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就在今年，巴西地產(chǎn)市場接連拋出兩記“重磅信號”。

?邊，在濱海城市巴拉內(nèi)?奧·坎布?烏，全球最?住宅樓Senna Tower宣布動?：154層、550?的?度直插云霄，頂層復(fù)式豪宅售價?達(dá)5300萬美元，刷新了世界豪宅紀(jì)錄，成為?凈值?群追逐的奢華新象征。

另?邊，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)板塊，資本同樣洶涌。中國車企?亞迪在巴伊亞州卡馬薩?接?福特舊?，投?超10億美元建設(shè)電動車與電池超級??，?次性撬動?規(guī)模?房與?地再開發(fā)。

與此同時，拉美電商巨頭MercadoLibre計劃投資5.8億美元擴(kuò)建11座配送中?，覆蓋全國主要都市圈。制造業(yè)落地與電商物流擴(kuò)容，正推動?房和倉儲物業(yè)全?升溫，成為資本追逐的新?地。

從豪宅到?房，從住宅到產(chǎn)業(yè)，巴西地產(chǎn)市場的全景圖正在快速拉開。?凈值買家的奢華追逐與跨國企業(yè)的產(chǎn)業(yè)落地，共同推動著這個拉美最?市場的全?升溫。

這?切并?偶然。???，房貸利率下調(diào)和信貸回暖，讓住宅與公寓的購買?重新釋放；另???，中資車企、電商、數(shù)據(jù)中?等項?集中落地，帶動了?房和倉儲需求的快速上升。

?融與產(chǎn)業(yè)的雙輪驅(qū)動，使資?與機(jī)會在巴西地產(chǎn)市場同步涌動。

這意味著：在巴西這個擁有2.1億?口、穩(wěn)居拉美第??經(jīng)濟(jì)體的市場?，住宅公寓、辦公樓、?房倉儲、乃??地與長期開發(fā)，每?個板塊都孕育著新的機(jī)會。

本?將從投資邏輯、賽道格局、?場成本三個維度，帶你完整解讀巴西地產(chǎn)市場的全貌。

中巴樓市對照：兩個市場，兩種邏輯

?句話總結(jié)差異：中國房?靠差價，巴西房?靠現(xiàn)?流——?現(xiàn)?流的回報速度，恰恰是它最?的優(yōu)勢。

在中國房地產(chǎn)最?熱的年代，很多?買房的邏輯是“房價會漲”。哪怕租?回報率很低（通常只有1.5%–2.5%），也可以靠資產(chǎn)升值賺差價。房?更像是?張等待兌現(xiàn)的“漲價票”。

但在巴西，邏輯完全不同。這?的房價總體平穩(wěn)，不會像中國??線城市那樣劇烈波動。投資的關(guān)鍵在于租?現(xiàn)?流。在圣保羅、?約等核?城市，住宅、公寓的租售?普遍在4%–6%。什么意思？如果是5%的?平，20年左右就能收回成本，?在中國?線城市，可能需要40年甚?更久。

放眼全球，這個?平也相當(dāng)亮眼。根據(jù)最新數(shù)據(jù)，全球主要城市市中?的?租售?分別為北京1.5%，上海1.6%，東京2.4%，倫敦3.1%；僅紐約較?，達(dá)到5.5%。相?之下，巴西核?城市圣保羅與?約的租售?達(dá)到5.4%左右，不僅顯著?于亞洲與歐洲主要市場，也與紐約處于同?梯隊。換句話說，在全球視野下，巴西的住宅投資仍然具備“現(xiàn)?流更?”的優(yōu)勢。

全球主要城市市中??租售?對照。（數(shù)據(jù)來源：Numbeo，2025年8?查詢）

這就是巴西的優(yōu)勢：投資不是“守株待漲”，?是“每年有現(xiàn)?回報”。對于企業(yè)家來說，這意味著在這?布局資產(chǎn)，不僅能保值，還能有?條持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)?流，和業(yè)務(wù)現(xiàn)?流形成互補(bǔ)。

背后原因很清晰：

? ?融環(huán)境：巴西過去利率?，貸款成本貴，居民不會盲?加杠桿炒漲幅，所以市場沒被透?。

? 市場參與者：企業(yè)和跨國公司是主要需求?，他們追求的是功能和現(xiàn)?流，?不是投機(jī)。

? 政策導(dǎo)向：政府對外資和投資性購房相對寬松，市場化程度?，租賃市場需求旺盛。

如果說中國市場的黃?邏輯是“快進(jìn)快出，賺升值”，那么巴西市場的核?邏輯就是“現(xiàn)?回報 + 長期配置”。換句話說，在中國買房更像是“買股票”，拼漲幅；在巴西買房更像是“買?息債券”，不僅穩(wěn)，還能每年收息。

從住到產(chǎn)：巴西樓市的四?賽道

住宅與公寓：買得起、賣得掉，巴西?的剛需盤

在圣保羅和?約這樣的核?城市，住宅與公寓依然是體量最?的板塊。整體均價?約在每平?1.1萬–1.2萬雷亞爾（約1.4–1.6萬元?民幣）；中產(chǎn)社區(qū)價格通常在每平?8000–1.2萬雷亞爾（約1.0–1.6萬元）；?端項?則集中在每平?1.8萬–2.5萬雷亞爾（約2.3–3.3萬元）。相?之下，北京和上海核?區(qū)房價往往?達(dá)每平?8–10萬元?民幣，巴西的門檻顯然要友好多了。

更值得注意的是，這?的住宅市場流動性長期保持穩(wěn)定。歷年來，全國??房成交占?通常在六成以上，去年更是升?約七成，達(dá)到近年?位，說明房?始終容易轉(zhuǎn)?。與此同時，整體房價也在穩(wěn)步上?：2024年全國住宅均價上漲約7.7%，為2013年以來最?漲幅，且跑贏通脹；過去?多年，圣保羅和?約的房價扣除通脹后仍實現(xiàn)翻倍以上增長。這意味著投資不僅能保值，更具備長期升值空間。

巴西住宅價格指數(shù)（2010=100）：?2010年以來整體上漲逾?倍，2025年?季度達(dá)到211.6，反映市場長期穩(wěn)中有升。（數(shù)據(jù)來源：Bank for International Settlements，經(jīng)FRED發(fā)布）

辦公樓：CBD回暖，租?上漲、空置?低

在圣保羅和?約這樣的主要商務(wù)樞紐，辦公樓市場已經(jīng)相當(dāng)成熟。以圣保羅為例，甲級寫字樓的平均租?在每平?每?約110雷亞爾（約140元），?在核?商務(wù)區(qū)如Faria Lima、Itaim Bibi，價格常常?出數(shù)倍，可達(dá)到每平?每?300–400雷亞爾（約380–500元）。盡管如此，相?中國?線城市核?CBD的甲級寫字樓每平?每?800–1000元的租?，巴西整體進(jìn)?成本仍然更低。

更重要的是，市場正在出現(xiàn)明顯回暖跡象。疫情期間圣保羅核?區(qū)的空置率?度超過20%，但過去兩年持續(xù)下降，?前整體?平約為18%，?端物業(yè)更低，僅約12.6%。與此同時，跨國企業(yè)的回流趨勢明顯，?融、科技和專業(yè)服務(wù)?業(yè)在圣保羅核?區(qū)的擴(kuò)張帶動了新增租賃需求。租??平也隨之回升，在經(jīng)歷疫情后的低?后，近兩年已累計上漲超過10%，反映出市場正在進(jìn)??個穩(wěn)步復(fù)蘇的軌道。

?業(yè)地產(chǎn)：最紅風(fēng)口，一房難求

在所有房地產(chǎn)板塊?，??與物流倉儲?疑是當(dāng)下最炙?可熱的領(lǐng)域。2025年第?季度，全國?業(yè)倉儲凈吸納量?達(dá)110萬平?，創(chuàng)下四年來新?；同期新增供給卻僅完成計劃的18%，導(dǎo)致空置率壓縮?7.9%，刷新歷史低點。結(jié)果是市場出現(xiàn)了“空間不?、需求爆棚”的局?。

這種緊張直接反映在租?上。全國平均租?已升?每平?29.1雷亞爾（約35元），同?上漲11.6%；圣保羅都市圈更是攀升?每平?31.8雷亞爾（約38元），漲幅達(dá)到17%。過去四年間，?業(yè)租?從約19雷亞爾（約23元）?路上漲?25雷亞爾（約30元），?核?物流區(qū)如Guarulhos、Cajamar已逼近每平?38–40雷亞爾（約46–48元）。這種快速上揚(yáng)清晰地表明，倉儲與?房已經(jīng)成為市場競爭最激烈的稀缺資源。

對于新能源汽車、光伏、家電等制造業(yè)企業(yè)，以及擴(kuò)張中的電商平臺??，?房和倉儲是產(chǎn)業(yè)落地的前提，?不是可有可?的選項。在圣保羅周邊，“?房難求”已成常態(tài)，企業(yè)之間不得不提前鎖定空間，投資者也因此把這?視為最具確定性和最具潛?的板塊。

?地：價值分層明顯，規(guī)則決定未來

在巴西，?地市場的價格分層尤為明顯。核?城市的黃?地段往往能達(dá)到每平?2萬–4萬雷亞爾（約2.4萬–4.8萬元），個別臨街門牌甚?突破每平?5萬雷亞爾（約6萬元）；?在郊區(qū)或?線地段，價格通常只在每平?1000–3000雷亞爾（約1200–3600元）。

值得注意的是，地段并不是決定地價的唯?主導(dǎo)因素。巴西各市嚴(yán)格實施分區(qū)管控（zoneamento）制度，詳細(xì)規(guī)定某?地塊能否開發(fā)、能建什么、建多?。在同??區(qū)，不同容積率與?途帶來數(shù)倍價差。進(jìn)?前必須做規(guī)劃核查+法律合規(guī)，否則容易出現(xiàn)“買到好位置，卻做不了預(yù)期項?”的錯配。

不過，巴西?地市場的開放度不錯。外國投資者可以直接以個?或公司名義購買城市建設(shè)?地，并且享有永久產(chǎn)權(quán)，沒有年限限制。這使?地具備了長期沉淀和價值增值的空間，也成為與中國市場差別最?的?個優(yōu)勢。但與此同時，農(nóng)村?地以及邊境地帶仍然對外資有限制，不在常規(guī)投資范圍。

?場成本：投資前必須算清的賬本

買賣流程：四步?，30-60天搞定

在巴西，購買房產(chǎn)或?地的流程相對清晰，?般分為四步：簽訂合同、?付定?、律師審查產(chǎn)權(quán)、公證與登記過戶。整個周期通常在30–60天內(nèi)完成，?很多?想象的更快。與中國相?，這?最?的差別在于律師和公證環(huán)節(jié)的重要性。在圣保羅、?約這樣的核?市場，?多數(shù)交易會請本地律師做產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確保房產(chǎn)沒有歷史債務(wù)、未繳稅款或抵押權(quán)等問題；?最終的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，則以不動產(chǎn)登記處（Cartório de Registro de Imóveis）的登記為準(zhǔn)。

在費(fèi)???，除了房價本?，買賣流程會涉及?些直接和間接?出。直接費(fèi)?包括公證費(fèi)和登記費(fèi)，通常占交易?額的1%–1.5%；間接費(fèi)?則是律師費(fèi)、評估費(fèi)、?件翻譯費(fèi)等，加總下來約占交易?額的1%左右。換句話說，如果你買?套100萬雷亞爾（約120萬元）的公寓，在完成交易的過程中，光是法律與公證環(huán)節(jié)就可能產(chǎn)?約2萬雷亞爾（約2.4萬元）的額外成本。對投資者來說，這部分成本絕對不能忽視，因為它決定了產(chǎn)權(quán)的“?凈”與否，也是未來能否順利轉(zhuǎn)讓的前提。

稅負(fù)成本：三類主稅，算得清楚

巴西的房地產(chǎn)稅負(fù)結(jié)構(gòu)相對簡單，主要包括三類：購置稅、不動產(chǎn)持有稅、資本利得稅。

? 購置稅（ITBI，Imposto de Transmiss?o de Bens Imóveis）

由買家承擔(dān)，是完成過戶登記的前提。稅率因城市?異。以圣保羅為例，ITBI為成交價的 3%。這意味著買家在簽署契約、遞交登記前必須?次性?付，否者?法取得產(chǎn)權(quán)證書。

? 城市房地產(chǎn)稅（IPTU，Imposto Predial e Territorial Urbano）

由業(yè)主每年繳納，基于市政評估價，稅率同樣因城市?異。以圣保羅為例，住宅物業(yè)稅率通常為 1%，商業(yè)物業(yè)約 1.5%。在交易環(huán)節(jié)，賣家需結(jié)清??持有期間的稅款，再由買家在過戶后按年度繼續(xù)繳納。也就是說，IPTU是“誰持有誰繳納”。

? 資本利得稅（Imposto de Renda sobre Ganho de Capital）

由賣家承擔(dān)，針對房產(chǎn)出售的凈收益征收。稅率從 15% 起步，最?可達(dá) 22.5%。

圣保羅市房產(chǎn)交易與持有環(huán)節(jié)的主要稅費(fèi)結(jié)構(gòu)。（數(shù)據(jù)來源：普華永道全球稅收摘要）

整體來看，巴西的稅費(fèi)體系算得上“透明易懂”，沒有復(fù)雜的隱性收費(fèi)。假設(shè)某買家以100萬雷亞爾（約120萬元?民幣） 的價格在圣保羅購買?套公寓。在過戶前，他需要繳納約3%的購置稅（ITBI），也就是3萬雷亞爾（約3.6萬元?民幣），這是完成產(chǎn)權(quán)登記的前提條件。等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，每年繳納城市房地產(chǎn)稅（IPTU），?約占房產(chǎn)評估價的 0.3%–1%，以這套房產(chǎn)為例，相當(dāng)于每年3000–10000雷亞爾（約3600–12000元?民幣）。?于資本利得稅，完全由賣家負(fù)責(zé)，按房產(chǎn)增值部分的15%–22.5%計征，買家?需承擔(dān)。

持有成本：物業(yè)費(fèi)和?常開?除了稅費(fèi)，房產(chǎn)的長期持有成本還包括物業(yè)費(fèi)與?常賬單。

以公寓為例，在圣保羅和?約：

? 物業(yè)費(fèi)（condomínio）：普通公寓每?約1000–2000雷亞爾（約1200–2400元），?端項?可達(dá)2500雷亞爾以上（約3000元）。

? ?電燃?：居民電價平均0.9–1.2雷亞爾/度（約1.1–1.5元），?費(fèi)5–7雷亞爾/???（約6–8元），天然?每?100–200雷亞爾（約120–240元）。

合計下來，?個家庭每??電燃??出約300–600雷亞爾（約360–720元）。

以?套100萬雷亞爾（約120萬元） 的公寓為例，年度物業(yè)費(fèi)合計約1.5–2.5萬雷亞爾（約1.8–3萬元），再加上?電燃??出，全年合計約1.8–3萬雷亞爾（約2.2–3.6萬元）。再疊加前?提到的城市房地產(chǎn)稅（IPTU），總持有成本?約2.5–4萬雷亞爾（約3–4.8萬元），相當(dāng)于房價的2.5%–4%。

融資成本：利率?企，外國?貸款更難

巴西房貸利率長期處于全球?位。過去??年，巴西房貸利率?多在 9%–11% 區(qū)間波動。

2020–2021年曾因?qū)捤芍芷诮?約7%，隨后又?路抬升，到2023年回到10%左右，2025年進(jìn)?步升?12%以上。7?底，巴西央?將基準(zhǔn)利率（Selic）維持在15%的?位，商業(yè)銀?房貸利率也隨之??，?前多數(shù)掛牌價集中在年化11%–13.5%之間。

2012?2025年巴西房貸平均利率，固定利率+TR模式，不含政府補(bǔ)貼。（數(shù)據(jù)來源：巴西MySide房地產(chǎn)融資利率雷達(dá)）

2024年7月?2025年7?，巴西主要銀?（Bradesco、Itaú、Santander、Banco do Brasil、Caixa Econ?micaFederal）的房貸利率?勢。（數(shù)據(jù)來源：巴西MySide房地產(chǎn)融資利率雷達(dá)）

這樣的數(shù)字，與海外主要市場相?，顯然?了不少。2025年8?，中國的?年期LPR僅為3%，五年期LPR為3.5%，多數(shù)城市?套商業(yè)性按揭貸款利率多在3%多?3.5%區(qū)間；美國的聯(lián)邦基?利率也僅在4.25%–4.50%區(qū)間，普通居民取得的30年期房貸利率平均約為6.6%。相?之下，?前在巴西使?杠桿的成本?美國?約?出70%–100%，相對中國主流?套按揭更是?出約3~4倍。

對外國投資者??，難度更?。多數(shù)銀?只向本地居民開放標(biāo)準(zhǔn)房貸產(chǎn)品，?海外買家即便持有本地稅號（CPF），也常被要求提供更多?件和更?保證?。實際操作中，?付?例往往需要三到五成，審批流程冗長，利率也?于本地居民。換句話說，本地?已經(jīng)覺得很貴的融資條件，到了外國?這?不僅更貴，能否貸到本?就是個問題。

在這種環(huán)境下，本地?通常依靠按揭，外國?則更多選擇全款。若要加杠桿，常見做法要么是設(shè)?巴西公司，以法??份申請貸款；要么與本地合作伙伴共同融資?？此浦皇琴I?套房，背后卻涉及稅務(wù)、合規(guī)、資?路徑等?整套隱性環(huán)節(jié)。對很多海外投資者來說，真正的挑戰(zhàn)往往不是資?，?是能否有?幫你把這些環(huán)節(jié)理順。

結(jié)語

巴西房地產(chǎn)市場正處在新的增長周期：住宅和公寓展現(xiàn)穩(wěn)健現(xiàn)?流，?房與倉儲在制造業(yè)和電商推動下更是“?房難求”。機(jī)會確實誘?，但規(guī)則同樣復(fù)雜——稅務(wù)制度、持有成本、分區(qū)管控，每?個環(huán)節(jié)都可能影響最終回報。

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作者：丁天

本文由《中巴商業(yè)資訊網(wǎng)》編譯，文章版權(quán)歸原作者及原出處所有 。內(nèi)容為作者個人觀點，并不代表《中巴商業(yè)資訊網(wǎng)》贊同其觀點和對其真實性負(fù)責(zé)，《中巴商業(yè)資訊網(wǎng)》只提供參考并不構(gòu)成任何投資及應(yīng)用建議?！吨邪蜕虡I(yè)資訊網(wǎng)》擁有對此聲明的最終解釋權(quán)。