北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問，預(yù)算不多還在猶豫，又來請(qǐng)教下，望您指點(diǎn)迷津，多謝啦！

1、御鑫閣自住的南向36平頂層開間在售中，是否低價(jià)賣出，還是留著出租？（前幾個(gè)月給170沒賣，現(xiàn)在可能150左右還沒啥客戶）。

2、想置換到北邊，但是預(yù)算不多可能200-250左右，比較符合需求的矩陣三南向帶電梯一居56最近成交價(jià)266得提高預(yù)算比較有壓力。

其他考慮中的，龍博中樓層59房源比較少可能也得250左右，龍禧底層67有220左右的；

天鑫家園西南向61的沒房源，最近成交239，南北向61的只有臥室是凹進(jìn)去的南向，客廳朝北；

佳運(yùn)園三期二層，客廳南向是凹進(jìn)去的66的在售可能215左右離地鐵2公里左右；

明天第一城一號(hào)院東南45的年初成交216（長條形，客廳東向，臥室南向）只有一棟樓離地鐵1公里多；

蘊(yùn)實(shí)園（北苑附近回遷房，六層后加電梯）250左右目前報(bào)（含稅費(fèi)）。

置換哪個(gè)您覺得綜合比較好？可以幫排個(gè)序嗎？

3、預(yù)算比較少，在猶豫是買賣置換還是換租，大概還有8年退休，可能就回延慶老家了。御鑫閣的小房如果出租目前4200左右，比去年降兩三百，如果降到多少您認(rèn)為出租比賣掉好？目前來看租售比已經(jīng)3%了，如果降到125就是4%，降到100就是5%

A：

1、御鑫閣先留著唄，這種公寓+頂層在這種時(shí)期出手大概率吃虧，不如收租金劃算。公寓從來都是在行情好的時(shí)候占便宜呢，不怕拖到行情后期，那時(shí)才是純剛需和小投資客最躁動(dòng)的時(shí)候，這種總價(jià)低的房子也就更受追捧。

打個(gè)不恰當(dāng)?shù)谋确骄褪枪墒欣锏睦?，平時(shí)不受重視，到行情后期反倒受追捧?，F(xiàn)在這套房應(yīng)該能租4000左右吧，租金收益率多劃算啊。

2、具體房源我?guī)筒簧厦?，這只能找當(dāng)?shù)刂薪?。也是算租金回?bào)率吧，越劃算的肯定就越劃算，相當(dāng)于抄底撿漏兒。但注意得是房子沒硬傷的，而且是緊湊戶型，別買大一居。

3、置換是在居住感受上占優(yōu)，畢竟是住自己的房子。另外在價(jià)格走勢(shì)上也有可能占優(yōu)，公寓從整體來說是走勢(shì)偏弱的。

換租是在性價(jià)比上占優(yōu)，因?yàn)橛伍w的收益高，租金上能占普宅的便宜。既然能租4200，那比我估計(jì)的還高呢，至少占20%的便宜。

4、如果不是為了換房，那現(xiàn)在就是出租比賣掉套現(xiàn)好啊。銀行存款利率才1.5-1.8%，您這3%都快翻番了，多合適啊。

除非是房租持續(xù)下降。如果房價(jià)是150萬，那房租降到3000就沒什么意思了。因?yàn)楣⒌钠骄馐郾染褪?00，而您這是頂層，怎么也得超過500才合適。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問，現(xiàn)在在朝陽區(qū)亞運(yùn)村的中國科學(xué)園附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校就讀，九年一貫制，小孩學(xué)習(xí)成績還不錯(cuò)。小學(xué)成績我覺得說明不了多少問題，但初中很關(guān)鍵，所以想去個(gè)確定性高的好點(diǎn)的初中。

目前初步意向是朝陽外國語。當(dāng)然如果其他區(qū)有好的選擇也可以考慮，購房預(yù)算800以內(nèi)三居室，或者600以內(nèi)2居室，兼顧居住和學(xué)區(qū)。也可以參加您的線下見面會(huì)見面聊。

A：

1、既然上學(xué)了就做個(gè)智商測(cè)試吧，5歲以上基本準(zhǔn)確。

2、其他區(qū)有好的選擇也可以考慮，這口氣也太大了吧？這么說吧，以朝外的級(jí)別，全北京除了朝陽，其他區(qū)就不可能有超過的學(xué)校了?；蛘哒f除了朝陽，其他區(qū)就沒有能用房子對(duì)口的牛中。

朝陽能超過朝外的也就是北中和80。但北中應(yīng)該仍然是掐尖兒校，掛牌校沒意思，本校的房子又太貴，現(xiàn)在仍然要1300萬起步。80有對(duì)口的學(xué)區(qū)房，但多校的居多，現(xiàn)在是否調(diào)整了我不知道，問問當(dāng)?shù)刂薪榘伞?/p>

3、具體房源找朝外本校的中介吧，匹配房源是他們的業(yè)務(wù)。注意原則就是不買小學(xué)也對(duì)口朝外的，這種的溢價(jià)高，基本等同于東西海。而只對(duì)口中學(xué)的就基本沒什么溢價(jià)了，居住的性價(jià)比正常，也沒有保值的風(fēng)險(xiǎn)，朝陽區(qū)特色，能兼顧居住和學(xué)區(qū)。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問，我想咨詢一下勝古南里的房子，如果現(xiàn)在入了住幾年，將來好出售嗎？我有一套炫特嘉園的全南一居，樓王好樓層，現(xiàn)在孩子在和平里上小學(xué)。我想賣了炫特?fù)Q個(gè)勝古南里的小兩居自住，算是價(jià)格基本持平，不敢承受太多貸款。但是擔(dān)心老破小將來砸手里，所以想請(qǐng)問這么操作，在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)是不是可行？

A：

1、老房的劣勢(shì)就是流動(dòng)性弱，出手時(shí)掛牌期長。但這也看價(jià)格吧，只要不太高也談不上多難。但常規(guī)建議是在橫盤期掛牌，慢慢兒賣才不吃虧呢，越著急越容易被砍價(jià)。

2、老破小要砸手里早砸了，20多年前被允許上市的時(shí)候就是老破小，現(xiàn)在不是還這德行嗎？

這參考香港的“唐樓”吧，跟咱們的老破小一個(gè)性質(zhì)，區(qū)別是更老而已，一般50年之內(nèi)的都算次新房。30年前我第一次去香港的時(shí)候，就覺得他們港區(qū)的唐樓太破太貴，將來肯定砸手里。結(jié)果30年過去了，更破更貴了，還多數(shù)能跟上大盤走勢(shì)。

北京的房子也這樣兒，所謂老破小不能買+越來越貶值+將來砸手里，其實(shí)都是我們開發(fā)商在1999年共同編造的謠言。那年是北京中介元年，公房被允許上市，我們開發(fā)商怕二手房沖擊新房市場(chǎng)，所以編造了這個(gè)謠言。傳播很廣+生命力頑強(qiáng)，我們很欣慰。

3、反正如果我是會(huì)換的。因?yàn)殪盘氐膬?yōu)勢(shì)是租金收益高，而之所以高，多數(shù)都是因?yàn)樯德月?。?dāng)然，這也就是在朝青的板塊，要在其他地方就落后的更多了，北京保值相對(duì)好的公寓基本都在朝陽，但也沒有太好的，最好成績是跟上大盤。

而市區(qū)老房如果沒有硬傷，大多數(shù)都是確定性跟隨大盤的，因?yàn)楸緛砭褪谴蟊P的最基礎(chǔ)部分。出手確實(shí)不太好賣，但優(yōu)勢(shì)就是穩(wěn)妥，租金和性價(jià)比也不低。這看自己重視哪方面吧，甘蔗不能兩頭兒甜，總得取舍。

4、時(shí)間節(jié)點(diǎn)我認(rèn)為合適，但等等也行。因?yàn)槟鍪值氖枪ⅲ沂窃诔?，那從傳?dǎo)來講肯定不會(huì)晚。而老房則是傳導(dǎo)排序靠后，所以用炫特?fù)Q勝古在時(shí)間排序上大概率至少不吃虧，還有可能占便宜呢。所以等等看吧，有了明顯行情再說。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問，我們想西城買房，家庭年到手收入50w，另外公積金賬戶每年18萬，存款450w，可親人借款200w，目前和妹妹合住在父母的房子里，有買房需求但時(shí)間不緊迫。孩子28年上小學(xué)，因?yàn)閻廴擞刑厥獗Ｕ希枰I某個(gè)片區(qū)內(nèi)的房子，想買一個(gè)學(xué)區(qū)溢價(jià)不高以后抗跌的房子，孩子在片區(qū)內(nèi)也能上好學(xué)校。

目前看了陶白學(xué)區(qū)，想請(qǐng)您幫忙推薦一下，這個(gè)片區(qū)哪些小區(qū)滿足我們需求，值得買且抗跌。另外，以我們的家庭情況，您建議買總價(jià)多少的，有二胎打算，除了這個(gè)片區(qū)，是否建議其他片區(qū)？

A：

1、陶白，那從學(xué)校來講首選中信城了，或者說綜合來講中信城排第一序列，學(xué)校好+房子宜居。然后如果從小區(qū)來講，朱雀門耕天下和壹瓶等豪宅小區(qū)也相對(duì)溢價(jià)低，各項(xiàng)能夠兼顧。

2、或者這么說吧，在任何一個(gè)學(xué)區(qū)內(nèi)，溢價(jià)率相對(duì)低的，都是總價(jià)高的宜居房產(chǎn)。因?yàn)槟苜I得起的家庭不多，所以抬高的溢價(jià)就少，性價(jià)比也就更合適，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)小。

而總價(jià)不太高的房源，因?yàn)殛P(guān)注的家庭多，自然就抬高了溢價(jià)。溢價(jià)最高的是占坑兒房，大多數(shù)家庭的選擇，性價(jià)比最低+風(fēng)險(xiǎn)大。

3、我無法建議您家的總價(jià)，這只能看自己的考量。

4、除了陶白，那附近就是金融街和月壇了，最牛學(xué)區(qū)。其中金融街最典型，別看房價(jià)高，但能買到溢價(jià)很低的小區(qū)，性價(jià)比相對(duì)更高。比如典型的金城華庭（王府倉10號(hào)院），過幾年說不好情況，但現(xiàn)在是性價(jià)比最高的次新房，溢價(jià)很低。月壇則是以發(fā)改委大院為主，也是各項(xiàng)能相對(duì)兼顧，就是都挺貴的。

5、另外也可以多看看房源，在現(xiàn)在這種時(shí)期，有可能買到溢價(jià)相對(duì)低的。但這就不能聊小區(qū)了，而是一房一議，每套房都得單獨(dú)計(jì)算，相當(dāng)于撿漏兒。

僅供參考。

五

Q:

請(qǐng)問，我17年在燕郊***買的房，不到3萬一平，全下來290萬，沒裝修。首付80多萬，其余貸款，每月還款1萬多。

現(xiàn)在為難的是現(xiàn)在房價(jià)跌了快一半了，我的首付款全部跌沒，算細(xì)賬的話虧了至少200萬。而如果賣掉的話我不僅拿不到錢，而且還倒欠銀行幾十萬。我本來想出租，但裝修又得花好幾萬，租金卻頂多2000，感覺收回裝修都不值，所以現(xiàn)在一直糾結(jié)不知道怎么辦了。留著還是賣掉都糾結(jié)。

A：

1、那怎么辦啊？房子是用來住的，那如果自己住不上，不能出租的話別人也住不上，那再持有這套房就沒什么意義了。

2、當(dāng)然割肉對(duì)誰來說都挺疼的，那要不就等等看政策救市的效果，反正短時(shí)間想賣估計(jì)也不好賣。但也勸您別期望值太高，就算救市有了效果，想在幾年內(nèi)漲回您購買時(shí)的價(jià)格我也認(rèn)為不可能。也就是我認(rèn)為在短期內(nèi)是不可能回本兒的，更不可能把那些利息物業(yè)費(fèi)什么的隱形費(fèi)用賺回來。

因?yàn)閺?90萬跌一半，這是下跌50%。而從145萬漲回290萬，那是漲100%。而燕郊在之前的20多年里，房價(jià)走勢(shì)基本跟北京同步。那北京現(xiàn)在均價(jià)6萬，誰敢想象幾年內(nèi)還能翻番啊？可如果北京都沒大漲，燕郊憑什么大漲啊？

3、總之我建議是既然住不上也不好出租，那就索性掛牌吧，一邊等樓市回暖一邊賣。真回暖了就多等會(huì)兒，等到半年一年的還不漲就甭等了。

僅供參考。

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