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北京房山區(qū)一起小產(chǎn)權(quán)房糾紛中，張嵐 2009 年花 32.5 萬元向向陽村村委會買 “晨光小區(qū)一期三號房屋”，簽合同、交全款后，房屋卻因無規(guī)劃手續(xù)始終未開工。15 年間張嵐多次催款無果，甚至因缺錢延誤家人治療致親人離世，最終起訴要求 “確認合同無效 + 返還 32.5 萬房款 + 22.6 萬利息”。向陽村村委會辯稱 “房屋由乙建設(shè)公司代建銷售，未收到房款”，法院最終判決 “合同無效，村委會返還 32.5 萬并支付利息”。此案明確了 “小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力”“集體組織售房責任認定”，給購房者敲響警鐘。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：張嵐（晨光小區(qū)三號房屋買受人，非向陽村村民，2009 年 12 月支付全款 32.5 萬元，因房屋未建主張解約索賠）

被告：向陽村村委會（晨光小區(qū)建設(shè)主體，以自身名義與張嵐簽訂購房合同，辯稱房屋由第三方代建銷售）

關(guān)聯(lián)公司：乙建設(shè)公司（向陽村村委會委托的新農(nóng)村危房改造項目承建方，約定 “安置村民后剩余房屋可對外銷售，以村委會名義簽合同”）

（二）關(guān)鍵時間線

2006 年 - 2008 年：項目背景

2006 年：向陽村村委會啟動 “新農(nóng)村危房改造”，將項目承包給乙建設(shè)公司，約定 “乙建設(shè)公司負責建設(shè)，安置本村拆遷戶后，剩余房屋可對外銷售，需以村委會名義簽訂合同、出具收據(jù)”。

2008 年：因項目未取得建設(shè)規(guī)劃許可，被政府部門叫停，僅建成 5 棟樓，后續(xù)規(guī)劃的 “晨光小區(qū)一期三號房屋所在樓棟” 未開工。

2009 年：簽約付款

2009 年 12 月：向陽村村委會仍對外宣傳 “預售晨光小區(qū)房屋”，張嵐（非本村村民）通過宣傳了解后，與村委會協(xié)商購房事宜。

2009 年 12 月 19 日：張嵐按村委會要求，支付購房款 32.5 萬元（用于購買晨光小區(qū)一期三號房屋，約定面積 120.77 平方米，單價 2691 元 / 平方米）。

2009 年 12 月 20 日：張嵐與向陽村村委會簽訂《購房合同》，約定 “房屋為舊村改造配套用房，土地屬集體性質(zhì)，張嵐交齊房款后享有轉(zhuǎn)讓、繼承等權(quán)利”“村委會需按約定交付房屋”。

2010 年 1 月 8 日：向陽村村委會向張嵐出具 32.5 萬元購房款收據(jù)，加蓋村委會財務專用章。

2010 年 - 2024 年：糾紛爆發(fā)

2010 年起：張嵐多次詢問房屋建設(shè)進度，向陽村村委會以 “項目待審批” 為由拖延，三號房屋所在樓棟始終未開工。

2010 年 - 2023 年：張嵐因家人（丈夫、父母）患病急需用錢，多次要求村委會返還購房款，均被拒絕，后家人因延誤治療離世。

2024 年 3 月：張嵐向北京市房山區(qū)人民法院起訴，提交《購房合同》、收據(jù)、家人病歷等證據(jù)，主張 “確認合同無效 + 返還 32.5 萬房款 + 支付利息 22.6 萬元（2009 年 12 月 20 日至 2024 年 3 月 12 日，按 5 年期利率計算）”。

訴訟中關(guān)鍵事實

向陽村村委會舉證：與乙建設(shè)公司的《項目承包協(xié)議》、項目審計報告，主張 “三號房屋所在樓棟未納入審計范圍，無張嵐的交款記錄，實際銷售方是乙建設(shè)公司，村委會僅提供合同和收據(jù)，未實際收款”；

法院查明：晨光小區(qū)所占土地為向陽村集體土地，未取得商品房預售許可證，三號房屋屬 “小產(chǎn)權(quán)房”，至今未開工；張嵐提交的《購房合同》、收據(jù)均加蓋向陽村村委會公章 / 財務章，符合 “以村委會名義交易” 的約定；

雙方確認：張嵐非向陽村集體成員，未實際占有、使用任何案涉房屋。

（三）各方主張

張嵐（原告）

案涉房屋土地屬集體性質(zhì)，自己非本村村民，根據(jù)《土地管理法》及國務院相關(guān)規(guī)定，“禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村集體土地上的房屋”，《購房合同》違反法律強制性規(guī)定，應屬無效；

已全額支付 32.5 萬元購房款，村委會未交付房屋，且房屋根本未建設(shè)，應返還房款并賠償利息損失（按 5 年期貸款利率計算，暫計 22.6 萬元）；

村委會作為基層自治組織，明知自己非本村成員仍簽約，存在明顯過錯，需承擔全部責任。

向陽村村委會（被告）

與張嵐無實際房屋買賣關(guān)系：三號房屋所在樓棟未建設(shè)，項目審計報告中無該樓棟及張嵐的交款記錄，實際銷售方是乙建設(shè)公司，村委會僅提供合同文本，未收取房款；

項目 2008 年已被叫停，2009 年的銷售行為系乙建設(shè)公司擅自操作，與村委會無關(guān)，張嵐應向乙建設(shè)公司主張權(quán)利；

不同意返還房款及支付利息，請求駁回張嵐全部訴訟請求。

二、案件分析

（一）法律適用：適用《民法典》施行前法律

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第一條第二款，本案簽約、付款、違約等事實均發(fā)生在 2021 年《民法典》施行前，適用當時的《中華人民共和國合同法》及相關(guān)司法解釋。

（二）合同效力：小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效

依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條 “違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效”，結(jié)合本案事實：

案涉房屋所在土地為向陽村集體土地，房屋屬 “小產(chǎn)權(quán)房”，未取得建設(shè)規(guī)劃許可及商品房預售許可證，不符合《土地管理法》“集體土地上房屋僅能分配給本村村民” 的規(guī)定；

國務院《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》《關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》明確 “禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房”，張嵐非向陽村村民，與村委會簽訂的《購房合同》違反上述強制性規(guī)定；

綜上，案涉《購房合同》自始無效，不具備法律約束力。

（三）責任認定：向陽村村委會需返還房款并賠償利息

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條 “合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)應當返還；有過錯的一方應賠償對方損失”：

房款返還：張嵐提交的《購房合同》、32.5 萬元收據(jù)均加蓋向陽村村委會公章 / 財務章，即使村委會主張 “由乙建設(shè)公司實際收款”，但合同約定 “以村委會名義銷售”，對外而言，村委會是合同相對方，應承擔返還房款的責任（村委會可在返還后向乙建設(shè)公司追償）；村委會以 “審計報告無記錄” 抗辯，但未提交證據(jù)證明 “張嵐未付款” 或 “房款由乙建設(shè)公司獨占”，抗辯不成立。

利息損失：張嵐 2009 年支付全款后，資金被占用 15 年，產(chǎn)生合理利息損失。雖其主張 “按 5 年期貸款利率計算” 依據(jù)不足，但法院結(jié)合 “資金占用時間、市場利率標準”，認定 “按中國人民銀行同期同類貸款利率（2019 年 8 月 19 日前）、全國銀行間同業(yè)拆借中心 LPR（2019 年 8 月 20 日后）計算利息”，符合法律規(guī)定；村委會明知房屋屬小產(chǎn)權(quán)房、張嵐非本村村民仍簽約，存在主要過錯，需承擔利息賠償責任。

（四）村委會抗辯不成立的核心理由

“實際銷售方是乙建設(shè)公司” 不能對抗張嵐：村委會與乙建設(shè)公司的《項目承包協(xié)議》屬內(nèi)部約定，不能對抗善意第三人張嵐，張嵐基于 “村委會名義簽約、蓋章” 信任付款，村委會應承擔外部責任；

“項目 2008 年被叫停仍銷售” 的過錯在村委會：村委會作為項目主導方，明知項目無手續(xù)仍允許對外預售，應對后續(xù)違約行為負責，不能將責任轉(zhuǎn)嫁給乙建設(shè)公司。

三、裁判結(jié)果

確認原告張嵐與被告北京市房山區(qū)向陽鎮(zhèn)向陽村村民委員會于 2009 年 12 月 20 日簽訂的《購房合同》無效；

被告北京市房山區(qū)向陽鎮(zhèn)向陽村村民委員會于本判決生效之日起 7 日內(nèi)，返還原告張嵐購房款 325000 元；

被告北京市房山區(qū)向陽鎮(zhèn)向陽村村民委員會于本判決生效之日起 7 日內(nèi)，支付原告張嵐利息

四、案件啟示

（一）購房者：3 點避開小產(chǎn)權(quán)房陷阱

核實土地與房屋性質(zhì)：購買房屋前，通過不動產(chǎn)登記中心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府查詢 “土地是否為集體性質(zhì)”“房屋是否取得建設(shè)規(guī)劃許可、預售許可證”，小產(chǎn)權(quán)房（集體土地上無正規(guī)手續(xù)房屋）一律不買，避免合同無效風險；

確認自身購房資格：非農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，切勿購買本村 “舊村改造房”“宅基地房”，即使開發(fā)商 / 村委會承諾 “可過戶”，也因違反法律規(guī)定無法實現(xiàn)，最終可能 “錢房兩空”；

留存完整交易證據(jù)：若不慎涉及爭議，需保存 “合同、付款憑證、收據(jù)、溝通記錄” 等，證明 “付款事實、合同關(guān)系”，如本案中張嵐憑村委會蓋章的收據(jù)和合同，成功主張返還房款。

（二）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織：2 項義務不可違

不越權(quán)銷售集體土地房屋：嚴格遵守 “集體土地房屋僅分配給本村村民” 的規(guī)定，委托第三方建設(shè)時，需明確 “禁止向非本村成員售房”，避免因 “以自身名義簽約” 承擔法律責任；

及時處理違約糾紛：若項目被叫停或無法交付房屋，應主動退還購房款，避免拖延導致購房者損失擴大（如本案中村委會拖延 15 年，不僅需返還房款，還需賠償高額利息）。

（三）政府部門：加強小產(chǎn)權(quán)房監(jiān)管

強化源頭管控：對農(nóng)村舊村改造、危房改造項目，嚴格審批建設(shè)規(guī)劃許可，對未取得手續(xù)的項目及時叫停，防止 “未建先售”；

加大宣傳警示：通過社區(qū)公告、線上平臺普及 “小產(chǎn)權(quán)房違法性”，提醒購房者警惕 “低價誘惑”，從源頭減少糾紛。

本案核心警示：小產(chǎn)權(quán)房交易不受法律保護，即使簽了合同、交了全款，也可能因 “合同無效” 無法拿到房屋，還需漫長訴訟維權(quán)。購房者切勿抱有 “僥幸心理”，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織也需守住 “法律底線”，否則最終都會承擔相應法律責任。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

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