海南地王頻出的三亞灣片區(qū)，最近，可能有個大體量項目要炸場了！

　　最近，三亞天涯區(qū)官宣，三亞灣新城城市更新項目，要以拍賣的形式，遴選實施主體；

　　不同于以往的招拍掛，這次是委托第三方拍賣機構(gòu)，整體拍賣出讓城市更新項目的實施主體，這在海南的城市更新項目中，算是少見的方式！

　　起拍價：

　　29.61億元！

　　規(guī)劃總面積，397畝；

　　無論是金額還是面積，在三亞灣片區(qū)，都屬于超級體量的存在！

　　此次拍賣涉及HP02-02-10、HP02-02-11兩宗市場化商品房用地和HP02-02-14、HP02-02-17兩宗安置房用地。

　　小易作為海南土拍市場的資深看客，看到地塊帶“HP”字樣的，都會格外提神；

　　海坡板塊，已經(jīng)是海南土地市場的神級存在；

　　連續(xù)誕生和刷新“地王”，是海南名副其實的地王板塊！

　　根據(jù)天涯區(qū)官方發(fā)布的《三亞灣新城城市更新項目(一期)2+2地塊實施主體拍賣公告》顯示：

　　將于8月27日15時公開拍賣遴選三亞灣新城城市更新項目(一期)2+2地塊實施主體，以一級開發(fā)成本29.61億元作為起拍價。
公告顯示，此次拍賣涉及HP02-02-10、HP02-02-11兩宗市場化商品房用地和HP02-02-14、HP02-02-17兩宗安置房用地。
此外還包含了用于相關(guān)配套建設(shè)的HP02-02-12、HP02-02-13、HP02-02-16三宗地塊。

　　此次拍賣以級開發(fā)成本29.61億元作為起拍價，圍繞一級總開發(fā)成本增加競價方式實施主體資格遴選（成交價格包含安置房、幼兒園、公服配套約16.01億元的固定額度投資以及后期應繳納的土地出讓金）。

　　出讓標的三亞灣新城城市更新項目(一期)“2+2地塊”東至上海外國語大學附屬中學，西至坡村，南至桃源河，北至鳳凰村，規(guī)劃總占地面積26.51公頃（約397.72畝）

　　
根據(jù)測算，其中市場化商品房的HP02地塊樓面價為13500元/平米,

　　HP02-02-11樓面價13100元/平米，兩宗地塊土地預測價值為28.55億元；

　　即使全部以13500元/平米的最高樓面價粗略計算，地塊可建設(shè)面積也超過了21萬平。
據(jù)測算，實施主體總收入63.88億元，銷售利潤率為10%時關(guān)聯(lián)土地優(yōu)惠系數(shù)47.66%，對應土地預測價值 x 優(yōu)惠系數(shù)=應繳納土地出讓金13.61億元。
HP02-02-14、HP02-02-17安置房建設(shè)成本15.76億元；HP02-02-12醫(yī)療衛(wèi)生、HP02-02-13幼兒園、HP02-02-16環(huán)衛(wèi)用地等配套建設(shè)成本0.24億元。
而優(yōu)惠后的土地成本加上安置成本，也就形成了一級開發(fā)成本的，29.61億元的起拍價！

　　另外，附加條件也提到：
競買人需額外承擔地塊一級開發(fā)前期工作經(jīng)費500萬元(此為預估值，以實際發(fā)生額結(jié)算)。
據(jù)業(yè)內(nèi)小道消息，曾經(jīng)開發(fā)過魯能三亞灣的中國綠發(fā)，或是本次實施主體拍賣的熱門參與者；

　　去年以來，綠發(fā)在海南土地市場，開始活躍；

　　在一口氣拿下文昌8宗住宅地塊后，又在三亞灣海坡板塊拿下25畝安居房用地，2024年海南拿地總金額達到7.11億，拿地面積超過330畝！

　　或許，此前的大規(guī)模出手，正是為三亞灣新城的城更項目做準備；

　　根據(jù)此前天涯區(qū)官方發(fā)布的三亞灣新城城市更新項目（一期）“2+2”地塊未來定位顯示：

　　三亞灣新城國際旅游社區(qū)！

　　該項目作為海南自貿(mào)港建設(shè)背景下三亞高品質(zhì)城市更新的標桿之作，未來這里將蛻變成為集生態(tài)居住、休閑生活于一體的天涯濱水文體休閑生活區(qū)。

　　在建筑規(guī)劃上，整體以生態(tài)社區(qū)和回遷安置社區(qū)的住宅建筑為主，建筑布局融合桃源河的自然流動形態(tài)，打造靈動且融于自然的城市建筑風貌。

　　社區(qū)內(nèi)部建筑圍合中央景觀大庭院，營造內(nèi)外相融的生態(tài)綠色健康居住環(huán)境。建筑高度由北至南逐漸降低，既為觀賞桃源河提供良好視線通道，又在東西方向形成高低起伏的天際線變化。

　　配套設(shè)施方面，規(guī)劃有幼兒園、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心等公共服務(wù)建筑，為居民提供人性化、便捷的城市服務(wù)。同時，還設(shè)置了社區(qū)泳池、運動休閑區(qū)、濱水休閑廣場等，通過健康步道串聯(lián)多元功能場地，打造全年齡段、多場景的健康社區(qū)庭院空間，真正實現(xiàn)“幼有優(yōu)育、老有頤養(yǎng)、住有優(yōu)居”。

　　隨著三亞灣新城城市更新進入實施主體的遴選拍賣階段，一個超大體量的更新項目，也在未來不久，進入市場！

　　三亞灣片區(qū)，又將迎來一個新的高端玩家。

　　神仙打架的三亞灣，已經(jīng)匯聚了包括“萬科三亞灣、吉祥16號、天正、億和金盛、陜西鑫陽”等王牌選手；

　　隨著該城更項目的殺入，三亞灣片區(qū)的神仙打架局面，將會更卷！