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原告與他人共同購買小產(chǎn)權(quán)房，對方將份額無償贈(zèng)與原告后去世，原告起訴要求確認(rèn)房屋使用權(quán)，法院最終支持訴求！近日，北京市房山區(qū)人民法院的判決，為 “小產(chǎn)權(quán)房份額贈(zèng)與后的使用權(quán)確權(quán)” 糾紛提供了典型指引。

一、案情梳理

1. 2010 年：共同購房，取得小產(chǎn)權(quán)房權(quán)利證書

2010 年 5 月 8 日，李紅（原告，勝訴方）與張強(qiáng)（案外人，化名）共同與甲公司一分公司（開發(fā)商，化名）簽訂《房屋買賣合同》，約定：二人共同購買 “一號房屋”（房山區(qū)小產(chǎn)權(quán)房），總價(jià)款 33.6225 萬元。

合同簽訂后，李紅與張強(qiáng)全額支付購房款，甲公司一分公司交付房屋，并為二人辦理了房屋權(quán)利證書，明確 “一號房屋” 權(quán)利人為李紅、張強(qiáng)，二人共同享有該房屋權(quán)益。

2. 2011 年：簽訂贈(zèng)與協(xié)議，張強(qiáng)將份額贈(zèng)與李紅

2011 年 12 月 27 日，在乙律師事務(wù)所律師見證下，李紅與張強(qiáng)簽訂《房屋贈(zèng)與協(xié)議書》，約定：張強(qiáng)自愿將其對 “一號房屋” 享有的全部份額無償贈(zèng)與李紅，李紅同意接受贈(zèng)與。協(xié)議簽訂后，張強(qiáng)將房屋相關(guān)權(quán)利憑證交付李紅，“一號房屋” 自此由李紅單獨(dú)支配使用，張強(qiáng)未再主張任何權(quán)利。

3. 2023 年：張強(qiáng)去世，原告起訴確認(rèn)使用權(quán)

2023 年 1 月 4 日，張強(qiáng)去世。2023 年 11 月，李紅為明確 “一號房屋” 使用權(quán)歸屬，向甲公司一分公司提出申請，要求變更房屋權(quán)利證書中 “權(quán)利人” 內(nèi)容，確認(rèn)使用權(quán)歸其個(gè)人所有，但甲公司一分公司遲遲未予辦理。為維護(hù)自身權(quán)益，李紅起訴至法院，訴求：判令確認(rèn) “一號房屋” 的使用權(quán)歸自己所有；訴訟費(fèi)由甲公司一分公司承擔(dān)。

甲公司一分公司經(jīng)法院公告送達(dá)開庭傳票，無正當(dāng)理由未到庭應(yīng)訴，亦未提交書面答辯意見。

二、案件分析

1. 爭議焦點(diǎn)

李紅與張強(qiáng)簽訂的《房屋贈(zèng)與協(xié)議書》是否合法有效？

李紅是否有權(quán)主張 “一號房屋” 的使用權(quán)歸其個(gè)人所有？

2. 勝訴關(guān)鍵：贈(zèng)與協(xié)議有效，使用權(quán)歸屬清晰

（1）《房屋贈(zèng)與協(xié)議書》合法有效，贈(zèng)與關(guān)系成立

法律依據(jù)：《民法典》第六百五十七條（贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同）、第一百四十三條（民事法律行為有效需具備 “行為人有相應(yīng)民事行為能力、意思表示真實(shí)、不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定”）。

事實(shí)推導(dǎo)：① 張強(qiáng)簽訂贈(zèng)與時(shí)具備完全民事行為能力，《房屋贈(zèng)與協(xié)議書》系其真實(shí)意思表示，李紅明確接受贈(zèng)與，符合贈(zèng)與合同的成立要件；② 協(xié)議經(jīng)律師見證，程序規(guī)范，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效；③ 協(xié)議簽訂后，張強(qiáng)已實(shí)際履行贈(zèng)與義務(wù)（交付權(quán)利憑證、由李紅實(shí)際使用房屋），贈(zèng)與關(guān)系合法成立。

（2）李紅已取得房屋全部權(quán)益，有權(quán)主張使用權(quán)

法律依據(jù)：《民法典》第一百一十三條（民事主體的財(cái)產(chǎn)權(quán)利受法律平等保護(hù)）、第二百三十五條（無權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可請求返還原物）。

事實(shí)推導(dǎo)：① 李紅與張強(qiáng)原系 “一號房屋” 共同權(quán)利人，張強(qiáng)通過合法贈(zèng)與將其份額轉(zhuǎn)移給李紅后，李紅已成為房屋的唯一實(shí)際權(quán)利人；② 2011 年至今，“一號房屋” 一直由李紅支配使用，張強(qiáng)及相關(guān)利害關(guān)系人未提出異議，李紅對房屋的占有使用具有合法性；③ 甲公司一分公司作為開發(fā)商，已履行交房及辦理初始權(quán)利證書的義務(wù)，李紅基于合法贈(zèng)與取得全部權(quán)益，主張確認(rèn)使用權(quán)于法有據(jù)。

（3）被告缺席應(yīng)訴，視為放棄權(quán)利，應(yīng)承擔(dān)不利后果

法律依據(jù)：《民事訴訟法》第一百四十七條（被告經(jīng)傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭的，可以缺席判決）。

事實(shí)推導(dǎo)：甲公司一分公司未到庭應(yīng)訴，未對李紅的訴求及提交的《房屋買賣合同》《贈(zèng)與協(xié)議書》、付款憑證等證據(jù)提出異議，視為放棄答辯、質(zhì)證權(quán)利，法院可依據(jù)現(xiàn)有證據(jù)直接認(rèn)定案件事實(shí)，支持李紅的訴訟請求。

三、裁判結(jié)果

原告李紅對位于北京市房山區(qū) “一號房屋” 享有使用權(quán)；

本案案件受理費(fèi)由甲公司一分公司負(fù)擔(dān)。

四、案件啟示

1. 小產(chǎn)權(quán)房買受人及受贈(zèng)人（如李紅）避坑：3 個(gè)關(guān)鍵動(dòng)作

簽訂書面協(xié)議，明確權(quán)利歸屬：購買或受贈(zèng)小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，務(wù)必簽訂書面合同（買賣合同、贈(zèng)與協(xié)議等），明確房屋位置、份額、權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容，必要時(shí)可通過律師見證、公證等方式強(qiáng)化協(xié)議效力，避免 “口頭約定” 引發(fā)爭議。

留存履約證據(jù)，固化事實(shí)依據(jù)：妥善保管購房款支付憑證、贈(zèng)與協(xié)議、權(quán)利證書、房屋交接記錄、物業(yè)費(fèi) / 水電費(fèi)繳費(fèi)單據(jù)等，證明 “付款 - 占有 - 使用” 的完整事實(shí)，為確權(quán)維權(quán)提供支撐。

及時(shí)主張權(quán)利，避免時(shí)效風(fēng)險(xiǎn)：當(dāng)權(quán)利歸屬出現(xiàn)爭議或需要變更登記（備案）時(shí)，應(yīng)及時(shí)與相關(guān)方溝通，溝通無果可通過訴訟確權(quán)，避免因 “長期拖延” 導(dǎo)致證據(jù)滅失或超過訴訟時(shí)效。

2. 小產(chǎn)權(quán)房贈(zèng)與人（如張強(qiáng)）警示：2 個(gè) “需注意”

贈(zèng)與需謹(jǐn)慎，明確意思表示：贈(zèng)與房屋份額前應(yīng)充分考慮，簽訂書面贈(zèng)與協(xié)議并明確 “無償贈(zèng)與” 的意思表示，避免因 “未書面約定” 導(dǎo)致贈(zèng)與行為被否認(rèn)。

履行交付義務(wù)，完成權(quán)利轉(zhuǎn)移：贈(zèng)與協(xié)議簽訂后，應(yīng)及時(shí)交付房屋及相關(guān)權(quán)利憑證，確保受贈(zèng)人實(shí)際取得房屋權(quán)益，避免 “協(xié)議簽訂后反悔”，否則可能承擔(dān)違約責(zé)任。

3. 開發(fā)商（如甲公司一分公司）提醒：配合權(quán)利確認(rèn)，履行協(xié)助義務(wù)

開發(fā)商對小產(chǎn)權(quán)房雖無辦理正規(guī)不動(dòng)產(chǎn)登記的義務(wù)，但在買受人因贈(zèng)與、繼承等原因需變更權(quán)利歸屬證明時(shí)，應(yīng)基于客觀事實(shí)配合出具相關(guān)說明或協(xié)助辦理內(nèi)部備案手續(xù)，避免因消極應(yīng)對引發(fā)訴訟。

4. 核心提醒：小產(chǎn)權(quán)房維權(quán)，“協(xié)議合法 + 證據(jù)充分” 是關(guān)鍵

本案中李紅勝訴的核心，在于 “贈(zèng)與協(xié)議合法有效 + 長期實(shí)際使用 + 證據(jù)鏈完整”。小產(chǎn)權(quán)房雖無法辦理正規(guī)房產(chǎn)證，但使用權(quán)、占有權(quán)受法律保護(hù)。涉及小產(chǎn)權(quán)房的交易、贈(zèng)與等行為，需注重書面協(xié)議的規(guī)范性和證據(jù)的留存，一旦出現(xiàn)權(quán)利爭議，可通過訴訟確認(rèn)權(quán)益，維護(hù)自身合法使用權(quán)利。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）