案例回顧

2019年5月，王某（出租人）與某文化創(chuàng)意工作室（承租人，負(fù)責(zé)人為李某）簽訂了一份《商鋪租賃合同》。合同約定：王某將其名下位于市中心的臨街商鋪出租給該工作室用于經(jīng)營，租賃期限為兩年，自2019年6月1日起至2021年5月31日止，年租金為人民幣6萬元，按季度支付。

合同到期后，雙方并未簽訂新的書面租賃合同。 工作室負(fù)責(zé)人李某表示希望繼續(xù)租用，王某當(dāng)時口頭同意其“先用著”。此后，工作室繼續(xù)在該商鋪內(nèi)經(jīng)營，并按照原合同約定的6萬元/年的標(biāo)準(zhǔn)和季度支付的方式向王某支付租金，租金一直支付至2022年11月30日。

2022年底，因周邊同類商鋪租金普遍上漲，王某認(rèn)為原租金過低。2023年1月初，王某向工作室送達(dá)了一份《租金調(diào)整及催繳通知》，聲明自2023年1月1日起，年租金調(diào)整為9萬元，并要求工作室按新標(biāo)準(zhǔn)補繳2023年第一季度的租金差額。工作室李某對此不予認(rèn)可，認(rèn)為王某無權(quán)單方漲價，雙方應(yīng)按原標(biāo)準(zhǔn)履行。工作室隨后僅按原標(biāo)準(zhǔn)（6萬/年）支付了2023年第一季度租金1.5萬元。王某拒絕接受，并多次催要差額未果。王某遂將工作室及其負(fù)責(zé)人李某訴至法院。

案件結(jié)果

法院經(jīng)審理查明事實后，作出如下判決：解除不定期租賃合同；工作室限期騰房；工作室按6萬元/年標(biāo)準(zhǔn)向王某支付自2023年4月1日起至實際騰退之日止的房屋占有使用費；駁回王某的其他訴訟請求。

澤達(dá)說法

北京澤達(dá)律師事務(wù)所基于本案為您做以下法律分析：

1.確認(rèn)合同性質(zhì)與解除權(quán)：原書面租賃合同于2021年5月31日到期后，承租人工作室繼續(xù)使用租賃房屋，出租人王某未提出異議，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第七百三十四條，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。 作為出租人的王某享有隨時解除權(quán)，其通過起訴要求解除合同的意思表示明確，且起訴狀送達(dá)即產(chǎn)生解除效力。法院確認(rèn)雙方的不定期租賃合同于起訴狀送達(dá)被告之日解除。

2.租金標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定：關(guān)于租金調(diào)整問題。法院認(rèn)為，王某主張自2023年1月1日起將年租金提高至9萬元，但其僅提供了單方發(fā)出的《租金調(diào)整及催繳通知》，未能提供任何證據(jù)證明工作室對此明確表示同意，或雙方就此達(dá)成了新的合意。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百四十四條，“當(dāng)事人對合同變更的內(nèi)容約定不明確的，推定為未變更”。因此，王某單方提高租金標(biāo)準(zhǔn)的行為不發(fā)生法律效力。雙方在合同到期后形成的不定期租賃關(guān)系，其租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)繼續(xù)按原合同（即6萬元/年）執(zhí)行。

3.欠付租金計算： 工作室在2023年第一季度僅支付了1.5萬元（按6萬/年計算，季度租金應(yīng)為1.5萬元），并未拖欠。王某要求按9萬元標(biāo)準(zhǔn)支付該季度租金差額的請求，缺乏依據(jù)，法院不予支持。自2023年4月1日起（即合同解除前）至實際騰退之日的房屋占有使用費，仍應(yīng)按原標(biāo)準(zhǔn)6萬元/年計算。

4.騰退義務(wù)： 合同解除后，工作室負(fù)有返還租賃房屋的義務(wù)。法院判決工作室于判決生效之日起三十日內(nèi)將涉案商鋪騰空交還王某。

律師寄語

澤達(dá)律師結(jié)合本案，提示廣大出租人和承租人注意以下幾點：

1.“不定期租賃”：租賃期滿后，只要承租人繼續(xù)使用房屋，而出租人未明確表示反對（如未要求騰房、繼續(xù)收取租金等），法律即推定原租賃合同繼續(xù)有效，但性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)椤安欢ㄆ谧赓U”。這為雙方關(guān)系的存續(xù)提供了法律依據(jù)，但也帶來了不確定性。

2.任意解除權(quán)：不定期租賃的最大特點在于雙方均享有“隨時解除權(quán)”。出租人或承租人想終止關(guān)系，無需對方存在違約，只需在合理期限之前通知對方即可。

3.租金變更需“合意”，單方通知不生效：在不定期租賃期間，租金標(biāo)準(zhǔn)默認(rèn)繼續(xù)沿用原合同約定。任何一方若想調(diào)整租金，必須與對方協(xié)商一致，并最好簽訂書面補充協(xié)議。

4.證據(jù)意識至關(guān)重要：無論是出租人主張已協(xié)商一致提高租金，還是承租人主張出租人曾同意某種條件，關(guān)鍵在于提供有效證據(jù)?？陬^約定在發(fā)生爭議時往往難以證明。涉及重要條款變更（如租金、租期），務(wù)必通過書面形式固定證據(jù)。

北京澤達(dá)律師事務(wù)所律師對不同法律規(guī)定、熱點、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實踐中不同案例的細(xì)節(jié)千差萬別，切不可盲目參照。

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