本文來源：時代周報(bào) 作者：鐘蔡

1998年，九溪玫瑰園在杭州房地產(chǎn)市場掀起了一陣風(fēng)暴。

彼時，福利分房時代剛剛結(jié)束，商品房正式登上歷史舞臺。憑借近6000元/平的單價，動輒兩三百萬的總價，和極致的產(chǎn)品力，九溪玫瑰園成為當(dāng)時杭州乃至全國的“頂豪”天花板。

近30年過去，九溪玫瑰園每年仍錄得10單左右的成交，常年位于杭州總價5000萬元以上的豪宅市場第一。近兩年，九溪玫瑰園的成交單價更屢屢刷新杭州歷年豪宅成交單價記錄。

這是綠城種下的第一朵玫瑰，綠城的產(chǎn)品力基因也由此形成。

伴隨中國房地產(chǎn)行業(yè)的起伏，這家已成立30年的房企在數(shù)次挑戰(zhàn)與危機(jī)中不斷穿越周期。

2025年，地產(chǎn)行業(yè)仍在筑底期。前6月，全國新建商品房銷售面積同比下滑3.5%，新建商品房銷售額同比下降5.5%。對于綠城中國來說，過去半年亦是 “短期業(yè)績陣痛”與“長期健康夯實(shí)”并存。

綠城中國2025年中期業(yè)績發(fā)布會

財(cái)報(bào)顯示，2025年上半年，綠城中國實(shí)現(xiàn)操盤銷售額1222億元，較去年同期上升1位至第2，其中自投項(xiàng)目銷售額803億元，位列行業(yè)第5。受上半年結(jié)轉(zhuǎn)面積同比下降22.7%影響，期內(nèi)綠城中國實(shí)現(xiàn)收入533.68億元，股東應(yīng)占利潤2.10億元，同比去年均錄得下滑。

同時，綠城還在繼續(xù)筑牢安全底線。截至今年6月底，綠城的總借貸加權(quán)平均利息成本降至3.4%，較去年同期末的3.9%仍進(jìn)一步下降；短債占比16.3%，創(chuàng)歷史新低，銀行存款及現(xiàn)金的期末余額為一年內(nèi)到期借貸余額的2.9倍。

市場整體承壓，行業(yè)加速分化，有人離開牌桌，有人則繼續(xù)穩(wěn)住陣營，尋找結(jié)構(gòu)性變革中的機(jī)遇。

正如一位房企高管所說，“活著比什么都重要，活著是發(fā)展的前提”。

銷售持續(xù)穩(wěn)健，現(xiàn)金高效回流

盡管利潤下滑，綠城的操盤銷售額仍穩(wěn)居行業(yè)第二，顯示其強(qiáng)大的品牌號召力和市場銷售能力。期內(nèi)，公司銷售回款率高達(dá)96%，為后續(xù)發(fā)展提供了充沛的經(jīng)營性現(xiàn)金流，支持其日常運(yùn)營和新的投資。

8月25日，綠城中國行政總裁郭佳峰在業(yè)績會上指出，“房地產(chǎn)市場延續(xù)低位盤整，弱復(fù)蘇，強(qiáng)分化，面對復(fù)雜分化的外部環(huán)境，公司全力應(yīng)對下行壓力，守住了基本經(jīng)營盤，交出了一份來之不易的答卷?！?/p>

據(jù)時代財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年，仍有超40家房企錄得凈虧損，市場銷售低迷、前期高價地結(jié)轉(zhuǎn)、資產(chǎn)減值計(jì)提、債務(wù)壓頂與融資困難等是導(dǎo)致企業(yè)凈利大幅下滑甚至虧損的多重因素。

上半年，綠城中國繼續(xù)推動長庫存去化，實(shí)現(xiàn)2021年及以前的庫存去化約190億元，加速現(xiàn)金回流的同時，中期計(jì)提相關(guān)資產(chǎn)減值損失19.33億元，進(jìn)而影響了股東應(yīng)占利潤。

對于未來是否還會出現(xiàn)大規(guī)模減值，綠城中國執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)表示，“長庫存去化壓力是每個房企都在面臨的問題，市場環(huán)境會變，公司自身的經(jīng)營策略也會做適時的調(diào)整，目前無法對減值的規(guī)模進(jìn)行預(yù)計(jì)。”

不過，耿忠強(qiáng)同時透露，高質(zhì)量的新項(xiàng)目在對沖長庫存去化帶來的折損。

“綠城中國近幾年獲取項(xiàng)目的平均毛利率較高，相信后續(xù)隨著近兩年新獲取項(xiàng)目的交付，毛利率將呈現(xiàn)溫和回升的態(tài)勢”。上半年，綠城的自投項(xiàng)目銷售均價約34984元/平方米，維持行業(yè)較高水平。

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場分化顯著，一線和核心二線城市表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗跌性。綠城的銷售結(jié)構(gòu)也更加聚焦，持續(xù)鞏固在核心城市的優(yōu)勢，一二線占比較去年同期提升6個百分點(diǎn)至約86%，長三角占比約69%。同時市占持續(xù)領(lǐng)先，上半年在杭州、北京、上海、廣州、西安等18個城市位列當(dāng)?shù)厍笆?/p>

得益于強(qiáng)大的產(chǎn)品力和精準(zhǔn)的投資，綠城在市場下行期仍能保證穩(wěn)定的銷售成績。如杭州最后一批限價地項(xiàng)目玉瀾月華，憑借產(chǎn)品力升級，首開152套房源吸引2000多人報(bào)名，直接觸發(fā)社保排序；岸芷丁香通過地下多功能會客廳、恒溫泳池等高端配套和出色的產(chǎn)品力，實(shí)現(xiàn)三開三罄，較板塊限價超22%，證明了市場愿意為綠城的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品支付溢價。在北京市場，和樾玉鳴首開去化率98%，位列北京4月網(wǎng)簽套數(shù)、金額雙冠王。整體而言，上半年綠城的首開去化率進(jìn)一步提升至80%。

2025年，房地產(chǎn)市場仍在止跌回穩(wěn)，但無論是剛需還是改善需求，消費(fèi)者對產(chǎn)品品質(zhì)的要求都在不斷提升，企業(yè)的競爭早已從規(guī)模回歸質(zhì)量的比拼。從二十多年前的杭州九溪玫瑰園，到如今的上海外灘蘭庭、蘇州玫瑰園，產(chǎn)品力的基因始終是其綠城打造信任壁壘，穿越行業(yè)周期的底層邏輯。

審慎投資，守住安全底線

經(jīng)歷了多個房地產(chǎn)周期，如今的綠城早已注入了央企的穩(wěn)健。

上半年，綠城在新增土地儲備上表現(xiàn)積極且持續(xù)聚焦。期內(nèi)，新增項(xiàng)目35個，總建筑面積約355萬平方米，需承擔(dān)成本約362億元，預(yù)計(jì)新增貨值達(dá)907億元，位列行業(yè)第三。

分布上來看，一二線城市新增貨值約801億元，占比達(dá)88%，其中杭州貨值占47%。同時，在綠城品牌影響力較強(qiáng)的浙江三四線城市，如臺州、嘉興等，獲取7宗項(xiàng)目，貨值達(dá)106億元。

截至今年6月底，綠城高能級城市的土地儲備占比較2024年末進(jìn)一步提升，一二線城市貨值占比約80%，長三角區(qū)域占比約64%。其中，在杭州（1090億元）、上海（473億元）、西安（293億元）、蘇州（212億元），綠城的貨值儲備均超200億元。安全的土儲結(jié)構(gòu)為未來的銷售帶來保障。

業(yè)績會上，郭佳峰并不避談近兩年綠城拿下的高地價地塊，其強(qiáng)調(diào)，“所有地塊都是經(jīng)過反復(fù)的考察，深思熟慮后才出手拿下。比如蘇州玫瑰園、上海北外灘的地塊，都是城市的頂級板塊，具有稀缺性。”

除了審慎的研判，產(chǎn)品溢價能力也是綠城敢拿高價地的底氣。今年5月，綠城位于上海徐匯濱江地塊的潮鳴東方均價19.5萬元/平方米入市，開盤當(dāng)日120套豪宅便被搶購一空，總銷售額69.88億元。

不過，隨著高端需求逐漸被釋放，豪宅熱度是否可持續(xù)，綠城也在密切觀察。據(jù)郭佳峰預(yù)計(jì)，高端市場的熱度還會持續(xù)一段時間，“公司會密切關(guān)注變化，盡可能提升投資精準(zhǔn)度”。

此外，充分運(yùn)用效率工具和數(shù)字化賦能，綠城的運(yùn)轉(zhuǎn)持續(xù)高效。財(cái)報(bào)顯示，期內(nèi)綠城平均拿地至經(jīng)營性回正周期較去年進(jìn)一步提速7%至11.5個月，拿地至交付提速4%至25.3個月，其中杭州芝瀾月華從拿地至交付僅24個月。

背靠強(qiáng)大的股東支持，今年上半年，綠城在行業(yè)內(nèi)率先重啟了中資地產(chǎn)美元債融資渠道，完成境外債務(wù)置換約8.02億美元，并成功發(fā)行三年期5億美元優(yōu)先票據(jù)。

截至6月底，綠城一年內(nèi)到期借貸余額為232.43億元，占總借貸的16.3%，短債比創(chuàng)歷史新低，充裕的現(xiàn)金流、合理的債務(wù)結(jié)構(gòu)，為綠城后續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)有力的支撐。

今年前7個月，綠城自投項(xiàng)目銷售857億元，今年下半年可售資源1763億元，其中存量在售865億元，計(jì)劃新推898億元，包括714億元為首開。據(jù)綠城方面預(yù)計(jì)，2025年的整體銷售與去年基本相當(dāng)。

當(dāng)下，地產(chǎn)行業(yè)仍處于陣痛期，房企的銷售和利潤表現(xiàn)不可避免地受到影響。但通過主動管理風(fēng)險(xiǎn)，聚焦核心城市的戰(zhàn)略和穩(wěn)健的財(cái)務(wù)風(fēng)格，擁有可靠護(hù)城河的綠城能夠更好地應(yīng)對未來的風(fēng)浪，繼續(xù)穿越周期。