北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我兒子在亦莊橋那里看了一個富源里的無電梯板樓，一個6樓頂樓340萬，一個4樓410萬，戶型相同，就是頂樓衛(wèi)生間有窗戶，請問哪個性價比高？我兒子在房山上班，他女友在亦莊錦繡街上班，還有舊宮的房子能買嗎？比如亦莊北岸，就怕不能保值。

A：

1、哪個性價比更高？兩套房既然有20%的價差，那肯定是頂樓的性價比更高了。因為一般來說三樓和頂樓也不過是20%，而金三銀四，既然四樓都達(dá)到了，那說明頂樓有些超跌。另外可以用租金來測算，我認(rèn)為頂樓和四樓沒有20%的租金差。如果是，那也說明頂樓的性價比高。

但這也考慮好，既然頂樓能有這么大的價差，就說明很不好賣。而你們買到手之后，將來出手時會遇到同樣的問題，除非是不著急，否則也得低價賣，未必能占到理論上的便宜。

2、有沒有窗戶這只能看具體情況，不到現(xiàn)場的話無法評價。

3、通勤也是自己的感受問題，外人幫不上忙。

4、舊宮的房子沒什么不能買的。本來就是近郊，又有亦莊當(dāng)支持，所以這里可以等同于市區(qū)看待。而且舊宮是個舊改效果很不錯的板塊，只是不知為什么宣傳力度不夠。其中典型的是幾個品質(zhì)高的次新小區(qū)，價格走勢和亦莊一樣。

5、亦莊北岸也挺典型的，當(dāng)年最早叫力迅上筑，后來為了和亦莊拉近關(guān)系才改的名，西岸北岸的折騰了好幾輪。到目前為止，這里的價格走勢和大盤差不多，沒必要糾結(jié)能不能保值。

僅供參考。

二

Q:

請教一下天恒摩墅值得購買嗎？我現(xiàn)在房山有一個86平米兩居室，小區(qū)環(huán)境不錯，就是面積小點。原值228萬，現(xiàn)在出手得賠五十萬。想置換天恒摩墅的140平米三居室，改善一下居住環(huán)境，不知道您有什么建議呢？謝謝您幫忙看一下！

A：

1、天恒摩墅，周口店的那個是吧，挺好的改善小區(qū)，小別墅為主，從自住角度就很值得購買，其他方面的期望值別太高就行。

2、140平是哪種形式的？反正現(xiàn)在單價是2萬多塊錢吧，那就是總價300多400萬左右，這價位不管是哪種形式的都不算貴，挺好的。

不過考慮好，這種產(chǎn)品的小區(qū)+這種地段兒=性價比不高，所以就是典型的改善產(chǎn)品，流動性也偏弱，確定是長期自住再買。

3、我沒什么建議，房子是用來住的，別墅小區(qū)更是典型。周口店的地段兒不算強(qiáng)，優(yōu)勢是地鐵在建，不過這也屬于公開信息，其配套價值已經(jīng)體現(xiàn)在現(xiàn)有房價中了。當(dāng)然既然是別墅為主的小區(qū)，開通后一般也不會出現(xiàn)“利好出盡是利空”的現(xiàn)象，影響不大，踏踏實實的自住就行。

僅供參考。

三

Q:

麻煩問一下，1000萬左右預(yù)算，雙井富力城D區(qū)102平雙南兩居和東三環(huán)新盤葛洲壩項目102平東西向兩居，該如何選擇。糾結(jié)在一個是舊小區(qū)，但是雙南向，一個是新小區(qū)但是東西向，麻煩給個建議。

A：

1、我給不了建議。好多年不賣房了，對新樓盤不熟。這還是問中介或渠道商吧，他們賣房的才熟悉新項目。

2、不過多說一句，房子是用來住的，常規(guī)建議是選擇居住體驗更好的小區(qū)。不僅自己住的舒服，而且也相對保值。

房產(chǎn)中的地段兒對價值確實很重要，但產(chǎn)品性質(zhì)也重要。這就相當(dāng)于大學(xué)的招牌和專業(yè)，即便都是985的文憑，但熱門和冷門專業(yè)的受歡迎程度+人生軌跡完全不同。

同在雙井，同是70年產(chǎn)權(quán)，富力城和對面的優(yōu)士閣在當(dāng)年的售價也都差不多，而且優(yōu)士閣還是央企開發(fā)商呢。但就是因為優(yōu)士閣是商住項目，這些年的價格走勢遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于大盤。

另外還有一點，住宅項目盡量選擇規(guī)模大點兒的，這樣物業(yè)水平相對容易保證，就因為收的物業(yè)費多，有錢才能干活兒。小規(guī)模社區(qū)也不能說保值都不好，但大多數(shù)弱點兒。

3、總之我不方便多說，說好聽的沒人給錢，說不好聽的老惹麻煩，還是咨詢賣房的吧。最后多說一句，如果一件商品很便宜，明顯的偏離了市場價值，那最好搞清楚為什么便宜？便宜必須有便宜的道理。

當(dāng)然不搞清楚也無所謂，畢竟人們買東西買的不是便宜，而是占便宜，我們開發(fā)商最懂人性的弱點了。

僅供參考。

四

Q:

請問，孩子在東高地附近上班，要明年初才能買房。我們打算資格下來就買房，重點考慮通勤。方便上下班的話，地鐵8號線沿線最合適，但要適當(dāng)兼顧居住舒適度，總預(yù)算600左右。

目前從網(wǎng)上了解的信息，舊宮的紫郡府130多的戶型結(jié)構(gòu)、采光等都比較滿意，但板塊發(fā)展的好像不是很好；另一個就是大紅門板塊的珠江駿景、遠(yuǎn)洋自然以及上海建筑等幾個樓盤。久敬佳園的電梯房只有二居，還是想考慮三室兩衛(wèi)的。

請章老師幫忙分析一下，這附近的新房和二手房，相比之下哪個樓盤更值得考慮。

A：

1、今天怎么了，連著三個咨詢舊宮的，有那么受關(guān)注嗎？

2、板塊發(fā)展分跟誰比。如果跟亦莊或通州那是不好比，跟大興的高米店等重點板塊也不好比，但如果把緯度拉平，舊宮僅次于豐臺科技園吧，作為一個舊改難度大的板塊來說做的不錯了。

當(dāng)然這里邊也有亦莊的助力，像紫郡府和旁邊朗潤園等幾個小區(qū)，要沒有亦莊人群的話不可能價格走勢這么好。

3、珠江駿景曾經(jīng)是南三環(huán)樓王，南城第一個粵派豪宅小區(qū)，價格等同于東三環(huán)。前些年受木樨園商戶的影響，價格走勢一度偏弱，否則現(xiàn)在應(yīng)該8/9萬起步。但大紅門一帶整改之后這小區(qū)得到了利好，沒再走弱，物業(yè)要給力的話應(yīng)該以后能延續(xù)。但也別期望值太高，商貿(mào)新區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃到目前為止還沒怎么看到效果呢。

4、遠(yuǎn)洋自然和上海建筑那就是地段兒占優(yōu)了，如果不考慮在東高地上班，馬家堡到公益西橋這板塊就是首選，不少小區(qū)呢。

久敬佳園則是地段兒偏弱，2030年之前的合義都是戰(zhàn)略留白區(qū)，自住為主吧。三室兩衛(wèi)更是自住為主了，真要600萬的話在這兒流動性偏弱，但居住的性價比應(yīng)該更高，看自己重視哪方面了。

5、說實話這幾個小區(qū)都不太挨邊兒，板塊差距偏大，相當(dāng)于聊完了奧迪聊皮卡，東一榔頭西一棒子的。要不還是讓孩子自己看吧，房子是用來住的，誰使用誰做主。

新房我不熟，好多年不賣房了，懶的去跑盤。這問中介和渠道商吧，他們才更熟悉。

僅供參考。

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