一邊是居民對改善居住條件的迫切期待，一邊是現(xiàn)實(shí)中的重重阻礙，預(yù)制板房的“原拆原建”之路遠(yuǎn)比想象中艱難。

上世紀(jì)七八十年代，預(yù)制板房作為快速解決住房需求的方案在全國大量建設(shè)。幾十年過去了，這些住宅已經(jīng)普遍超過設(shè)計(jì)使用年限，安全問題日益凸顯。

根據(jù)住建部2022年摸底調(diào)查，全國城鎮(zhèn)范圍內(nèi)有近22萬棟上世紀(jì)建成的預(yù)制板房住宅，涉及居民超過400萬戶。這些住宅多數(shù)存在安全隱患，居民改造意愿強(qiáng)烈。

“原拆原建”看似是最優(yōu)解：居民暫時(shí)搬離，原有樓房拆除后在原地重建新樓，再回遷安置。這種方式既能改善居住條件，又不增加土地供應(yīng)壓力。然而現(xiàn)實(shí)中，這一模式卻步履維艱。

01 資金難題：錢從哪里來？

“原拆原建”面臨的最大障礙是資金問題。以上海市虹口區(qū)一棟建于1983年的預(yù)制板樓為例，該樓有48戶居民，總面積約3600平方米。

按照當(dāng)?shù)亟ǚ砍杀居?jì)算，重建費(fèi)用約2000萬元，折算每平方米成本約5500元。這還不包括過渡安置費(fèi)、拆除費(fèi)用和各類手續(xù)辦理成本。

如果完全由居民承擔(dān)，平均每戶需出資40余萬元。對于很多居住在這些老舊小區(qū)中的退休老人和中低收入家庭來說，這是一筆無法承擔(dān)的巨款。

政府全額補(bǔ)貼也不現(xiàn)實(shí)——全國400萬戶預(yù)制板房居民，即使按每戶30萬元計(jì)算，總成本高達(dá)1.2萬億元，遠(yuǎn)超任何地方政府的財(cái)政承受能力。

02 產(chǎn)權(quán)復(fù)雜：眾口難調(diào)的利益博弈

預(yù)制板房“原拆原建”面臨的第二大難題是產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，居民意見難統(tǒng)一。

原有住宅樓內(nèi)產(chǎn)權(quán)狀況多樣：有的家庭是房改房，有的則是后來購買的商品房；有的面積大，有的面積??；有的樓層好，有的樓層差。

在回遷安置方案制定時(shí)，如何平衡各方利益成為巨大挑戰(zhàn)。低樓層住戶希望保持原有優(yōu)勢，高樓層住戶則期待改善；面積小的家庭希望借此機(jī)會擴(kuò)大居住空間，面積大的家庭則不愿多出錢。

北京市海淀區(qū)一預(yù)制板樓改造項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示：“我們這棟樓72戶人家，足足開了23次協(xié)調(diào)會，仍有5戶堅(jiān)決不同意重建方案。最終因?yàn)檫_(dá)不到100%同意率，項(xiàng)目只能擱淺?！?/p>

03 安置困境：過渡期間去哪??？

“原拆原建”項(xiàng)目從拆除到回遷通常需要2-3年時(shí)間，這段時(shí)間內(nèi)居民如何安置是個(gè)現(xiàn)實(shí)問題。

對于年輕家庭而言，臨時(shí)租房雖然不便但尚可接受；但對老年人來說，搬家意味著脫離熟悉的生活圈和鄰里支持網(wǎng)絡(luò)，很多人寧愿住在危房中也不愿暫時(shí)搬離。

杭州市2023年一項(xiàng)調(diào)查顯示，預(yù)制板房居民中60歲以上老年人占比超過45%，這些居民對臨時(shí)搬遷的抵觸情緒尤為強(qiáng)烈。

此外，過渡期間的租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)也常常引發(fā)爭議。市場租金年年上漲，但補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)往往滯后，居民需要自己承擔(dān)差價(jià)，這增加了經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

04 政策瓶頸：容積率與規(guī)劃限制

“原拆原建”還面臨著政策層面的限制，其中最關(guān)鍵的是容積率問題。

以上海市為例，許多老舊預(yù)制板住宅小區(qū)的容積率只有1.2-1.5，而當(dāng)前城市規(guī)劃要求新建住宅容積率一般不超過2.5。但如果按原有容積率重建，開發(fā)商無利可圖，居民需承擔(dān)更高費(fèi)用。

如果想通過增加容積率來平衡資金，又會面臨日照間距、綠地率、停車場配比等規(guī)劃指標(biāo)的限制。在原有地塊上增加建筑規(guī)模，往往無法滿足現(xiàn)行的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)。

此外，審批流程復(fù)雜也是一大障礙。原拆原建項(xiàng)目需要經(jīng)過發(fā)改、規(guī)劃、建設(shè)、消防等多個(gè)部門審批，涉及數(shù)十個(gè)環(huán)節(jié)，整個(gè)過程漫長而復(fù)雜。

原拆原建不是簡單的“一拆了之，一建了事”，它背后是復(fù)雜的資金、政策、社會和情感因素的交織。

現(xiàn)實(shí)中，一些城市已經(jīng)開始探索新模式：政府補(bǔ)貼+居民出資+社會資本參與的三方共擔(dān)機(jī)制；針對老年居民的特殊安置方案；容積率轉(zhuǎn)移和獎(jiǎng)勵(lì)等政策創(chuàng)新。

2024年，浙江省在全國首創(chuàng)“預(yù)制板房改造專項(xiàng)基金”，通過發(fā)行專項(xiàng)債券等方式籌集資金，已成功啟動(dòng)17個(gè)原拆原建項(xiàng)目，為全國提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)。

找到各方利益的最大公約數(shù)，預(yù)制板房的“原拆原建”之路才能走得通。這不僅關(guān)系到數(shù)百萬居民的安居夢想，更考驗(yàn)著城市治理的智慧和水平。