01

楔子

前兩天，上海出臺了“優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策措施”的通知，我的朋友劉工第一時間給我發(fā)消息，詢問我對政策的看法以及后續(xù)房價的漲跌問題。

其實(shí)一直以來，我對于房地產(chǎn)政策的預(yù)測都不感冒。因?yàn)闊o非就是漲或者跌兩種選擇，不管你押寶哪個，總會有“中”的可能。

而這種盲目的形式，我是挺反感的。我更希望“確定性”，所以我給劉工的回復(fù)是“參考北京”。

因?yàn)?strong>北京在今年的8.8日放開了5環(huán)外的限購政策，而且經(jīng)過近1個月的施行，可能對上海的消費(fèi)者是有一定參考意義的。

所以今天這篇文章，我把想對劉工說的話轉(zhuǎn)化為一篇文章，大家一起來看看北京新政后的情況，上海的朋友也可以作為風(fēng)向標(biāo)來參考。

02

上海放松限購

本次上海樓市新政是8月26日開始施行的，在放松限購、公積金支持方面與北京相似。

對于符合條件家庭，外環(huán)外購房不限套數(shù)。另外明確不再區(qū)分首套、二套住房商貸利率，且非本市戶籍家庭購買第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅等。

具體有哪些變化，我引用了任澤平團(tuán)隊整理的資料，主要集中在公積金和房產(chǎn)稅等方面的變化。（如下表）

此次新政瞄準(zhǔn)“金九銀十”的窗口期，將降低居民資金壓力、成本等，有助于剛需和改善性住房需求釋放，促進(jìn)樓市“止跌回穩(wěn)”。

03

北京樓市反饋

從北京近一個月的樓市情況來看，北京放開五環(huán)外限購政策后，五環(huán)外新項(xiàng)目的熱度顯著上升。

比如說 新政后首個周末，海淀、亦莊、昌平等區(qū)域新盤單日到訪量超百組，部分樓盤單日成交量達(dá)8-10套。

房企的推盤速度也在加快。龍湖、萬科等房企都緊急調(diào)整策略，昌平等原定9月入市項(xiàng)目提前至8月底開盤，并推出首付分期優(yōu)惠。

二手房市場帶看量、成交量雙雙上升。

根據(jù)鏈家數(shù)據(jù)顯示，新政后首個周末（8月9-10日）二手房市場帶看量環(huán)比增長37%，其中五環(huán)外房源占比達(dá)62%。8月9-17日，北京二手房成交3082套，環(huán)比前一周（2704套）增長14%，但未出現(xiàn)大幅反彈。

價格方面，北京整體房價仍處下行通道。

北京二手房掛牌均價從2025年3月的44,386元/㎡降至8月的43,026元/㎡，跌幅約3.1%。

7月統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，北京新房價格環(huán)比持平，二手房環(huán)比下降1.1%。

區(qū)域房價分化加劇。

• 房山、順義等配套滯后區(qū)域，均價維持在2.3萬-3萬元/㎡，同比降幅達(dá)8%，業(yè)主降價5%-10%加速成交。

• 石景山五環(huán)外部分樓盤推出特價房，單價直降5000元。

• 海淀北五環(huán)外高端改善項(xiàng)目成交均價達(dá)12.5萬元/㎡，較新政前上漲5%。

• 亦莊、昌平朱辛莊等產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)因“產(chǎn)業(yè)+學(xué)區(qū)”優(yōu)勢，部分樓盤出現(xiàn)“日光”，價格穩(wěn)中有升

所以總體來看，

五環(huán)外新房及二手房帶看量激增，但網(wǎng)簽數(shù)據(jù)僅溫和回升，未現(xiàn)爆發(fā)式增長。而房價整體仍陰跌，但核心產(chǎn)業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)性上漲，遠(yuǎn)郊區(qū)域以價換量。

所以政策的短期效果是提振市場情緒，長期效果還需觀察購買力持續(xù)性與配套政策落地。

而從上海樓市新政生效第一天新盤的銷售情況來看，似乎也驗(yàn)證了北京的規(guī)律。

8月26日4個外環(huán)外的樓盤，開盤情況如下：

01.保利海上印，推出168套房，有效認(rèn)籌率168.5%，開盤日光。

02.金茂棠前，推出160套房，有效認(rèn)籌率162.5%，開盤日光。

03.保利西郊和煦領(lǐng)墅，推出61套房，有效認(rèn)籌率65.6%，未公布去化情況。

04.招商序，推出96套房，有效認(rèn)籌率49%，未公布去化情況。

市場給了比較正面的反饋， 政策的短期效應(yīng)顯現(xiàn)了 ！

04

結(jié)束語

中國的房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展了幾十年了，政府也早已經(jīng)明確了“房住不炒”的基調(diào)。如果還寄希望于通過房子大賺快錢，顯然已經(jīng)不可能了。

如果房子是自住的，那只要不是大漲或者大跌，就踏踏實(shí)實(shí)住著唄。

其實(shí)很多所謂的專家，和我們普通人是一樣的，根本沒有預(yù)測未來的能力。所以不管他說是漲還是跌，其實(shí)也都和猜硬幣沒什么區(qū)別。

只有通過橫向類比的方式，找到一些合適的參照物，才能讓我們更早了解事物發(fā)展的客觀規(guī)律。