從去年至今，青島樓市一直熱議的一個(gè)概念，就是“第四代住宅”。這幾年，第四代住宅儼然成為地產(chǎn)圈的流量熱詞，被冠以住宅界“新能源車”的稱號(hào)，聲稱要徹底改變傳統(tǒng)住宅的形態(tài)。在開(kāi)發(fā)商和部分專家的描述中，這樣的住宅應(yīng)有盡有：每戶配有寬敞的空中花園，露臺(tái)大到可以種樹(shù)，戶型設(shè)計(jì)靈活，得房率甚至超過(guò)100%——而這主要得益于露臺(tái)作為贈(zèng)送面積不計(jì)入容積率。

位于城陽(yáng)的首個(gè)自稱“第四代住宅”的項(xiàng)目——上郡賦，終于從效果圖走向現(xiàn)實(shí)。但真正亮相后，卻讓很多人感到失望：所謂的空中露臺(tái)不僅面積局促，還存在嚴(yán)重?fù)豕鈫?wèn)題，客廳也未見(jiàn)宣傳中的挑高設(shè)計(jì)?！暗谒拇≌痹谶@里，似乎更多成了一句營(yíng)銷口號(hào)。

據(jù)“城陽(yáng)住建發(fā)布”公眾號(hào)介紹，上郡賦作為城陽(yáng)區(qū)首個(gè)第四代住宅項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了“空中園林”入戶的設(shè)計(jì)理念，包括空中花園、客廳挑高等元素。項(xiàng)目位于城陽(yáng)街道靖城路以西、興陽(yáng)路以南，容積率2.0，總建筑面積約8.72萬(wàn)㎡，共規(guī)劃10棟15–16層住宅，其中3棟樓實(shí)現(xiàn)首層架空，總計(jì)377戶，配套605個(gè)車位，由青島北岸陽(yáng)潤(rùn)置業(yè)開(kāi)發(fā)，北京世紀(jì)千府國(guó)際工程設(shè)計(jì)有限公司負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)。

上郡賦主推130–220㎡戶型，層高3.3米，每戶配建6.6米挑高空中庭院，進(jìn)深2.3米，定位改善型產(chǎn)品。值得注意的是，其130㎡起步戶型竟設(shè)計(jì)為三衛(wèi)三套房，這在整個(gè)青島市場(chǎng)都較為罕見(jiàn)。

項(xiàng)目圍擋廣告中強(qiáng)調(diào)“得房率超100%”。有業(yè)內(nèi)人士指出，高得房率主要源于露臺(tái)全贈(zèng)送及獨(dú)立電梯廳的設(shè)置。去年9月，青島出臺(tái)新規(guī)明確：每戶可設(shè)置一處進(jìn)深2.1米至4米的空中花園，該部分不計(jì)容——相當(dāng)于贈(zèng)送面積，開(kāi)發(fā)商以較低成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)。

但從實(shí)地和戶型圖來(lái)看，所謂的“空中庭院”實(shí)際可用空間狹小，與理想中的“花園”相去甚遠(yuǎn)。其弧形設(shè)計(jì)導(dǎo)致利用率低，并帶來(lái)明顯的遮擋采光問(wèn)題。

近期流行的“空中花園”和大露臺(tái)設(shè)計(jì)，雖然每戶皆有，但由于結(jié)構(gòu)重疊，上下層之間彼此遮擋嚴(yán)重——伸展出的露臺(tái)往往會(huì)擋住下層窗戶。在北方地區(qū)，冬季采光尤為重要，此類設(shè)計(jì)顯然存在硬傷。之前金水云麓項(xiàng)目在這方面已有失敗先例，令人不解的是，仍有新項(xiàng)目繼續(xù)跟進(jìn)。

除此之外，空中花園的日常維護(hù)、防水隱患，以及大露臺(tái)對(duì)室內(nèi)保溫的影響等問(wèn)題，在北方都需要慎重考量。事實(shí)上，這類“噱頭”并不符合國(guó)家所倡導(dǎo)的“好房子”標(biāo)準(zhǔn)。

根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，“好房子”應(yīng)立足于安全、舒適、綠色與智慧，更注重基本住房條件與居住體驗(yàn)的提升。比如強(qiáng)調(diào)室內(nèi)外環(huán)境舒適性，包括合理采光與隔音、智能配套等，根本是提升居住的便利與品質(zhì)。

在這一切之前，“安全”始終是第一位的——沒(méi)有可靠的建筑質(zhì)量，再炫的概念都是空談。而舒適與宜居也需建立在合理的戶型設(shè)計(jì)與科學(xué)的結(jié)構(gòu)規(guī)劃之上。嚴(yán)重?fù)豕?，顯然已經(jīng)與“宜居”背道而馳。