隨著政策支持的持續(xù)深化、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)化、監(jiān)管力度的加大，“好房子”建設(shè)將推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)真正邁向“質(zhì)量優(yōu)先”的新階段。

中房報(bào)記者 李葉 北京報(bào)道

曾被地產(chǎn)項(xiàng)目視為重要賣點(diǎn)的高得房率，或正迎來政策“緊箍咒”。

據(jù)市場(chǎng)消息，北京多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目近期因報(bào)規(guī)未通過被要求整改，入市進(jìn)度被迫推遲。核心問題集中于項(xiàng)目得房率超標(biāo)，與當(dāng)前政策對(duì)贈(zèng)送面積的限制存在沖突。這一調(diào)整反映出監(jiān)管部門對(duì)住宅開發(fā)規(guī)范的進(jìn)一步強(qiáng)化。

一時(shí)間，“北京住宅報(bào)規(guī)收緊導(dǎo)致得房率下降”的消息迅速引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

上述消息源于一則規(guī)范的下發(fā)。8月13日，北京市規(guī)劃自然資源委印發(fā)了《關(guān)于落實(shí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部〈住宅項(xiàng)目規(guī)范〉加強(qiáng)與北京市現(xiàn)行住宅項(xiàng)目規(guī)劃管理銜接的有關(guān)意見》（以下簡稱“意見”）。

從全文來看，意見著重針對(duì)新規(guī)范執(zhí)行時(shí)間與供地時(shí)間、建筑層高與街區(qū)控規(guī)高度、建筑密度與實(shí)際可能等方面問題提出了要求，同時(shí)提出要做好新舊規(guī)范的“無縫銜接”，確保在途和新建住宅項(xiàng)目都能有章可循，穩(wěn)步推進(jìn)。

中國房地產(chǎn)報(bào)記者注意到，這份意見并未直接提及限制“得房率”，不過，一些項(xiàng)目已經(jīng)受到了影響。

針對(duì)意見引發(fā)的“得房率”收緊的消息，記者向北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)信訪與信息公開處進(jìn)行了了解，工作人員表示，一切以政策公開信息為準(zhǔn)，相關(guān)疑問可通過北京規(guī)自委官網(wǎng)留言咨詢。隨后，記者在北京規(guī)自委官網(wǎng)的咨詢板塊就傳言進(jìn)行了提問，截至發(fā)稿未收到回復(fù)。

“從北京本次規(guī)范執(zhí)行來看，和此前廣州思路基本一致，就是通過明確飄窗外挑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)柱計(jì)入容積率等方式來嚴(yán)格防止‘偷面積’，從而實(shí)現(xiàn)以‘品質(zhì)、配套、密度’ 作為“好房子’的核心指標(biāo)，而非單純的以得房率競爭，落地實(shí)施將有利于行業(yè)健康發(fā)展，促使開發(fā)商提升產(chǎn)品力，購房者回歸理性?！?8安居客研究院院長張波在接受記者采訪時(shí)表示。

“從嚴(yán)執(zhí)行是為了使項(xiàng)目符合各項(xiàng)規(guī)范。”一位不愿具名的房地產(chǎn)行業(yè)人士也認(rèn)為，有一些項(xiàng)目往往通過“偷面積”方式來實(shí)現(xiàn)超高得房率，從其他維度上看，不一定是真正的提高品質(zhì)的“好房子”。同時(shí)，市場(chǎng)上“內(nèi)卷高得房率”不僅會(huì)對(duì)存量項(xiàng)目和二手房造成沖擊，也會(huì)使購房者因擔(dān)心后續(xù)新盤得房率更高而形成觀望，影響后續(xù)樓市交易。

贈(zèng)送面積悄然收緊

最近，北京有幾個(gè)項(xiàng)目相繼延期入市，原因被指是產(chǎn)品規(guī)劃方案需要適度調(diào)整，主要是贈(zèng)送面積方面的調(diào)整。

就其中位于朝陽的一項(xiàng)目因報(bào)規(guī)調(diào)整延期推出的消息，中國房地產(chǎn)報(bào)記者從一位接近該項(xiàng)目的人士處得到了確認(rèn)，“不只是朝陽區(qū)，應(yīng)該是整體的調(diào)整”。隨后，記者又致電北京規(guī)自委朝陽分局審批科了解，工作人員則表示，并未收到相關(guān)消息。

自2023年至今，全國多地響應(yīng)“好房子”政策，開始松綁建設(shè)限制，鼓勵(lì)高品質(zhì)住宅開發(fā)。進(jìn)入2024年，北京、廣州、深圳以及杭州、成都等一二線城市隨之跟進(jìn)。在此背景下，一批批以“零公攤”“得房率超100%”為賣點(diǎn)的樓盤密集入市。

不過，自去年6月至今年7月，北京有多個(gè)樓盤因得房率超過100%被反映到北京市相關(guān)部門，反映內(nèi)容均指向其影響市場(chǎng)。

在“高得房率競賽”愈發(fā)激烈的情況下，部分項(xiàng)目衍生出更多“偷面積”的灰色操作，如通過內(nèi)凹式飄窗、壓縮天井尺寸等方式增加戶型數(shù)量、將建筑高度40米以上的高層建筑花池違規(guī)改為陽臺(tái)等。

“高得房率可以有效改善居住舒適度，但需注意的是，在市場(chǎng)上大量以‘超高得房率’為賣點(diǎn)的項(xiàng)目中，不乏有項(xiàng)目是通過壓縮公共空間或后期違規(guī)改造而實(shí)現(xiàn)，引發(fā)諸多糾紛。”中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶向記者表示。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉直言，過去由于賣地壓力大，加上高得房率刺激短期拿地和新房銷售，部分地方短視行為占據(jù)主導(dǎo)，對(duì)開發(fā)商“偷面積”、違反規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等現(xiàn)象睜一只眼閉一只眼。如今，相關(guān)部門加大了批后監(jiān)管力度，開發(fā)商在此方面的操作也明顯收緊。

近期，已有多個(gè)城市通過加強(qiáng)監(jiān)管等方式來約束此類操作。

5月7日，成都印發(fā)《成都市建筑工程竣工規(guī)劃土地核實(shí)管理辦法》《成都市建筑工程竣工規(guī)劃土地核實(shí)工作程序及標(biāo)準(zhǔn)》的通知，首次明確板率、層高等指標(biāo)的允許誤差。新規(guī)要求“板率”增加值不得超過1.5%，也就是說，開發(fā)商違規(guī)改造設(shè)備平臺(tái)導(dǎo)致板率超標(biāo)將無法通過驗(yàn)收。此外，新規(guī)要求層高誤差值限制在0.15米以內(nèi)，防止開發(fā)商通過加高夾層、隔板等方式變相擴(kuò)容。

8月中旬，廣州也傳出即將出臺(tái)住宅報(bào)建新規(guī)，嚴(yán)厲打擊“偷面積”行為。有媒體報(bào)道稱，廣州目前雖尚未發(fā)布正式文件，但針對(duì)“偷面積”亂象的整治措施已落地實(shí)施，包括規(guī)范飄窗設(shè)計(jì)（僅允許廚衛(wèi)采用內(nèi)凹式飄窗，杜絕客廳、臥室通過“假飄窗”違規(guī)增加面積）、將所有結(jié)構(gòu)柱納入面積核算、對(duì)40米以上樓層花池進(jìn)行功能限定（禁止改造為實(shí)用空間）、標(biāo)準(zhǔn)化建筑內(nèi)部天井尺寸（規(guī)避增加戶型數(shù)量而壓縮天井尺寸）等內(nèi)容。

政策執(zhí)行的過渡期安排

意見的實(shí)施有一定緩沖期。

根據(jù)意見，2025年5月1日前取得用地批準(zhǔn)手續(xù)的住宅項(xiàng)目，可按照取得用地批準(zhǔn)手續(xù)時(shí)有效的工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)文件審查，2027年5月1日前仍未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，應(yīng)按意見進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)文件審查。

有市場(chǎng)分析人士稱，兩年緩沖期安排照顧了在途項(xiàng)目的推進(jìn)節(jié)奏，為市場(chǎng)預(yù)留了調(diào)整空間，但也可能導(dǎo)致“同一區(qū)域新舊標(biāo)準(zhǔn)并存”的現(xiàn)象。此前已入市的超高得房率項(xiàng)目成為“絕唱”，或更吸引購房人，對(duì)同區(qū)域其他項(xiàng)目銷售造成一定壓力。

一名頭部房企的內(nèi)部人士對(duì)于意見內(nèi)容則表示認(rèn)可。他告訴記者，這類規(guī)范的嚴(yán)格執(zhí)行，能夠激勵(lì)大家更加努力在提供“好房子“方面下功夫，這是一個(gè)大方向。

張波認(rèn)為，從目前不少地方出臺(tái)四代宅的政策來看，核心還是推動(dòng)商品房市場(chǎng)從“增量為主”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)為先”，推行過程中，為了提高房企的參與積極性，更好滿足購房者的需求，的確在容積率方面給予了諸多優(yōu)惠，這也在近兩年不少城市的新產(chǎn)品中得到了體現(xiàn)。但在實(shí)際操作中的確存在一些灰色地帶，導(dǎo)致得房率異常高，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常發(fā)展產(chǎn)生一定影響。

他接著表示，但是“一刀切”將得房率完全控制在100%內(nèi)并不是最優(yōu)解法，更好落實(shí)細(xì)化規(guī)范，例如包括飄窗內(nèi)凹、結(jié)構(gòu)柱偽裝都屬于應(yīng)打擊的對(duì)象，但在做好品質(zhì)的同時(shí)，更好提升得房率水平，讓購房者享受到更多實(shí)惠，這一方向也應(yīng)是“好房子”內(nèi)涵所包括的。

“從政策引導(dǎo)到市場(chǎng)實(shí)踐，‘好房子’建設(shè)既需要房企打磨品質(zhì)，在合規(guī)框架內(nèi)通過設(shè)計(jì)創(chuàng)新提升居住體驗(yàn)，也依賴監(jiān)管體系的持續(xù)完善?！辈芫ЬьA(yù)判，未來，隨著政策支持的持續(xù)深化、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)化、監(jiān)管力度的加大，“好房子”建設(shè)將推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)真正邁向“質(zhì)量優(yōu)先”的新階段。