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城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，合同被認(rèn)定無效后，房屋遇拆遷，宅基地區(qū)位補(bǔ)償款該如何分配？北京大興區(qū)一起案例給出答案：根據(jù)雙方過錯程度，出賣人承擔(dān)主要責(zé)任，買受人分得 70% 的區(qū)位補(bǔ)償款。法院的判決為農(nóng)村房屋買賣糾紛中的拆遷利益分配提供了重要參考。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：趙磊（北京市大興區(qū)城鎮(zhèn)居民）

被告：

孫強(qiáng)、孫麗、孫敏（原房主孫福成子女）

劉英（孫福成之妻）

鄭華（孫強(qiáng)之妻）

鄭軍（鄭華之父）

關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)：北京市大興甲公司（以下簡稱甲開發(fā)公司）

（二）事件經(jīng)過

2004 年 11 月 16 日，趙磊之父代趙磊與孫福成簽訂房屋買賣協(xié)議，以 7 萬元價格購買孫福成位于北京市大興區(qū)一號院（以下簡稱一號宅院）內(nèi)的 5 間正房。趙磊購房后對房屋進(jìn)行裝修，并新建了南房。

2010 年，孫福成起訴至法院，以趙磊為城鎮(zhèn)居民為由，請求確認(rèn)房屋買賣合同無效。北京市大興區(qū)人民法院作出判決，確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。

2011 年 7 月，孫福成再次起訴，要求趙磊返還房屋。大興法院作出判決：1. 趙磊返還一號宅院房屋；2. 孫福成返還趙磊購房款 7 萬元。趙磊上訴后，北京市第一中級人民法院維持原判。

2012 年，趙磊起訴孫福成，要求賠償房屋重置成新價、裝修設(shè)施及附屬物補(bǔ)償款和宅基地區(qū)位價。經(jīng)法院委托評估，一號宅院宅基地面積 214.5 平方米，房地產(chǎn)市場價值 1228391 元（其中宅基地區(qū)位價 1060917 元、房屋重置成新價 145382 元、裝修設(shè)施及附屬物 22092 元）。大興法院作出民事判決：孫福成給付趙磊裝修設(shè)施及附屬物補(bǔ)償款 22092 元、房屋重置成新價補(bǔ)償款 75382 元；宅基地區(qū)位價待拆遷后另案處理。趙磊上訴后，一中院維持原判。

2024 年 1 月，一號宅院被納入拆遷范圍。拆遷檔案顯示，區(qū)位補(bǔ)償總價款共計 1611960 元。

孫福成已去世，其法定繼承人為劉英（妻子）、孫強(qiáng)、孫麗、孫敏（子女）。各方均認(rèn)可一號宅院的實(shí)際拆遷利益由劉英、孫強(qiáng)、孫麗、孫敏及鄭華享有。

趙磊訴至法院，請求：1. 判令各被告支付宅基地區(qū)位補(bǔ)償價 1611960 元；2. 支付自起訴之日起的逾期利息；3. 承擔(dān)訴訟費(fèi)。

各被告辯稱：不同意趙磊的訴訟請求，此前訴訟已解決雙方爭議。

（三）爭議焦點(diǎn)

趙磊是否有權(quán)主張一號宅院的宅基地區(qū)位補(bǔ)償款？

區(qū)位補(bǔ)償款應(yīng)如何分配？

給付主體如何確定？

二、案件分析

（一）趙磊主張區(qū)位補(bǔ)償款的權(quán)利基礎(chǔ)

已生效的判決明確：宅基地區(qū)位補(bǔ)償價可待進(jìn)入拆遷程序后另案處理?，F(xiàn)一號宅院已拆遷，趙磊有權(quán)起訴主張該部分權(quán)益。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。房屋買賣合同無效后，趙磊雖需返還房屋，但有權(quán)就其信賴?yán)鎿p失獲得賠償，宅基地區(qū)位補(bǔ)償款屬于合理損失范圍。

（二）區(qū)位補(bǔ)償款的分配比例

農(nóng)村房屋買賣合同無效的主要原因是買受人非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

出賣人孫福成明知農(nóng)村房屋不得向城鎮(zhèn)居民出售，仍簽訂買賣合同，存在主要過錯；買受人趙磊作為城鎮(zhèn)居民，明知不能購買農(nóng)村房屋而購買，存在次要過錯。

綜合雙方過錯程度，法院確定趙磊享有 70% 的區(qū)位補(bǔ)償款份額，即 1611960 元 ×70%=1128372 元。

（三）給付主體的確定

鄭軍雖為登記的被拆遷人，但各方均認(rèn)可其僅為掛名，實(shí)際拆遷利益由鄭華享有。

劉英、孫強(qiáng)、孫麗、孫敏作為孫福成的繼承人，享有一號宅院的拆遷利益；鄭華作為實(shí)際獲取拆遷利益的被拆遷人，亦應(yīng)承擔(dān)給付責(zé)任。

各被告未就拆遷利益進(jìn)行分配，故作為實(shí)際享有拆遷利益的整體，共同承擔(dān)給付責(zé)任，若一方支付超出其應(yīng)得份額，可向其他方追償。

（四）利息主張的認(rèn)定

趙磊主張逾期利息無法律依據(jù)，法院不予支持，因區(qū)位補(bǔ)償款的分配需經(jīng)訴訟確定，被告不存在逾期支付的過錯。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

孫強(qiáng)、孫麗、孫敏、劉英、鄭華于本判決生效之日起十日內(nèi)給付趙磊區(qū)位補(bǔ)償價款 1128372 元；

駁回趙磊的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋風(fēng)險大

本案中，趙磊因系城鎮(zhèn)居民，房屋買賣合同被認(rèn)定無效，雖最終獲得部分區(qū)位補(bǔ)償款，但仍面臨較大損失。提醒城鎮(zhèn)居民，農(nóng)村房屋買賣受法律限制，切勿抱有僥幸心理，避免因合同無效導(dǎo)致權(quán)益受損。

（二）合同無效后，過錯程度決定責(zé)任分擔(dān)

法院根據(jù)雙方過錯程度分配區(qū)位補(bǔ)償款，出賣人因明知故犯承擔(dān)主要責(zé)任，買受人因明知不可為而為之承擔(dān)次要責(zé)任。這一裁判思路體現(xiàn)了過錯與責(zé)任對等的原則，為類似案件提供了參考。

（三）拆遷利益實(shí)際享有者為責(zé)任主體

本案中，登記的被拆遷人并非實(shí)際權(quán)益人，法院根據(jù)實(shí)際情況確定責(zé)任主體，避免了形式主義的裁判，保障了原告的合法權(quán)益。實(shí)際生活中，若遇到掛名拆遷等情況，應(yīng)注意收集證據(jù)，明確實(shí)際權(quán)益人。

（四）及時主張權(quán)利，關(guān)注訴訟時效

趙磊在一號宅院拆遷后及時起訴，主張區(qū)位補(bǔ)償款，得到了法院支持。提醒當(dāng)事人，權(quán)利受到侵害時應(yīng)及時通過法律途徑維權(quán)，避免因超過訴訟時效而喪失勝訴權(quán)。

（五）農(nóng)村房屋買賣應(yīng)遵守法律規(guī)定

農(nóng)村房屋買賣涉及宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，而宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。當(dāng)事人應(yīng)遵守相關(guān)法律規(guī)定，合法合規(guī)進(jìn)行房屋交易。

本案的判決平衡了雙方當(dāng)事人的利益，既考慮了合同無效的法律后果，又兼顧了公平原則，為農(nóng)村房屋買賣糾紛中的拆遷利益分配提供了清晰的指引。對于當(dāng)事人而言，遵守法律規(guī)定、謹(jǐn)慎參與農(nóng)村房屋交易是避免此類糾紛的根本前提。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

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