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買家 2020 年花 6410 萬(wàn)全款買朝陽(yáng)高端住宅及車位，入住 4 年卻因開(kāi)發(fā)商未簽正式合同、房屋被抵押查封無(wú)法過(guò)戶，起訴后法院明確 “商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)”，最終判令 “銀行 15 日內(nèi)注銷抵押，開(kāi)發(fā)商 15 日內(nèi)協(xié)助過(guò)戶”！這起案件為 “抵押房屋全款買賣” 糾紛提供了清晰的維權(quán)路徑，值得購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商及銀行關(guān)注。

一、案情梳理

（一）核心交易與履約：全款付款 + 合法入住

2020 年簽約付款：6410 萬(wàn)鎖定房屋及車位

2020 年 4 月，蘇晴（原告，勝訴方）與乙公司（被告一，銷售方）簽訂《商品房 / 車位認(rèn)購(gòu)意向書(shū)》，約定：

購(gòu)買標(biāo)的：朝陽(yáng) 一號(hào)房屋”（簡(jiǎn)稱 “一號(hào)房屋”，套內(nèi) 370.12㎡）及 A號(hào)、B號(hào)車位；

價(jià)款構(gòu)成：房屋總價(jià) 3323.0912 萬(wàn)元，車位總價(jià) 54 萬(wàn)元，裝修款 3032.9475 萬(wàn)元，合計(jì) 6410.0387 萬(wàn)元；

付款約定：房屋及車位款支付至乙公司賬戶，裝修款支付至乙公司指定的丙集團(tuán)（關(guān)聯(lián)公司）賬戶，后續(xù)由甲公司（被告二，開(kāi)發(fā)商）與蘇晴簽正式合同并辦理過(guò)戶。

簽約前 1 天（2020 年 3 月 30 日），蘇晴按約全額付款：向乙公司轉(zhuǎn)賬 3377.091186 萬(wàn)元，向丙集團(tuán)轉(zhuǎn)賬 3032.947514 萬(wàn)元，乙公司與丙集團(tuán)當(dāng)日出具收據(jù)確認(rèn)收款，付款流程完全符合《意向書(shū)》約定。

2020 年入?。簩?shí)際占有 4 年，系唯一住房

2020 年 4 月，蘇晴辦理一號(hào)房屋入住手續(xù)（甲公司同年 12 月補(bǔ)發(fā)《房屋交付通知書(shū)》確認(rèn)），此后一直居住在該房屋，按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)，相關(guān)繳費(fèi)記錄完整。經(jīng)核查，一號(hào)房屋是蘇晴在北京的唯一住房，符合 “商品房消費(fèi)者” 的居住需求要件。

（二）過(guò)戶障礙：抵押 + 查封，維權(quán)之路開(kāi)啟

開(kāi)發(fā)商拖延：未簽正式合同 + 未辦網(wǎng)簽

蘇晴付款入住后，甲公司始終以 “需協(xié)調(diào)抵押權(quán)人” 為由，未按《意向書(shū)》約定與其簽訂正式《商品房買賣合同》及《車位買賣合同》，也未辦理網(wǎng)簽，導(dǎo)致一號(hào)房屋仍登記在甲公司名下。

2022 年發(fā)現(xiàn)抵押查封：過(guò)戶徹底停滯

2022 年，蘇晴查詢得知：一號(hào)房屋被甲公司抵押給丁銀行（第三人，抵押權(quán)人），且因甲公司另案糾紛被北京市第三中級(jí)人民法院查封（查封期限 2022 年 11 月 18 日至 2025 年 11 月 17 日），同時(shí) A號(hào)、B號(hào)車位也因甲公司其他債務(wù)被法院查封。

前置維權(quán)：執(zhí)行異議之訴勝訴，排除房屋執(zhí)行

為掃清過(guò)戶障礙，蘇晴先就一號(hào)房屋查封提執(zhí)行異議，2024 年 3 月被北京三中院駁回；隨后提起執(zhí)行異議之訴，2024 年北京市高級(jí)人民法院作出終審判決：“不得執(zhí)行登記在甲公司名下的一號(hào)房屋”，明確蘇晴的 “商品房消費(fèi)者” 身份，為后續(xù)過(guò)戶訴訟奠定基礎(chǔ)。

二、案件分析

（一）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

蘇晴是否屬于 “商品房消費(fèi)者”？能否要求甲公司、乙公司共同協(xié)助過(guò)戶一號(hào)房屋？

丁銀行作為抵押權(quán)人，是否應(yīng)當(dāng)注銷一號(hào)房屋的抵押登記？

A號(hào)、B號(hào)車位能否支持過(guò)戶？

（二）勝訴關(guān)鍵：法律適用與事實(shí)認(rèn)定

蘇晴屬 “商品房消費(fèi)者”，甲公司、乙公司需共同過(guò)戶

法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》規(guī)定，“已支付全部?jī)r(jià)款、實(shí)際占有房屋、無(wú)過(guò)錯(cuò)且用于居住的購(gòu)房者，構(gòu)成商品房消費(fèi)者，其物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)、普通債權(quán)”。

事實(shí)推導(dǎo)：蘇晴 2020 年 3 月全款支付 6410 萬(wàn)元（全部?jī)r(jià)款），4 月入住并實(shí)際占有 4 年（實(shí)際占有），未簽正式合同、未過(guò)戶是甲公司拖延導(dǎo)致（無(wú)過(guò)錯(cuò)），且房屋是其唯一住房（用于居?。耆?“商品房消費(fèi)者” 認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；甲公司是一號(hào)房屋登記開(kāi)發(fā)商，乙公司是銷售方，二者存在委托開(kāi)發(fā)關(guān)系，且甲公司通過(guò)《房屋交付通知書(shū)》認(rèn)可交易，需共同承擔(dān)過(guò)戶義務(wù)，內(nèi)部約定不能對(duì)抗蘇晴的合法權(quán)利。

丁銀行應(yīng)注銷抵押，抵押權(quán)不能對(duì)抗消費(fèi)者期待權(quán)

法律依據(jù)：《民法典》第四百零六條（原《物權(quán)法》第一百九十一條）規(guī)定，“抵押權(quán)人同意抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)僅及于轉(zhuǎn)讓價(jià)款，不得追及抵押物本身”。

事實(shí)推導(dǎo)：丁銀行 2020 年 10 月向朝陽(yáng)房管局出具《同意抵押房屋辦理現(xiàn)房銷售備案的聲明》，明確同意包括一號(hào)房屋在內(nèi)的房源辦理銷售備案，視為其放棄對(duì)房屋的物上追及權(quán)；蘇晴已全款支付，丁銀行應(yīng)注銷抵押以配合過(guò)戶，其抗辯 “蘇晴與甲公司無(wú)合同、付款未到甲公司賬戶” 無(wú)依據(jù) —— 蘇晴付款符合《意向書(shū)》約定，且甲公司認(rèn)可交易，銀行抗辯不成立。

車位暫不支持過(guò)戶，需先排除查封障礙

法律依據(jù)：《民事訴訟法》規(guī)定，“案外人對(duì)查封財(cái)產(chǎn)主張權(quán)利，需先提執(zhí)行異議或執(zhí)行異議之訴，排除執(zhí)行后才能辦理過(guò)戶”。

事實(shí)推導(dǎo)：A號(hào)、B號(hào)車位因甲公司另案糾紛被查封，蘇晴未就該查封提異議或異議之訴，查封障礙未消除，不符合過(guò)戶條件，法院駁回該項(xiàng)訴求，待后續(xù)排除查封后可另行主張。

三、裁判結(jié)果

一、第三人丁銀行股份有限公司北京分行于本判決生效后 15 日內(nèi)，注銷其在北京市朝陽(yáng)區(qū)一號(hào)房屋上設(shè)立的全部抵押登記；

二、被告甲公司（北京某置業(yè)有限公司）、被告乙公司（某控股有限公司）于上述抵押登記注銷后 15 日內(nèi)，共同協(xié)助原告蘇晴將北京市朝陽(yáng)區(qū)一號(hào)房屋過(guò)戶登記至原告蘇晴名下；

四、案件啟示

（一）購(gòu)房者避坑：全款買抵押 / 定向開(kāi)發(fā)房，3 個(gè)關(guān)鍵動(dòng)作

簽約前：核實(shí)權(quán)利狀態(tài)，留存同意銷售憑證

購(gòu)買抵押房屋時(shí)，要求開(kāi)發(fā)商提供抵押權(quán)人（銀行）出具的《同意銷售函》原件，避免后續(xù)銀行拒解押；

購(gòu)買定向開(kāi)發(fā)房時(shí)，要求開(kāi)發(fā)商出具《認(rèn)可銷售聲明》，明確 “委托銷售關(guān)系 + 協(xié)助過(guò)戶義務(wù)”，防止后續(xù)推諉。

付款后：及時(shí)入住 + 固定占有證據(jù)

全款支付后盡快辦理正式物業(yè)交割，留存水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、裝修合同等 “實(shí)際占有” 證據(jù)（如本案中 4 年繳費(fèi)記錄），這是認(rèn)定 “商品房消費(fèi)者” 的核心依據(jù)；

若開(kāi)發(fā)商拖延簽正式合同，每月通過(guò) EMS 發(fā)送書(shū)面催告函（留存底單），明確要求簽合同、辦網(wǎng)簽，避免超過(guò)訴訟時(shí)效。

遇查封：優(yōu)先提執(zhí)行異議之訴，排除障礙

發(fā)現(xiàn)房屋被查封，15 日內(nèi)提執(zhí)行異議，異議被駁回后 15 日內(nèi)提執(zhí)行異議之訴，通過(guò)生效判決排除執(zhí)行（如本案中蘇晴通過(guò)高院判決解除房屋查封）；

起訴時(shí)同步申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，防止開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移房屋或增設(shè)其他權(quán)利負(fù)擔(dān)。

（二）開(kāi)發(fā)商 / 銀行警示：2 個(gè) “不可為”

開(kāi)發(fā)商：收全款后不得拖延過(guò)戶

收取全款后需按約定簽正式合同、辦網(wǎng)簽，不可因 “抵押未解除”“內(nèi)部流程” 無(wú)限拖延，否則需承擔(dān)協(xié)助過(guò)戶、賠償損失及訴訟費(fèi)（如本案中甲公司）；

定向開(kāi)發(fā)房需提前向購(gòu)房者披露 “開(kāi)發(fā)商與銷售方的責(zé)任分工”，避免因信息不透明引發(fā)糾紛。

銀行：同意銷售后不得拒辦注銷抵押

出具《同意銷售函》前需審慎評(píng)估，一旦同意抵押房屋銷售，即喪失對(duì)房屋的物上追及權(quán)，購(gòu)房者全款支付后需配合注銷抵押（如本案中丁銀行）；

發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商違規(guī)銷售，應(yīng)及時(shí)與購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決方案，不可直接通過(guò)查封阻礙過(guò)戶，否則將承擔(dān)不利判決。

（三）核心提醒：“商品房消費(fèi)者” 身份是維權(quán)關(guān)鍵

本案中蘇晴勝訴的核心，在于 “全款支付 + 實(shí)際占有 + 唯一住房” 構(gòu)成 “商品房消費(fèi)者”，其物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)。這警示所有參與者：

? 購(gòu)房者需 “鎖定消費(fèi)者身份 + 留存關(guān)鍵證據(jù) + 及時(shí)司法維權(quán)”，即使房屋有抵押查封，也能通過(guò)法律手段實(shí)現(xiàn)過(guò)戶；

? 開(kāi)發(fā)商、銀行不可 “無(wú)視消費(fèi)者權(quán)益”，需遵守合同約定與法律規(guī)定，否則將承擔(dān)法律責(zé)任；

?? 涉及千萬(wàn)級(jí)房產(chǎn)交易，建議提前咨詢律師，審查權(quán)利狀態(tài)、梳理交易流程，避免因 “程序瑕疵” 陷入長(zhǎng)期糾紛。

房產(chǎn)是家庭重要資產(chǎn)，唯有各方秉持誠(chéng)信、遵守法律，才能減少過(guò)戶糾紛，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平與秩序。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）