北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我現(xiàn)在有個(gè)糾結(jié)的問(wèn)題，我家是**的拆遷戶，但房子七八年了也沒(méi)下來(lái)，我們一直租房，說(shuō)是手續(xù)不合格通不過(guò)驗(yàn)收。這情況您了解嗎？

我們是不知道什么時(shí)候房子能下來(lái)，但我面臨今年必須結(jié)婚了，因?yàn)榕岩呀?jīng)懷孕，孩子我們想要，再不結(jié)婚就晚了。

現(xiàn)在我們看的是新宮的南庭新苑，房子和價(jià)格都能接受。就是擔(dān)心一個(gè)問(wèn)題，因?yàn)橐彩前仓梅浚|(zhì)量都一般，我們?nèi)绻儋I(mǎi)就將來(lái)三套安置房，如果不保值的話就要跌都跌，損失會(huì)不會(huì)太大了？

A：

1、我聽(tīng)說(shuō)過(guò)您家村子安置房的事兒，但具體情況不知道。我估計(jì)不是簡(jiǎn)單的手續(xù)問(wèn)題，更大的可能是質(zhì)量問(wèn)題。因?yàn)槿绻鞘掷m(xù)問(wèn)題，那就算辦不下來(lái)，也會(huì)讓村民們先回遷入住，手續(xù)慢慢兒等著就是了，北京20多年辦不下手續(xù)的都有的是。

而您家這是樓蓋完了卻不讓入住，那就未必是簡(jiǎn)單的手續(xù)問(wèn)題了，更大可能是無(wú)法通過(guò)驗(yàn)收，誰(shuí)都不敢擔(dān)責(zé)任。

2、房子是用來(lái)住的，既然有需求就該買(mǎi)就買(mǎi)唄。安置房確實(shí)投資性偏弱，但也不至于說(shuō)能比大盤(pán)低多少，而且也未必是要跌一起跌。如果跌時(shí)一起跌，那漲時(shí)還一起漲呢，優(yōu)劣從來(lái)都是兩面性的。

3、南庭新苑的地段兒可以說(shuō)不算多強(qiáng)，否則不會(huì)規(guī)劃這么多的保障房和安置房。但畢竟是離核心區(qū)不遠(yuǎn)，又通了地鐵，所以怎么也談不上太弱，即便是安置房也不太可能落后大盤(pán)太多，也就是走不出太明顯的獨(dú)立行情。

至于質(zhì)量問(wèn)題別強(qiáng)求，安置房肯定是符合標(biāo)準(zhǔn)的，只不過(guò)一般都是最低的標(biāo)準(zhǔn)而已。但房子是用來(lái)住的，安置房更是如此，在居住的性價(jià)比方面比較高，各有優(yōu)劣。

4、總之我覺(jué)得是該買(mǎi)就買(mǎi)，房子是用來(lái)住的，其他的都是副產(chǎn)品，沒(méi)必要多想也就不糾結(jié)了。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我是北京土著，但因?yàn)殄X(qián)少，2015年買(mǎi)在了天津的京津國(guó)際城，6000買(mǎi)的，現(xiàn)在跌到了3000多，一直沒(méi)裝修，本來(lái)想做投資的沒(méi)想到成了雞肋，請(qǐng)問(wèn)還有保留的必要嗎？

房子都很好，都是100平的大兩居，當(dāng)時(shí)全款買(mǎi)的兩套房辦齊了120萬(wàn)，現(xiàn)在凈賠50萬(wàn)還不算利息錢(qián)。非常的糾結(jié)，您看這地段兒還有發(fā)展的空間嗎？

A：

1、京津現(xiàn)在如果3000多還不錯(cuò)呢，好賣(mài)嗎？2015年買(mǎi)的，時(shí)機(jī)是真好，趕在了暴漲之前。就是地方買(mǎi)的不太好，干嘛跑這么遠(yuǎn)買(mǎi)房?。慨?dāng)時(shí)北京的均價(jià)也不到4萬(wàn)，郊區(qū)2萬(wàn)多的有的是，120萬(wàn)在北京買(mǎi)房也足夠了，至少是足夠首付。

2、現(xiàn)在怎么辦呢？要我說(shuō)就是房子是用來(lái)住的，既住不上，沒(méi)裝修也沒(méi)法兒租，那這兩套房還有什么意義?。堪l(fā)揮不出任何的價(jià)值，索性賣(mài)掉吧，要不越留著越別扭。

3、地段兒我覺(jué)得一般，珠江沒(méi)發(fā)展起來(lái)，成夾生飯了，以后誰(shuí)敢接盤(pán)繼續(xù)？誰(shuí)敢再幾百上千億的往里砸錢(qián)？真的有回報(bào)嗎？

而且什么人會(huì)在這里買(mǎi)房?。刻旖蛉瞬粫?huì)，河北人也不會(huì)，北京買(mǎi)了真的能自住嗎？有幾個(gè)能天天坐火車(chē)上下班的？

4、總之我覺(jué)得留著沒(méi)意義。就算有所上漲，您敢相信還能翻番吧？要知道從120萬(wàn)跌到70萬(wàn)，跌幅是40%。而要想從70萬(wàn)漲到120萬(wàn)，那漲幅就是70%，再加上要想收回?fù)p失的利息，翻番都未必夠本兒。可就算是北京或天津市區(qū)也不敢這么幻想吧？反正我不信，至少是十年八年的不可能。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問(wèn)，您能給我介紹幾個(gè)賣(mài)安置房的中介嗎？我接觸了幾個(gè)感覺(jué)都不太靠譜兒，話說(shuō)的有點(diǎn)大，和我問(wèn)鏈家和朋友的不一樣。他們說(shuō)買(mǎi)安置房在下房本前的合同是合法的，還可以公證，對(duì)嗎？有人說(shuō)不對(duì)。

還有因?yàn)槲义X(qián)不夠，他們說(shuō)首付可以貸款，就是貸款時(shí)間短，只有三年，而且利息高，**%，有這么高嗎？這不成高利貸了？

我主要想問(wèn)這種房能不能買(mǎi)？如果能買(mǎi)的話還是跟您介紹幾個(gè)中介吧，我不敢確定這些中介是不是真的。

A：

1、這問(wèn)題問(wèn)的，我不能說(shuō)起了殺心吧，但絕對(duì)是也想騙您一把的賊心。被騙的買(mǎi)房人我雖然見(jiàn)過(guò)不少，但沒(méi)見(jiàn)過(guò)追著找騙子的，您估計(jì)能把騙子嚇一跳，還以為是警察來(lái)釣魚(yú)呢。

2、簡(jiǎn)單說(shuō)吧，所有沒(méi)有正規(guī)手續(xù)的房產(chǎn)交易，都是不受法律保護(hù)的。簽什么合同和做哪種公證都沒(méi)用，這就跟買(mǎi)走私車(chē)似的，無(wú)論怎么弄都是違法。

3、您說(shuō)的這貸款要么是“消費(fèi)貸”，要么就是各種機(jī)構(gòu)的“小額貸”，說(shuō)是高利貸也行，但人家肯定合法，因?yàn)闆](méi)超過(guò)同期銀行利息的4倍。所以他們可能是拿您當(dāng)肥羊了，只吃肉不過(guò)癮，連骨頭都想再熬鍋湯。

4、從法律角度講肯定是不能買(mǎi)唄。我也介紹不了中介，我跟騙子沒(méi)聯(lián)系，您這點(diǎn)兒錢(qián)我也懶的騙，犯不上。要不然您再借點(diǎn)兒去，讓我一次愛(ài)個(gè)夠？

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問(wèn)，東城天永學(xué)區(qū)在景泰的新奧洋房怎么樣？值得買(mǎi)嗎？我聽(tīng)說(shuō)維護(hù)出現(xiàn)了問(wèn)題，您知道具體情況嗎？是否會(huì)影響保值？還請(qǐng)問(wèn)這里的學(xué)區(qū)溢價(jià)高不高，是否值得？

A：

1、新奧洋房挺好的小區(qū)，開(kāi)發(fā)商中冶，應(yīng)該是他們?cè)诒本┑牡谝粋€(gè)住宅項(xiàng)目，所以下了挺大的工夫。具體的我不清楚，但聽(tīng)同行說(shuō)過(guò)，一個(gè)單元門(mén)朝向的設(shè)計(jì)就在中冶內(nèi)部爭(zhēng)論了好久，目的就是創(chuàng)新+宜居。

2、值不值得看怎么說(shuō)，如果是為了在東城上學(xué)+改善，那就值，為了投資為主就不是太值了。一是房?jī)r(jià)中有學(xué)區(qū)溢價(jià)，降低了居住的性價(jià)比。二是畢竟是南城，地段兒到目前為止不算強(qiáng)，價(jià)格走勢(shì)略弱于北城。

3、維護(hù)問(wèn)題我不清楚，剛問(wèn)了問(wèn)，說(shuō)是動(dòng)用維修基金翻新外立面。因?yàn)橥饬⒚媸谴纱u，年頭兒長(zhǎng)了脫落，造成危險(xiǎn)隱患。

但好像是圖紙有問(wèn)題，導(dǎo)致施工方的造價(jià)預(yù)算被嚴(yán)重算低了，干到一半才發(fā)現(xiàn)成本超標(biāo)，所以停工了?，F(xiàn)在是否解決了不知道，問(wèn)當(dāng)?shù)刂薪榘?，不算什么大事兒，不影響居住和保值什么的?/p>

4、學(xué)區(qū)溢價(jià)應(yīng)該不算太高，15%左右吧，最多20%左右。畢竟這是商品房，溢價(jià)都相對(duì)低點(diǎn)兒。

值不值得怎么說(shuō)?。繌膶W(xué)區(qū)角度不算太強(qiáng)，但屬于用較低總價(jià)得到東城學(xué)區(qū)+改善住房的小區(qū)，所以也算值吧?；蛘哒f(shuō)如果注重學(xué)區(qū)級(jí)別，那這溢價(jià)不太值，同等比例能買(mǎi)更好學(xué)區(qū)的。但如果注重自住，那這單價(jià)和總價(jià)還是比較值的。

僅供參考。

五

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我最近在網(wǎng)上研究了一下房山的樓盤(pán)，感覺(jué)性價(jià)比挺高的，主要是二手房，新房的新價(jià)格也挺好的。請(qǐng)問(wèn)我這感覺(jué)對(duì)嗎？

A：

1、性價(jià)比怎么說(shuō)呢？如果是和市區(qū)朝石豐等沒(méi)有學(xué)區(qū)溢價(jià)的房子相比，那房山樓盤(pán)的性價(jià)比不算太高。因?yàn)榻紖^(qū)大多數(shù)的居住性價(jià)比都是要低于市區(qū)的，優(yōu)勢(shì)就是相對(duì)便宜，否則誰(shuí)大老遠(yuǎn)的跑郊區(qū)來(lái)買(mǎi)房啊？

2、但如果是和其他郊區(qū)相比，那房山的性價(jià)比至少不低。尤其地鐵沿線的，以長(zhǎng)陽(yáng)為代表，性價(jià)比超過(guò)大部分其他郊區(qū)地段兒和樓盤(pán)。

還是因?yàn)榻紖^(qū)的房子大多數(shù)都性價(jià)比略低，這從租售比和租金收益率就能看出來(lái)，郊區(qū)的一般都低于市區(qū)。而長(zhǎng)陽(yáng)和地鐵沿線畢竟離市區(qū)近，交通比較方便，所以算性價(jià)比相對(duì)高的。更高的可以看通州和昌平離市區(qū)近的，性價(jià)比幾乎等同于市區(qū)。

3、新房我不熟，這問(wèn)當(dāng)?shù)氐闹薪楹颓郎贪?，他們知道最新價(jià)格。不過(guò)多說(shuō)一句，一般來(lái)說(shuō)，新房的優(yōu)勢(shì)是居住體驗(yàn)更好，但性價(jià)比是低于二手房的。就因?yàn)樗械男聳|西都要貴一些，也就是有新品溢價(jià)，也可以看作商家的利潤(rùn)。房子也是如此，新房溢價(jià)可以說(shuō)就是我們開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，不賺錢(qián)誰(shuí)蓋房啊？

4、簡(jiǎn)單就這情況，您的感覺(jué)不算全對(duì)吧，畢竟價(jià)格低不代表性價(jià)比高，這是兩個(gè)概念。

僅供參考。

關(guān)注“章哥說(shuō)買(mǎi)房”公共號(hào)，有房產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題可以向我提問(wèn)。