最近要是你常去上海陸家嘴、張江或者漕河涇這些地方，肯定能感覺到一股說不出來的冷清——以前早晚高峰的時候，寫字樓底下的咖啡店永遠排著長隊，地鐵口全是拎著電腦包趕時間的人，就連樓下便利店的便當?shù)搅送砩隙寄苜u斷貨?？涩F(xiàn)在呢？不少寫字樓門口的旋轉(zhuǎn)門半天轉(zhuǎn)不起來一次，一樓的商鋪關了好幾家，甚至有些樓掛著“招租”的牌子掛了小半年，都沒見有人搬進來。

你可能會問，好好的寫字樓怎么就沒人了？說起來還真有點扎心——這兩年不少外企開始往外面撤，不是關廠就是縮減規(guī)模，咱們普通打工人最直觀的感受就是：身邊突然多了些“失業(yè)找工作”的朋友。根據(jù)上海人社局7月底剛公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年上半年，光浦東、閔行這兩個外資企業(yè)扎堆的區(qū)，就有83家外企直接終止了在滬業(yè)務，還有40多家把生產(chǎn)線搬到了東南亞，算下來直接讓1.8萬人沒了工作。這里面一半以上都是制造業(yè)的工人，比如某家日本電子廠3月份突然撤資，500多個組裝車間的工人當天就收到了解雇通知；還有寫字樓里的崗位也沒幸免，某歐美咨詢公司裁了近200人，以前坐在格子間里做數(shù)據(jù)分析的白領，現(xiàn)在也得抱著簡歷到處跑。

其實不光是上海，全國范圍內(nèi)外資撤離的苗頭早有了，國家也不是沒動作。今年5月18號，國務院特意發(fā)了《關于進一步穩(wěn)外資穩(wěn)外貿(mào)的指導意見》，里面寫得很清楚：全面取消制造業(yè)外資準入限制，在電信、醫(yī)療這些以前管得嚴的領域搞開放試點，還特意提了要幫外企解決跨境數(shù)據(jù)流動的問題——畢竟現(xiàn)在不少外企擔心數(shù)據(jù)出境不方便，干脆就把業(yè)務挪走了。

上海作為外資最集中的城市，自然也急。6月份的時候，上海先出了個《促進就業(yè)專項行動方案》，比如給失業(yè)的人發(fā)每人最高3000塊的培訓補貼，幫著對接家政、物流這些行業(yè)的崗位，但效果好像沒那么快。你想啊，1.8萬人里有不少是干了十幾年技術的老員工，讓他們突然轉(zhuǎn)行去做家政，不是說不行，但心里肯定不踏實；而且那些空下來的寫字樓、商場，一棟棟就跟“空架子”似的，開發(fā)商急得跳腳，政府也擔心浪費資源。

就在大家都琢磨“接下來該咋辦”的時候，上海8月10號突然甩出了個新政——由住建委、發(fā)改委、商務局三個部門一起發(fā)的《關于推進商辦類項目改建為租賃住房的實施意見》，說直白點就是：以前那些沒人租、沒人用的寫字樓、商場，只要符合安全標準，就能改成出租的公寓，政府還給實實在在的好處。

咱們先掰扯掰扯這個新政具體是啥意思。首先，不是所有商辦樓都能改，得滿足幾個條件：比如位置不能太偏，得靠近地鐵或者公交站，樓的結(jié)構(gòu)也得適合住人（比如層高夠、能裝上下水）。然后就是補貼，改造的時候每平米能補200塊錢，要是改出來的房子租給剛畢業(yè)的大學生或者低收入群體，補貼還能再漲50塊/平米。更重要的是審批流程，以前改個房子要跑規(guī)劃、消防、住建好幾個部門，最少得等3個月，現(xiàn)在搞“一窗通辦”，20個工作日就能批下來——這對開發(fā)商來說，可是省了不少時間和麻煩。

可能有人沒概念，上?，F(xiàn)在的商辦樓到底空了多少？根據(jù)戴德梁行7月份的報告，上海核心區(qū)的商辦空置率已經(jīng)到了24.8%，快接近25%了——啥概念？就是每4棟寫字樓里，就有1棟是空著的。張江科學城那邊更夸張，有些2020年建好的寫字樓，到現(xiàn)在空置率還超過40%，一層樓里就一兩間辦公室有人。這次新政明確說了，今年年底前先在浦東、徐匯、長寧這三個區(qū)試點，預計能改出5000套左右的租賃房，而且租金要比周邊小區(qū)便宜15%-20%。比如浦東張江那邊，周邊小區(qū)兩居室月租大概要6000塊，改好的商辦公寓估計4800-5100塊就能租到，這對在附近上班的年輕人來說，確實能省不少錢。

但問題來了——這新政真能“救市”嗎？咱們先說好的方面，至少有三個好處：

第一，空著的商辦樓終于能“活”過來了。以前那些開發(fā)商拿著空樓，賣又賣不掉，租又租不出去，只能眼睜睜看著折舊，現(xiàn)在改成租賃房，好歹能有穩(wěn)定的租金收入，不至于虧得太慘。比如徐匯濱江有棟2019年建好的寫字樓，空了快4年，這次已經(jīng)提交了改造申請，預計改成300多套公寓，按每月5000塊一套算，一年就能有1800萬的租金，開發(fā)商總算能喘口氣。

第二，能緩解租房壓力。上海這幾年租房越來越貴，尤其是核心區(qū)，剛畢業(yè)的學生想租個近點的單間，每月沒個3000塊下不來。這次改出來的5000套房子，大部分都是30-50平米的小戶型，正好適合單身青年或者情侶，租金又便宜，相當于多了一批“平價房源”，對租房族來說是實打?qū)嵉暮锰帯?/p>

第三，還能創(chuàng)造不少臨時崗位。改商辦樓不是拍腦袋就能成的，得拆墻、裝水電、搞裝修，需要裝修工人、設計師、監(jiān)理；改好之后運營，還需要物業(yè)、保潔、維修師傅。根據(jù)上海裝修行業(yè)協(xié)會的估算，一套房子改造大概需要2個工人干10天，5000套就能帶動1000個短期崗位，后續(xù)運營還能再提供200多個長期崗位。之前在某外企做車間主任的老李，被裁后找了倆月工作沒著落，最近就去了一家裝修公司，專門干商辦樓改造的活兒，雖然每天要爬腳手架，但每月能掙8000多塊，比之前在廠里還多一點，他說“先干著，至少能養(yǎng)活家里”。

不過話說回來，這新政也不是沒顧慮，有幾個問題繞不開：

首先是改造成本。雖然政府給了補貼，但很多老商辦樓的結(jié)構(gòu)根本不適合住人，比如有些寫字樓沒有陽臺，廚房只能放在過道里，還有的樓水管老化，得全樓換新，這些都要花錢。有個開發(fā)商跟我吐槽，他們在閔行有棟老寫字樓，算下來改造每平米要花1200塊，政府補200，自己還得掏1000，5萬平米的樓就要花5000萬，回本至少要10年，“要是租金漲不上去，說不定還是虧”。

其次是居住體驗。商辦樓大多建在商務區(qū)，周邊全是寫字樓，買菜、逛超市得走好幾公里，而且很多樓沒有小區(qū)環(huán)境，樓下連個遛彎的地方都沒有。年輕人可能覺得無所謂，能省房租就行，但有家庭的人肯定不愿意租——總不能讓孩子在寫字樓底下玩泥巴吧？之前我問過一個在張江上班的程序員，他說“要是租金真便宜，我可能會租，但要是以后結(jié)婚有孩子，肯定還是得換小區(qū)房”。

最關鍵的是，這新政解決不了“外企撤資”的根本問題。1.8萬失業(yè)人口里，有不少是做研發(fā)、市場、管理的高端崗位，這些人總不能去干裝修、物業(yè)吧？比如之前在某德國汽車零部件公司做研發(fā)的小張，被裁后投了幾十份簡歷，要么薪資砍一半，要么崗位不對口，她說“我干了8年汽車研發(fā)，現(xiàn)在讓我去做物業(yè)管家，我肯定不甘心，但也沒別的辦法”。說白了，這新政更像是“補窟窿”——把空樓利用起來，解決部分住房和短期就業(yè)問題，但要想讓外企回來，讓那些高端崗位重現(xiàn)，還得靠優(yōu)化營商環(huán)境、給外企穩(wěn)定的預期，這些都不是改幾棟樓就能做到的。

不過話又說回來，上海能推出這樣的新政，至少說明政府沒在“躺平”，而是在實實在在想辦法。比起以前光喊“穩(wěn)外資、促就業(yè)”的口號，這次有具體的補貼、明確的試點區(qū)域、清晰的時間表，已經(jīng)算是進步了。至于能不能“救市”，現(xiàn)在下結(jié)論還太早，咱們可以等等看年底的試點結(jié)果——比如到底改出了多少套房子，有多少人愿意租，又有多少失業(yè)的人靠這個新政找到了工作。

要是后續(xù)能再補點配套政策，比如在改造的商辦樓周邊加建菜市場、幼兒園，給愿意長期運營租賃房的開發(fā)商更多稅收優(yōu)惠，再配合國家層面的外資扶持政策，說不定能形成“1+1>2”的效果。畢竟上海作為中國對外開放的“窗口”，這么多年見過不少風浪，之前疫情的時候那么難都扛過來了，這次說不定也能找到新的出路。

最后跟大家說個事兒，我上周去浦東張江辦事，路過一棟正在改造的寫字樓，門口掛著“商辦改租賃房試點項目”的牌子，工人師傅們正忙著往樓上運建材，樓下還貼了招聘物業(yè)的啟事。雖然現(xiàn)在還不知道這棟樓改好后會怎么樣，但至少那一刻，我覺得這事兒不是“紙上談兵”——總有一些改變，是從這樣的小細節(jié)開始的。至于這波操作到底能不能穩(wěn)住上海的局面，咱們再等等，讓時間給答案。