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簽了房屋買賣合同，支付 25 萬定金后卻因家庭變故和經(jīng)濟壓力拒絕購房，賣方能否按合同約定索要總房款 20% 的違約金（近 120 萬）？北京朝陽區(qū)一起案例中，法院最終判決合同解除，僅沒收定金，為違約金過高的調(diào)整提供了典型參考。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告（賣方）：

陳明（丈夫）

劉敏（妻子）

被告（買方）：

趙磊（丈夫）

孫燕（妻子）

第三人：丙中介公司（居間方）

（二）事件經(jīng)過

2023 年 9 月 2 日，陳明、劉敏夫婦與趙磊、孫燕夫婦通過丙中介公司簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》，約定趙磊、孫燕以 599 萬元價格購買陳明、劉敏名下位于北京市朝陽區(qū)南十里區(qū)的十號房屋（一室一廳）。

合同及補充協(xié)議明確：

趙磊、孫燕需于 2023 年 9 月 2 日支付定金 10 萬元，9 月 12 日前支付第二筆定金 15 萬元，合計 25 萬元；

陳明、劉敏需于 2023 年 12 月 31 日前辦理完畢房屋解押登記；

趙磊、孫燕應(yīng)于不動產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記辦理完畢前 3 個工作日支付首付款 256 萬元；

若買方拒絕購買房屋，構(gòu)成根本違約，需按總房款 20% 支付違約金（即 119.8 萬元），已支付款項沖抵違約金。

合同簽訂后，趙磊、孫燕按約支付了 25 萬元定金，并于 9 月 6 日通過丙中介公司將自有住房（53.01 平方米，一室一廳）掛牌出售，準(zhǔn)備置換房屋。

2023 年 11 月，趙磊父親突然離世，作為獨子需贍養(yǎng)母親，十號房屋的一室一廳格局無法滿足居住需求；同時孫燕父親身患癌癥，需支付高額醫(yī)療費；加之趙磊任職公司計劃南遷，面臨裁員風(fēng)險，家庭收入不穩(wěn)定。趙磊遂于 11 月中旬與陳明口頭提及解約，12 月 22 日通過丙中介公司正式提出解除合同，表示愿意以 25 萬元定金作為補償。

經(jīng)中介多次溝通無果，陳明、劉敏于 2024 年 1 月 15 日向趙磊、孫燕送達《解除合同并要求支付違約金通知》，主張合同于當(dāng)日解除，并要求支付 119.8 萬元違約金。趙磊、孫燕不同意支付高額違約金，雙方訴至法院。

陳明、劉敏訴稱：趙磊、孫燕無合理理由拒絕購房，構(gòu)成根本違約，且北京房價持續(xù)下跌，導(dǎo)致房屋可得利益損失，應(yīng)按合同約定支付 20% 違約金。

趙磊、孫燕辯稱：解約系因家庭變故和經(jīng)濟壓力，非惡意違約；十號房屋所在小區(qū)房價在交易期間呈上漲趨勢，賣方無實際損失；20% 違約金過高，25 萬元定金足以彌補損失，且已于 2023 年 12 月 22 日提出解約，合同應(yīng)自該日解除。

（三）爭議焦點

案涉合同的解除時間應(yīng)如何認(rèn)定？

趙磊、孫燕應(yīng)承擔(dān)何種違約責(zé)任，20% 違約金是否過高？

二、案件分析

（一）合同解除時間的認(rèn)定

依法成立的合同對當(dāng)事人具有法律約束力，違約方不享有合同解除權(quán)。趙磊、孫燕于 2023 年 12 月 22 日提出解約，但作為違約方，其單方主張的解除時間不具有法律效力。

根據(jù)《中華人民共和國民法典》規(guī)定，當(dāng)事人一方依法主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方，合同自通知到達對方時解除。陳明、劉敏于 2024 年 1 月 15 日送達解除通知，該通知當(dāng)日到達趙磊、孫燕，故合同解除時間應(yīng)為 2024 年 1 月 15 日。

（二）違約責(zé)任的判定

趙磊、孫燕在簽訂合同并支付定金后，以家庭變故、經(jīng)濟壓力為由拒絕購房，構(gòu)成根本違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

合同約定的 20% 違約金（119.8 萬元）需以實際損失為基礎(chǔ)，陳明、劉敏未提供證據(jù)證明因違約造成的具體損失；且根據(jù)趙磊、孫燕提交的證據(jù)，十號房屋所在小區(qū)同期房價波動不大，甚至略有上漲，賣方不存在可得利益損失。

趙磊、孫燕已支付 25 萬元定金，根據(jù)法律規(guī)定，給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，無權(quán)請求返還定金。該定金數(shù)額足以彌補賣方可能遭受的損失，20% 的違約金約定明顯過高。

陳明、劉敏在趙磊、孫燕明確違約后，應(yīng)采取適當(dāng)措施防止損失擴大，但本案中未體現(xiàn)損失擴大的情形，主要爭議仍在于違約金數(shù)額的合理性。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

確認(rèn)陳明、劉敏與趙磊、孫燕簽署的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》于 2024 年 1 月 15 日解除；

駁回陳明、劉敏的其他訴訟請求（即不支持 119.8 萬元違約金的主張，25 萬元定金不予退還）。

四、案件啟示

（一）違約方無權(quán)單方確定合同解除時間

本案中，趙磊、孫燕雖提前提出解約，但作為違約方，其主張的解除時間未被法院認(rèn)可。合同解除時間應(yīng)以守約方發(fā)出的解除通知到達違約方時為準(zhǔn)，這體現(xiàn)了對守約方權(quán)利的保護。

（二）違約金并非越高越能得到支持

合同中 “總房款 20%” 的違約金條款看似有保障，但法院判定違約金時會以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同履行情況、當(dāng)事人過錯程度等因素。若約定違約金過分高于實際損失，違約方可以請求法院予以適當(dāng)減少。

（三）定金與違約金的適用規(guī)則

給付定金的一方違約，無權(quán)要求返還定金。當(dāng)定金足以彌補守約方損失時，法院可能不再支持額外的違約金請求。本案中 25 萬元定金已足夠彌補賣方損失，故法院未支持高額違約金。

（四）合理舉證是主張權(quán)利的關(guān)鍵

陳明、劉敏主張房價下跌導(dǎo)致?lián)p失，但未提供充分證據(jù)，而趙磊、孫燕提交了小區(qū)房價波動數(shù)據(jù)，證明房價未下跌，最終影響了法院對違約金的判定。當(dāng)事人在訴訟中應(yīng)注重收集和提交與損失相關(guān)的證據(jù)。

（五）置換房屋需充分評估風(fēng)險

趙磊、孫燕因家庭變故和經(jīng)濟壓力無法履約，反映出置換房屋時對自身風(fēng)險承受能力評估不足。購房者在簽訂合同前，應(yīng)充分考慮家庭、工作、經(jīng)濟等潛在風(fēng)險，避免因突發(fā)情況導(dǎo)致違約。

本案的判決平衡了合同自由與公平原則，既維護了合同的嚴(yán)肅性，又防止了違約金條款成為 “霸王條款”。買賣雙方在簽訂房屋買賣合同時，應(yīng)理性約定違約金比例，注重證據(jù)留存，同時充分評估自身履約能力，避免不必要的糾紛。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

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