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回遷房買(mǎi)賣(mài)因產(chǎn)權(quán)辦理滯后易生糾紛，若賣(mài)方在合同履行期間擅自設(shè)立抵押，買(mǎi)方的權(quán)益該如何保障？北京順義區(qū)一起案例給出了答案：法院確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同有效，判令賣(mài)方在抵押注銷(xiāo)后協(xié)助過(guò)戶(hù)，為回遷房交易中的權(quán)利沖突解決提供了重要參考。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：

周琳

吳浩（周琳前男友）

被告：鄭梅

關(guān)聯(lián)人物 / 機(jī)構(gòu)：

趙強(qiáng)（抵押權(quán)人）

甲典當(dāng)行

乙銀行

丙銀行

（二）事件經(jīng)過(guò)

2007 年，鄭梅與周琳因購(gòu)物相識(shí)，后成為朋友。2014 年 6 月，周琳得知鄭梅擬出售一套回遷房購(gòu)房指標(biāo)，便在朋友圈幫其發(fā)布售房信息。因周琳與吳浩考慮結(jié)婚，遂決定購(gòu)買(mǎi)該房屋。

2015 年 10 月 14 日，因周琳身體原因，由吳浩（買(mǎi)方）與鄭梅（賣(mài)方）簽訂《房屋購(gòu)買(mǎi)協(xié)議》，約定：吳浩以 30 萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)鄭梅名下位于北京市順義區(qū)某三號(hào)院的一號(hào)房屋（回遷房）；房款分三期支付（2016 年至 2018 年每年年底前各付 10 萬(wàn)元）；賣(mài)方需在房款付清后交付購(gòu)房大票及房產(chǎn)證；若賣(mài)方違約，需退還已付房款并補(bǔ)償交易金額的 20%。

協(xié)議簽訂后，鄭梅交付一號(hào)房屋鑰匙，周琳通過(guò)自己的銀行賬戶(hù)支付了首付款、2015 年物業(yè)費(fèi)及供暖費(fèi)，并出資裝修后入住至今。

2016 年 11 月 30 日，吳浩與周琳簽訂《變更協(xié)議》，約定：吳浩放棄一號(hào)房屋權(quán)益，后期債務(wù)由周琳承擔(dān)，房屋相關(guān)事宜由周琳與鄭梅接洽；吳浩放棄孩子撫養(yǎng)權(quán)。

此后，雙方因合同履行產(chǎn)生爭(zhēng)議：

周琳、吳浩起訴要求確認(rèn)《房屋購(gòu)買(mǎi)協(xié)議》有效，并判令鄭梅協(xié)助過(guò)戶(hù)；

鄭梅反訴要求解除合同、騰退房屋并支付占有使用費(fèi)。

2023 年 2 月，順義法院一審判決解除合同、吳浩騰退房屋并支付使用費(fèi)。周琳、吳浩上訴后，北京市三中院于 2023 年 8 月改判：確認(rèn)一號(hào)房屋為周琳與吳浩同居期間共同購(gòu)買(mǎi)，周琳為共同購(gòu)買(mǎi)人，具有購(gòu)房資格并同意支付剩余房款，故撤銷(xiāo)一審判決，駁回鄭梅全部反訴請(qǐng)求。

2023 年 8 月 23 日，周琳、吳浩再次起訴，請(qǐng)求：1. 確認(rèn)《房屋購(gòu)買(mǎi)協(xié)議》有效；2. 判令鄭梅辦理一號(hào)房屋涂銷(xiāo)抵押手續(xù)；3. 判令鄭梅在涂銷(xiāo)抵押后協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記；4. 訴訟費(fèi)、保全費(fèi)及保單費(fèi)由鄭梅承擔(dān)。

經(jīng)查，一號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)登記情況如下：

2022 年 9 月 9 日，鄭梅登記為所有權(quán)人；

2023 年 4 月 13 日，甲典當(dāng)行登記為抵押權(quán)人（最高債權(quán) 50 萬(wàn)元），4 月 26 日注銷(xiāo)；

2023 年 4 月 27 日，乙銀行登記為抵押權(quán)人（最高債權(quán) 80 萬(wàn)元），11 月 17 日注銷(xiāo)；

2023 年 11 月 17 日，丙銀行登記為抵押權(quán)人，2024 年 1 月 30 日注銷(xiāo)；

2023 年 11 月 24 日，趙強(qiáng)登記為抵押權(quán)人（最高債權(quán) 140 萬(wàn)元，期限至 2024 年 2 月 23 日）。

另查明：

周琳、吳浩曾起訴要求確認(rèn)鄭梅與丙銀行、趙強(qiáng)的抵押合同無(wú)效，均被法院駁回；

河北三河市法院判決鄭梅向趙強(qiáng)償還借款 90 萬(wàn)元及利息，趙強(qiáng)對(duì)一號(hào)房屋享有優(yōu)先受償權(quán)；

周琳已申請(qǐng)查封一號(hào)房屋，并就三河市法院判決提起第三人撤銷(xiāo)之訴。

鄭梅辯稱(chēng)：周琳并非合同當(dāng)事人，主體不適格；吳浩未按約支付房款構(gòu)成違約，合同應(yīng)解除。

（三）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

《房屋購(gòu)買(mǎi)協(xié)議》是否有效？

鄭梅是否應(yīng)辦理涂銷(xiāo)抵押手續(xù)并協(xié)助過(guò)戶(hù)？

周琳是否為適格原告？

二、案件分析

（一）合同效力的認(rèn)定

已生效的判決確認(rèn)：吳浩與鄭梅簽訂的《房屋購(gòu)買(mǎi)協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。

周琳雖未在協(xié)議上簽字，但一號(hào)房屋系其與吳浩同居期間共同購(gòu)買(mǎi)，房款由周琳支付，且鄭梅知曉該情況，故周琳為共同購(gòu)買(mǎi)人，有權(quán)主張合同權(quán)利。

（二）抵押對(duì)過(guò)戶(hù)的影響

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但應(yīng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。

趙強(qiáng)對(duì)一號(hào)房屋的抵押權(quán)已被生效判決確認(rèn)，具有優(yōu)先受償權(quán)。在抵押未注銷(xiāo)的情況下，無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，周琳亦明確不同意帶抵押過(guò)戶(hù)，故需待抵押注銷(xiāo)后再辦理過(guò)戶(hù)。

（三）鄭梅的主觀過(guò)錯(cuò)

鄭梅在終審判決確認(rèn)合同應(yīng)繼續(xù)履行后，仍將一號(hào)房屋抵押給趙強(qiáng)，主觀上具有明顯惡意，違反了誠(chéng)實(shí)信用原則。若因抵押導(dǎo)致周琳無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)，周琳可另行主張解除合同并要求賠償。

（四）周琳的原告資格

周琳作為共同購(gòu)買(mǎi)人，與一號(hào)房屋及《房屋購(gòu)買(mǎi)協(xié)議》存在直接利害關(guān)系，有權(quán)作為原告提起訴訟，主體適格。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

確認(rèn)吳浩與鄭梅于 2015 年 10 月 14 日簽訂的《房屋購(gòu)買(mǎi)協(xié)議》合法有效；

鄭梅于北京市順義區(qū)某街三號(hào)院一號(hào)房屋上抵押權(quán)登記注銷(xiāo)后三十日內(nèi)協(xié)助周琳辦理該房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)；

駁回周琳、吳浩的其他訴訟請(qǐng)求。

四、案件啟示

（一）回遷房買(mǎi)賣(mài)合同效力不受產(chǎn)權(quán)狀態(tài)影響

本案中，一號(hào)房屋雖為回遷房，簽訂協(xié)議時(shí)未取得產(chǎn)權(quán)，但合同仍被認(rèn)定為有效。提醒當(dāng)事人，回遷房買(mǎi)賣(mài)只要意思表示真實(shí)、內(nèi)容合法，合同即有效，不因暫時(shí)無(wú)產(chǎn)權(quán)而無(wú)效。

（二）共同購(gòu)房需明確權(quán)利歸屬

周琳雖未在合同上簽字，但因?qū)嶋H出資、同居期間購(gòu)買(mǎi)且賣(mài)方知情，被認(rèn)定為共同購(gòu)買(mǎi)人。建議共同購(gòu)房時(shí)，應(yīng)在合同中明確所有購(gòu)買(mǎi)人信息，避免日后因權(quán)利歸屬產(chǎn)生爭(zhēng)議。

（三）賣(mài)方擅自設(shè)立抵押需承擔(dān)法律后果

鄭梅在合同履行期間擅自抵押房屋，雖抵押權(quán)有效，但需在注銷(xiāo)后協(xié)助過(guò)戶(hù)，且可能因違約面臨賠償責(zé)任。賣(mài)方應(yīng)恪守合同義務(wù)，不得濫用物權(quán)損害買(mǎi)方權(quán)益。

（四）抵押權(quán)與債權(quán)沖突時(shí)的處理原則

抵押權(quán)具有優(yōu)先效力，在抵押未注銷(xiāo)前，買(mǎi)方無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)。買(mǎi)方可通過(guò)代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)，或待抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后追究賣(mài)方違約責(zé)任。

（五）訴訟中應(yīng)注重證據(jù)留存

周琳因留存了付款憑證、居住證明、生效判決等證據(jù)，其權(quán)益得到法院支持。在房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛中，當(dāng)事人應(yīng)妥善保存合同、付款記錄、溝通記錄等證據(jù)，為維權(quán)提供依據(jù)。

本案的判決既維護(hù)了合同的穩(wěn)定性，又兼顧了抵押權(quán)的優(yōu)先性，為回遷房交易中的權(quán)利平衡提供了清晰指引。買(mǎi)賣(mài)雙方在交易時(shí)應(yīng)增強(qiáng)法律意識(shí)，規(guī)范合同條款，及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，避免因抵押、違約等問(wèn)題引發(fā)糾紛。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

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