄰在售的錦業(yè)元晟。

雖然同樣容積率偏高，但二期相比一期，最大優(yōu)勢(shì)就是緊鄰雁南公園，整個(gè)東向，視野開(kāi)闊，近700米內(nèi)沒(méi)有遮擋。

（中海錦業(yè)拾光位置實(shí)景）

生活配套部分，與周邊金地，萬(wàn)科，中海一期相同，雁塔二小，二中，大雁塔小學(xué)西灃分校，紅星美凱龍商業(yè)一應(yīng)俱全

（宜家薈聚實(shí)景）

城市配套部分，約1700畝的雁南公園，宜家薈聚商業(yè)，山姆超市（在建），所見(jiàn)所得。

從居住體驗(yàn)來(lái)說(shuō)，生活便利，煙火氣的小吃街，高大上的大商業(yè)，千畝 公園，成熟住宅區(qū)一應(yīng)俱全，當(dāng)年這里是高新的剛需外溢首選，如今以宜家，公園為圓心，已經(jīng)是自成體系的板塊。

短板主要是居住密度高，由于土地以西灃路，杜城村城改為主，整體容易率偏高，高層為主，商品房，安置房混合居住。

（西灃路-西部大道片區(qū)實(shí)景）

實(shí)際的觀感可參考上圖，綠色部分為雁南公園，后面的高層為西灃路，西部大道片區(qū)住宅實(shí)景。

過(guò)去很長(zhǎng)的時(shí)間，西灃路，西部大道沿線，因?yàn)閮r(jià)格低，配套全，主要承接高新的外溢，買(mǎi)不起高新軟件新城，CID的首選這里。

但隨著樓市內(nèi)卷，當(dāng)CID特價(jià)房，軟件新城二手房，來(lái)到17000+均價(jià)時(shí)，西灃路的降價(jià)也不可避免了。

作為錦業(yè)元晟的二期，除位置更靠雁南公園外，戶型面積也變的更大，包括建面約133㎡、143㎡、186㎡三個(gè)戶型。

其中4#、7#、10#樓面積最大，且東向看景雁南公園，價(jià)格最貴，小區(qū)最多的戶型仍是建面約143㎡的四室。

（中海錦業(yè)拾光樓棟分布圖）

面積做大有幾個(gè)考慮，一是一期小面積多，二期大戶型多，二是周邊二手房小面積太多，缺四室大戶型，三是容積率高，在密度，樓間距不占優(yōu)的情況下，戶型做大，降低戶數(shù)。

從小區(qū)樓棟布局看，小區(qū)32F，33F高層為主，排列式分布，小區(qū)主入口向北有一條景觀中軸，其余更多是樓棟間景觀，實(shí)際的樓間距有限。

其余亮點(diǎn)還是在小區(qū)的公區(qū)上，比如下沉的會(huì)所，更闊氣的大門(mén)，更好的戶型，以及多層次的景觀，這個(gè)需要展示區(qū)開(kāi)放后，再看實(shí)景。

錦業(yè)拾光

戶型部分，中海多往的小區(qū)一直是不拔尖，但也不落伍，四代住宅露臺(tái)房的內(nèi)卷在西安已到新高度，從最開(kāi)始的有露臺(tái)，到更大露臺(tái)，再到一圈露臺(tái)，再到室內(nèi)無(wú)公攤，中海深處其中，也得卷。

（高科&越秀·星匯云瀾戶型圖）

戶型卷到姥姥家的典型，邦泰觀宸高新，保利云谷和著，高科&越秀·星匯云瀾、招商梧桐書(shū)院等。

看完這些，再看中海錦業(yè)拾光，就平淡很多，這里面有開(kāi)發(fā)商的自身考慮，也有區(qū)域的贈(zèng)送面積上限要求。

目前主城區(qū)范圍內(nèi)，非西咸，高新范圍，對(duì)于四代住宅的贈(zèng)送面積，露臺(tái)寬度，還是很克制的。

（建面約133㎡奇偶數(shù)戶型示意）

入門(mén)的建面約133㎡戶型，類(lèi)四葉草布局，只做了三室，常見(jiàn)的三面寬朝南，南北雙陽(yáng)臺(tái)布局，更多的心思還是花在贈(zèng)送面積上。

撥入客廳、主臥，次臥，衣帽間，廚房外區(qū)域，都做了大面積的陽(yáng)臺(tái)，飄窗，露臺(tái)設(shè)計(jì)，或半贈(zèng)送，或全贈(zèng)送，基偶數(shù)層均在南北有大面積的拐角綠化平臺(tái)（全贈(zèng)送）。

（建面約143㎡奇偶數(shù)戶型示意）

相比常規(guī)三室，建面約143㎡的四室，幾乎是克隆版，房間結(jié)構(gòu)幾乎相同，客廳寬了40公分，北向廚房外增加了一間衣帽間。

和市面主流的四室143㎡戶型相比，在房間格局，客廳面寬，臥室面積等部分相比，中海并不算優(yōu)秀。

更像三室的放大版，房間格局和生活方式?jīng)]有本質(zhì)變化，更多的賣(mài)點(diǎn)還是露臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)，飄窗的贈(zèng)送面積。

建面約143㎡為小區(qū)主力戶型，總共14棟樓里，7棟樓都是這個(gè)戶型，不知大家怎么看？

（建面約186㎡奇偶數(shù)戶型示意）

最大的建面約186㎡則是plus版本，南向面寬（算露臺(tái)）達(dá)到約18.8米，客廳寬度約6米，主臥約4.2米，南向是實(shí)現(xiàn)了四面寬朝南，主臥面積更大，老人房也升級(jí)為套房，客廳，廚房，采光都要更開(kāi)闊。

贈(zèng)送部分，陽(yáng)臺(tái)，飄窗，露臺(tái)面積也更大，贈(zèng)送面積更多，但遺憾的是，雖然東側(cè)臨著千畝雁南公園，但并沒(méi)有設(shè)計(jì)端廳，類(lèi)似金地中央公園，實(shí)現(xiàn)最大景觀面。

（金地中央公園端廳東向視野）

而是傳統(tǒng)的南北戶，臨公園一側(cè)，奇數(shù)層主要是主臥露臺(tái)觀景，偶數(shù)層主要在北向衛(wèi)生間、次臥外觀景。

如果是奔著等端廳，一線雁南公園視野，即便是中海最大的面積，也會(huì)讓人遺憾。

三個(gè)戶型，無(wú)功無(wú)過(guò)，談不上驚喜，也算不上失望，就是很常規(guī)的三室，四室布局，疊加贈(zèng)送露臺(tái)面積，也很符合中海的產(chǎn)品特點(diǎn)，不求100分滿分，只求80分萬(wàn)歲。

不知是受限于容積率原因，還是樓棟排布要滿，可銷(xiāo)售面積最大化因素。

未來(lái)前景

作為長(zhǎng)期高新的平替區(qū)域，西灃路沿線一直有保持價(jià)差的傳統(tǒng)，高均價(jià)10000+，這里7000+，高新15000+，這里12000+。

如今高新的均價(jià)熱門(mén)盤(pán)穩(wěn)定在20000+，冷門(mén)盤(pán)回歸15000+，西灃路沿線的房?jī)r(jià)也受影響。

中海作為區(qū)域位置最好，品牌最強(qiáng)，業(yè)主技術(shù)最大的，錦業(yè)元晟的銷(xiāo)量一直很穩(wěn)定，開(kāi)盤(pán)18000+起步門(mén)檻維持很久。

（中海錦業(yè)元晟開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)）

錦業(yè)元晟2024年首開(kāi)，更是賣(mài)了231套，業(yè)績(jī)5.6億，如果沒(méi)有周邊二手房業(yè)主的降價(jià)，新房的特價(jià)內(nèi)卷，中海還是穩(wěn)的。

與中海直接競(jìng)爭(zhēng)的主要在西部大道，包括泰發(fā)祥，陜建，龍湖，中糧等，均價(jià)在15000+到19000+不等，特價(jià)房競(jìng)爭(zhēng)激烈。

但從位置來(lái)說(shuō)，西部大道南側(cè)，整體的商業(yè)，城市面貌，配套和中海周邊相比，仍有差距，如果雁南公園周邊單列一個(gè)中央居住區(qū)，中海錦業(yè)元晟，拾光的位置就是核心區(qū)，這個(gè)優(yōu)勢(shì)短期內(nèi)不會(huì)變。

中海的潛在競(jìng)爭(zhēng)主要是兩部分：

1、沿線二手房：作為密集住宅區(qū)，周邊二手房數(shù)量龐大，金地西灃公元，中央公園，海亮新英里，萬(wàn)科公園華府，融創(chuàng)西安宸院，新城首府、甚至天地源萬(wàn)熙天地，都是在業(yè)主的購(gòu)房清單上。

（金地中央公園二手掛牌價(jià)，來(lái)源：貝殼）

周邊二手房，均價(jià)橫跨13000+至20000+，且各類(lèi)房源供應(yīng)充足，高層，小高，洋房都有，中海是區(qū)域內(nèi)第一個(gè)四代住宅小區(qū)。

2、潛在土地供應(yīng)：雁南公園西側(cè)是已建成的西灃路片區(qū)，東側(cè)是拆遷完的杜城區(qū)域，有源源不斷供應(yīng)的土地。

根據(jù)2024年《關(guān)于雁塔區(qū)YT-15-13-1、YT-15-13-2等19宗用地實(shí)施詳細(xì)規(guī)劃的公示》顯示，有18宗全部為杜城城改用地，共計(jì)1014.3畝，住宅用地就有10宗，共計(jì)770.55畝，容積率統(tǒng)一為3.5。

（杜城城改片區(qū)，來(lái)源：直擊西安樓市）

這個(gè)容積率，既是城改，又是源源不斷的高層住宅，因此中海在雁南公園周邊，并沒(méi)有稀缺性，杜城土地面世后，后續(xù)圍繞產(chǎn)品升級(jí)，價(jià)格比拼，還將持續(xù)。

因此，看過(guò)往，看未來(lái)，再看當(dāng)下下行的市場(chǎng)，似乎跑得快成為唯一解法，雁南公園，宜家薈聚，四代住宅，中海品牌，都是快速銷(xiāo)售的法寶，錦業(yè)拾光又是大面積，想必價(jià)格也不會(huì)高。

以前高新是地主，雁塔是丫鬟，地主吃肉，丫鬟喝湯，現(xiàn)在地主家也沒(méi)有余糧，軟件新城，高新CID，土地，新房不斷供應(yīng)，別說(shuō)吃肉，湯都不夠喝了，地主也得著丫鬟借糧食了。

如果你是丫鬟，為了自己，也要第一時(shí)間喊出五代住宅，聲音越大，越能安全過(guò)冬。

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作者：晴明

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