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簽訂房屋買賣合同后，買家逾期不支付剩余房款，賣家不僅能沒收定金，還能索要額外損失嗎？北京海淀區(qū)一起案例給出了答案：能。法院判決買家支付的 190 萬(wàn)元定金不予退還，同時(shí)需賠償賣家 20 萬(wàn)元降價(jià)損失，為房屋買賣中的違約責(zé)任認(rèn)定提供了明確指引。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告（賣方）：錢明

被告（買方）：鄭濤

關(guān)聯(lián)人物：鄭雪（鄭濤之女）

第三人：甲公司（居間方）

（二）事件經(jīng)過(guò)

2023 年 8 月 10 日，錢明與鄭濤在甲公司的居間下簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，約定錢明將位于北京市海淀區(qū)的七號(hào)房屋（建筑面積 153.64 平方米）以 2030 萬(wàn)元的價(jià)格出售給鄭濤，其中房屋主體價(jià)款 480 萬(wàn)元，裝修及設(shè)施折價(jià)款 1550 萬(wàn)元。

合同約定：

付款方式為全款，定金總額 190 萬(wàn)元；

剩余房款 1828 萬(wàn)元（除定金等外）由鄭濤于繳稅前 2 個(gè)工作日以資金存管方式支付；

雙方最遲于 2024 年 4 月 10 日共同辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；

若鄭濤逾期付款超過(guò) 10 日，錢明有權(quán)解除合同或要求繼續(xù)履行。

合同簽訂后，鄭濤的女兒鄭雪分三次向錢明支付定金共計(jì) 190 萬(wàn)元（2023 年 8 月 10 日支付 10 萬(wàn)元，9 月 12 日支付 90 萬(wàn)元，2024 年 3 月 8 日支付 90 萬(wàn)元）。2023 年 8 月 11 日，錢明按鄭雪要求將七號(hào)房屋鑰匙交付給其家人居住。

2024 年 4 月 10 日，鄭濤未按約定支付剩余房款 1840 萬(wàn)元，也未辦理過(guò)戶手續(xù)。錢明多次催告后，于 2024 年 5 月 5 日發(fā)送律師函，要求鄭濤 3 日內(nèi)履行合同，否則將解除合同并追究責(zé)任。鄭濤于 5 月 10 日回復(fù)稱，因置換房屋，雙方已協(xié)商將房?jī)r(jià)變更為 1850 萬(wàn)元，過(guò)戶期限延期至 2024 年 11 月 10 日，不存在根本違約。

2024 年 9 月 10 日，錢明與鄭濤簽訂協(xié)議書，確認(rèn)解除涉案房屋買賣合同及相關(guān)附件，錢明不再主張 190 萬(wàn)元定金及 20 萬(wàn)元損失之外的其他費(fèi)用。

2024 年 11 月 12 日，錢明將七號(hào)房屋以 1550 萬(wàn)元的價(jià)格出售給案外人，比原合同價(jià)低 480 萬(wàn)元。

錢明認(rèn)為鄭濤的違約行為導(dǎo)致其遭受重大損失，訴至法院請(qǐng)求：1. 判令 190 萬(wàn)元定金不予退還；2. 判令鄭濤賠償降價(jià)損失 20 萬(wàn)元；3. 訴訟費(fèi)由鄭濤承擔(dān)。

鄭濤辯稱：

錢明隱瞞房屋并非其單獨(dú)所有的事實(shí)，合同無(wú)效；

對(duì)合同內(nèi)容不知情，系女兒代簽，后在不清楚內(nèi)容的情況下簽字；

雙方已協(xié)商變更房?jī)r(jià)為 1850 萬(wàn)元，延期至 2024 年 11 月 10 日過(guò)戶，自己不存在違約；

已先起訴要求退還定金，錢明后起訴是為規(guī)避法律；

中介簽訂陰陽(yáng)合同避稅，合同無(wú)效；

錢明已主張沒收定金，不能再要求賠償，20 萬(wàn)元損失實(shí)為律師費(fèi)，不合法。

甲公司述稱：服從法院判決，配合調(diào)查。

（三）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

涉案房屋買賣合同是否有效？

鄭濤是否存在違約行為？

錢明能否同時(shí)主張沒收定金和賠償降價(jià)損失？

二、案件分析

（一）合同效力認(rèn)定

錢明與鄭濤簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行。

鄭濤主張錢明隱瞞房屋所有權(quán)情況、合同無(wú)效，但未提供證據(jù)證明，且房屋所有權(quán)情況不影響合同效力，僅可能影響履行；其關(guān)于對(duì)合同內(nèi)容不知情的辯解，不能對(duì)抗合同的有效性，簽字即應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

鄭濤主張存在陰陽(yáng)合同，但未提供充分證據(jù)，且即使存在不同版本合同，雙方實(shí)際履行的合同內(nèi)容明確，不影響合同整體效力。

（二）違約行為的認(rèn)定

鄭濤未按合同約定在 2024 年 4 月 10 日前支付剩余房款并辦理過(guò)戶手續(xù)，構(gòu)成逾期付款。

鄭濤主張雙方已協(xié)商變更房?jī)r(jià)和過(guò)戶期限，但未提供充分證據(jù)證明雙方就變更達(dá)成一致，錢明對(duì)此亦不認(rèn)可，故其主張不能成立。

盡管雙方于 2024 年 9 月 10 日簽訂協(xié)議解除合同，但解除合同不能免除鄭濤此前的違約責(zé)任。

（三）定金與損失賠償?shù)倪m用

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十七條規(guī)定，給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金。鄭濤未支付剩余房款，導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，錢明有權(quán)沒收 190 萬(wàn)元定金。

根據(jù)第五百八十八條規(guī)定，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失的，對(duì)方可以請(qǐng)求賠償超過(guò)定金數(shù)額的損失。

錢明將房屋再次出售的價(jià)格為 1550 萬(wàn)元，比原合同價(jià)低 480 萬(wàn)元，190 萬(wàn)元定金不足以彌補(bǔ)其損失，故其要求鄭濤賠償 20 萬(wàn)元降價(jià)損失，具有事實(shí)和法律依據(jù)。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

錢明已收取的 190 萬(wàn)元定金不予退還；

鄭濤于本判決生效后十日內(nèi)向錢明賠償房屋降價(jià)損失 20 萬(wàn)元。

四、案件啟示

（一）合同簽訂需謹(jǐn)慎，簽字即需擔(dān)責(zé)

鄭濤以 “對(duì)合同內(nèi)容不知情” 為由主張合同無(wú)效，未得到法院支持。提醒當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)，應(yīng)仔細(xì)閱讀合同條款，明確權(quán)利義務(wù)，避免因疏忽或輕信他人而盲目簽字，否則需承擔(dān)相應(yīng)法律后果。

（二）變更合同內(nèi)容須有書面約定

鄭濤主張雙方已協(xié)商變更房?jī)r(jià)和過(guò)戶期限，但因無(wú)充分證據(jù)證明，法院未予采信。在合同履行過(guò)程中，若需變更條款，雙方應(yīng)簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議，明確變更內(nèi)容，避免口頭約定引發(fā)糾紛。

（三）定金與損失賠償可同時(shí)主張的情形

本案明確，當(dāng)定金不足以彌補(bǔ)違約造成的損失時(shí)，守約方可以在沒收定金的同時(shí)，要求違約方賠償超過(guò)定金數(shù)額的損失。賣家在主張權(quán)利時(shí)，應(yīng)注意收集損失證據(jù)（如再次出售的合同、付款憑證等），以證明損失的實(shí)際存在及數(shù)額。

（四）置換房屋需預(yù)留充足時(shí)間，避免違約

鄭濤因置換房屋導(dǎo)致付款逾期，提醒買家在置換房屋時(shí)，應(yīng)合理安排時(shí)間，預(yù)留充足的緩沖期，避免因自身房屋未能及時(shí)出售而影響付款義務(wù)的履行，導(dǎo)致違約。

（五）中介應(yīng)規(guī)范操作，避免陰陽(yáng)合同

盡管本案未認(rèn)定存在陰陽(yáng)合同，但鄭濤的主張?zhí)嵝阎薪楣緫?yīng)規(guī)范操作，確保合同內(nèi)容的真實(shí)性和一致性，避免為避稅等目的簽訂陰陽(yáng)合同，引發(fā)合同效力爭(zhēng)議。

本案的判決充分維護(hù)了守約方的合法權(quán)益，明確了定金與損失賠償?shù)倪m用規(guī)則，為房屋買賣雙方提供了重要的法律指引。在房屋交易中，雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守合同約定，秉持誠(chéng)實(shí)信用原則履行義務(wù)，避免因違約行為承擔(dān)不必要的法律責(zé)任。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

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