北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

問：房子好賣嗎？

答：不好賣，主要是房?jī)r(jià)比高峰期跌了至少30%，很多業(yè)主的心里都不舒服，即便是想賣也不積極配合。

問：那他們就不怕房?jī)r(jià)繼續(xù)跌到白菜價(jià)嗎？

答：不怕，因?yàn)槌鞘行。^大多數(shù)的房子都在市區(qū)。邊緣的小區(qū)又都是高檔次新房為主，都談不上什么地段兒太差的，所以都不擔(dān)心會(huì)跌成鶴崗那地步。當(dāng)然也不是沒有幾萬塊錢的，但很少，都是在郊區(qū)廠礦宿舍一類的，根本沒人關(guān)注。

問：那這些業(yè)主為什么不出租啊？

答：租不出去唄，小城除了夏天來避暑的，平時(shí)就沒什么外來人口，也就沒多少人租房。別看汽運(yùn)站每天一堆堆的農(nóng)民工，但他們都是來從事最基層工作的，要么住工地，要么租農(nóng)民房，誰租樓房?。?/p>

問：但好像房租也不是太便宜啊。比如20多萬的兩居室，基本都要價(jià)1000塊錢左右，次新房和裝修好的還更高點(diǎn)兒。這租售比和回報(bào)率遠(yuǎn)超北京了。

答：那都是表面現(xiàn)象，租金雖然看上去不低，但實(shí)際上一年能空置半年，或者是租一年空一年，真實(shí)收益并不高的。

問：那他們?yōu)槭裁床唤祪r(jià)出租呢？

答：為什么要降價(jià)？降到幾百塊錢一個(gè)月就沒意思了，而且和租一年空一年有什么區(qū)別？不僅收錢差不多，而且麻煩事兒還多了，對(duì)房子裝修的損耗也大。所以他們要么就不出租，要么就掛個(gè)市場(chǎng)價(jià)等著，反正也沒多少錢，不著急。

問：持有成本高不高？

答：不高，大多數(shù)沒電梯的普宅都3毛來錢的物業(yè)費(fèi)，一套兩居一年300塊錢吧。取暖費(fèi)平均一年3000塊錢，但如果空置或租不出去可以停暖，只交20%也就5/600塊錢，一年的成本都下來也不過千把塊錢。公寓和和電梯房的物業(yè)費(fèi)高一些，但一般也就是1塊多錢，加上停暖費(fèi)也不過2000多，當(dāng)?shù)厝司退闶杖氩桓咭膊皇翘?dāng)回事兒。

問：當(dāng)?shù)厝说钠骄杖攵嗌伲?/strong>

答：4000來塊錢的居多，5000以上算比較高的，到手7/8000就算高收入了。但當(dāng)?shù)氐南M(fèi)低啊，只要不去大超市，那滿城的便利店和地?cái)們河懈鞣N便宜菜和雜牌兒貨，就算質(zhì)量差點(diǎn)兒也不影響生活。

問：但我看十字街的百貨大樓和各個(gè)專賣店的東西也不便宜啊，千兒八百的服裝鞋帽有的是，誰在消費(fèi)？

答：小城也有富人唄，雖然趕不上北京，但每年掙個(gè)幾十萬上百萬的也不算少。比如買賣做的好的，做工程的，當(dāng)掮客的，任何地方都有縣城婆羅門的。當(dāng)然，縣城就是縣城，最好的牌子也是國(guó)內(nèi)名牌而已，貴不到哪兒去，想買真正的大牌兒奢侈品只能去市里。

問：那小城的高檔小區(qū)保值好不好？

答：也不算好，因?yàn)檫@里從來就沒什么投資房產(chǎn)的風(fēng)潮，大多數(shù)人都是消費(fèi)為主，畢竟房子是用來住的。真要想投資的都去市里和崇禮炒房了，前幾年炒的瘋狂極了。但小城沒受太大影響，最高峰均價(jià)不過5000，現(xiàn)在也得3000多。跌的比例不少，但實(shí)際上一套房沒賠多少錢。高檔小區(qū)也是這種情況，業(yè)主都是消費(fèi)為主，對(duì)保值的期望值并不太高。

問：那就是說，在小城買房是很劃算的了？

答：也不能這么說，既然都是消費(fèi)為主，那前任業(yè)主不賺錢，你買了之后也不賺錢唄，都是消費(fèi)的居住，物有所值而已，談不上占便宜和劃算。而且就算你覺得便宜買了，將來賣的時(shí)候也是這種情況，接盤人少就不好賣，挺耽誤工夫的也都提不起興趣。

問：那你們中介賺錢多嗎？

答：您說呢？您買的這套房的原業(yè)主算配合的，但我們也帶看了七八組客戶，拖了好幾個(gè)月，最終成交后我們店里才賺幾千塊錢，還不夠北京租套房賺的中介費(fèi)呢，算多嗎？

問：既然生意不好做，為什么不去北京？

答：我們店里所有人都是從北京回來的。老家雖然掙的少，但也不焦慮啊，不用為了房租而奔命，仨月不開張也不用著急，反正怎么都活的下去，為什么還要回北京？

這就像我們縣城里開飯館兒的，基本都去過北京，但都沒掙到錢回來了?？h城租個(gè)門面一年幾萬塊，夫妻店大多能混個(gè)溫飽，而北京一個(gè)門面一個(gè)月就得要幾萬塊，有可能掙錢多，但不僅更累，也還有可能賠個(gè)底兒掉。所以只要是從北京回來的，幾乎沒有再過去的了。

總之吧，經(jīng)歷過殘酷競(jìng)爭(zhēng)，拼不過人家那就回家圖個(gè)安穩(wěn)吧。就跟這小城的房子似的，絕對(duì)沒有北京和環(huán)京的漲跌刺激，但圖個(gè)舒服和安穩(wěn)吧，房子是用來住的……

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