"現(xiàn)在買房到底合不合適？"成了部分買房人心頭最大的問號。

有人攢夠首付卻因房價要跌的傳言躊躇不前，有人因害怕資產(chǎn)縮水急著拋售多余房產(chǎn)。

這場集體焦慮的背后是房地產(chǎn)行業(yè)近年來的深度震蕩，從"房住不炒"的調(diào)控到房企接連暴雷，市場信心跌至冰點。

這讓人不禁想起馬云曾經(jīng)那句"房價如蔥"的驚人之語。

難道這預言當真要成為現(xiàn)實？2025年下半年樓市會迎來怎樣的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折？

我國當下的房產(chǎn)數(shù)量已達至飽和狀態(tài)，特別是自2018年起房地產(chǎn)市場不斷加大供應(yīng)。房子越建越多，城市吸納的城鎮(zhèn)化人口增速卻在放緩，供需之間的差距日益拉大。

過去建房主要是為了推動農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，如今城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到了67%，城鎮(zhèn)化已進入后期階段。隨之而來的樓市也整體處于過剩階段。

近些年來樓市引來了好幾次改革路徑，鬧得是人心惶惶。尤其是對于尚無購房者或者已擁有多套房產(chǎn)者。

2016年起，因房價持續(xù)高企，尤其一二線城市核心地段及學區(qū)房價格被爆炒到離譜地步。

國家隨即對房地產(chǎn)市場展開大力調(diào)控，明確強調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”。

2020年之前“房住不炒”的政策一以貫之，本意是讓樓市穩(wěn)著陸、健康發(fā)展。

可誰能想到三年疫情突如其來，經(jīng)濟跟著承壓下行。再加上城鎮(zhèn)化進程接近尾聲，買房的人越來越少，房子卻越建越多，供大于求的局面就這么形成了。

曾經(jīng)輝煌一時的地產(chǎn)大亨恒大和碧桂園，接連出現(xiàn)了嚴重財務(wù)危機，這下徹底戳破了房地產(chǎn)市場那看似繁榮實則虛幻的泡沫。

現(xiàn)在恒大市值僅剩20多億港元，宣布要等到8月25日退市。碧桂園還在忙著處理境外債務(wù)重組，焦頭爛額的。

就連有深鐵集團這個大靠山的萬科，今年也得靠“輸血”240多億才能撐下去。

房地產(chǎn)行業(yè)里沒一家能過得輕松。

當多數(shù)人都選擇持幣觀望，心里暗自琢磨著房子會不會真像馬云預言的那般“白菜價”，遲遲不敢出手買房時，市場卻悄然發(fā)生了變化。

現(xiàn)今房價的確出現(xiàn)了松動的跡象，降價最為顯著的當屬二手房與郊區(qū)房，可奇怪的是大家買房積極性卻不高。2024年政府工作報告給出方向：要順應(yīng)新型城鎮(zhèn)化趨勢，摸清當下房地產(chǎn)供需實情，趕緊探索房地產(chǎn)發(fā)展新路徑。

這說明政策不只顧眼前救市了，而是著眼長遠，要把制度根基打牢實。

為了應(yīng)對樓市狀況，中國可謂是想盡一切辦法。降商業(yè)房貸首付比、取消利率下限，還鼓勵收庫存房作保障房。

從保交房、促購房、去庫存發(fā)力，順應(yīng)供需新變化，讓樓市穩(wěn)當健康發(fā)展。

2025年前5個月，國有土地出讓收入才11281億元，比去年同期降了近12%。

300個城市里賣地收入有增有減，但整體還是下滑，土地市場冷熱不均、分化明顯得很。

從2025年二季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告能看出，貸款這塊兒整體規(guī)模保持平穩(wěn)增長。

到6月末，金融機構(gòu)人民幣貸款余額都飆到268.56萬億元了，同比漲了7.1%。

但奇怪的是信貸是上去了，土地市場卻沒跟著熱起來，這倆市場走向完全不一樣。

現(xiàn)在為了刺激大家買房，重點轉(zhuǎn)到保障性住房建設(shè)、改造城中村方向了。這種對房子供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，正在重新定市場的規(guī)矩。

以后商品房就主要體現(xiàn)它的商品價值，保障房則負責保障老百姓的基本住房需求。

至于這種結(jié)構(gòu)上的變化到底能不能起到好效果，有個關(guān)鍵問題不可忽視。

那就是購房需求出現(xiàn)了斷層，這和人口大幅減少關(guān)系有很大聯(lián)系。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2022年中國人口第一次出現(xiàn)負增長。

令人憂心的是買房的主力軍在不斷變少，影響很大。

現(xiàn)在城市之間的人口差距也越來越明顯，像杭州、成都這些新一線城市靠著各種“搶人”政策，人口一直往里涌。

可東北、西北有些三四線城市就慘了，人口連續(xù)五年都在往外流。

但這種人口流向的分化也沒讓房價回暖，鶴崗的房價都跌成“白菜價”了。而杭州奧體板塊那邊2025年上半年樓市也挺冷清，特別是二手房根本不好賣，下半年這一狀況或?qū)⒊掷m(xù)。

更可怕的是如今95后、00后對買房的執(zhí)念正一點點的動搖。租房群體持續(xù)上漲，甚至不少中年人也賣房轉(zhuǎn)租。他們大多是高房價、高利率時購入的房，現(xiàn)在想要置換地段與配套更優(yōu)的房源。

這么做大概是因為在資產(chǎn)貶值的前提下，背房貸的不安全感超過了居無定所的不安全感。

當"租購同權(quán)"逐步落地（如北京允許承租人享受子女入學、公積金提取等權(quán)益），住房消費模式正在發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。

隨著各項政策持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的勁頭會越來越足。我們對房地產(chǎn)市場的后期走勢還是比較有信心的。

不過也得明白經(jīng)過多年迅猛發(fā)展，我國房地產(chǎn)已經(jīng)邁入新階段。

接下來得主動適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生的大變化，嚴格控制新房建設(shè)數(shù)量、優(yōu)化現(xiàn)有的房子資源、提升房子品質(zhì)。

現(xiàn)在回頭看馬云說的“房價如蔥”是有點夸張，但房地產(chǎn)不再瘋狂、回歸理性，這是大家都看得出來的。

而2025年下半年房地產(chǎn)市場的所謂“大變樣”，實則是市場從“竭力新建房擴張”邁向“盤活存量房運營”的必然趨向。

對咱們普通買房的人來說這傳遞出幾個信號，一二線城市核心地段的房子保值性依舊很強；但非核心區(qū)域的房子得警惕，小心被虛高價格“割韭菜”。

如今房地產(chǎn)推行新模式，就是市場供商品房、政府建保障房，雙軌并行。

待市場的喧囂熱鬧勁兒消逝之后，眾人終會幡然醒悟房子的本質(zhì)是用以居住。