家人們，大消息！8 月 26 日晚深夜，蘇州住建局突然發(fā)布一則重磅消息，直接在樓市里扔下了一顆 “深水炸彈”。從即日起，蘇州取消了市區(qū)范圍內(nèi)新建商品房兩年限售的規(guī)定。這可不是一件小事，它意味著蘇州樓市正式邁入了 “三不限” 時代，不限售、不限購、不限貸，只要你兜里有錢，想買幾套就買幾套！

這一政策的出臺，可謂是平地驚雷。要知道，限售政策原本是為了給樓市降溫，防止房價過快上漲，讓房子回歸居住屬性。蘇州這一限售就是好些年，如今突然取消，背后到底有著怎樣的考量呢？其實(shí)，稍微關(guān)注樓市的朋友都能看出，這兩年房地產(chǎn)市場的日子并不好過。就拿蘇州來說，新房市場從今年 1 - 7 月的數(shù)據(jù)來看，一直處在波動調(diào)整的狀態(tài)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1 - 7 月蘇州市區(qū)商品住宅成交面積為 178.1 萬平方米，同比減少了大約 10%；成交均價倒是基本維穩(wěn)，為 26060 元 / 平方米。再看看二手房市場，根據(jù)幸福里的數(shù)據(jù)，2025 年 8 月蘇州全城二手房報(bào)價為 17076 元 / 平，相較于之前還下降了 1.24%。這一系列數(shù)據(jù)都表明，市場的活躍度在下降，房子越來越難賣了。

在這樣的大環(huán)境下，蘇州取消限售政策，最直接的目的就是想要刺激市場，提升市場的流動性。之前有兩年限售的時候，很多人就算想換房，也得等上兩年，這大大限制了改善性住房需求的釋放?，F(xiàn)在好了，限售取消，那些想 “以小換大”“以舊換新” 的朋友，終于不用再干等著了。這就好比給原本有些堵塞的河道開了一道閘，水流一下子就順暢了起來。從政策層面來看，這也是蘇州響應(yīng)江蘇省 “一城一策” 調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策的具體體現(xiàn)。江蘇省鼓勵各地根據(jù)自身實(shí)際情況，靈活調(diào)整房地產(chǎn)政策，蘇州這一舉措，無疑是在積極探索適合自己的樓市發(fā)展之路。

咱們再把目光放遠(yuǎn)一點(diǎn)，看看其他同級別類似城市取消 “三限” 后的情況。以南京、鄭州、合肥、廈門、無錫等城市作為觀察樣本，自 2023 年 8 月掀起的取消、放松限購潮以來，這些城市的房價并沒有出現(xiàn)回升態(tài)勢。2023 年第三季度，無錫、合肥的二手房價格同比跌幅為 2% 到 3%，到了今年一季度，無錫二手房價格跌幅擴(kuò)大至 4.4% 到 6.5%，合肥則在 4.9% 到 6.4%。鄭州、南京、廈門自 2023 年以來的二手房價格同比變化也一直處于負(fù)增長。今年 3 月，鄭州、南京、廈門的二手房同比下跌幅度分別達(dá)到 8.2%、9.5% 和 9.6%。

廣州作為一線城市，在樓市政策調(diào)整方面走在前列。2025 年 6 月全面取消限購、限售、限價后，樓市成交量回升，呈現(xiàn)量增價穩(wěn)的特征。雖然成交活躍，但房價并未顯著上漲。究其原因，廣州剛需占比較高，住房自有率較低，年輕群體是購房主力。此前房價下跌，特別是中心區(qū)外的片區(qū)跌幅較大，讓年輕購房者達(dá)到 “上車門檻”，再加上首付比例和貸款利率下調(diào)，提高了購房者的支付能力，300 萬元以下的房源成為成交主體，這種成交結(jié)構(gòu)使得房價保持穩(wěn)定 。

深圳在放松限購政策后，市場成交活躍度有所提升，特別是新房和二手房成交量同比實(shí)現(xiàn)增長，且近三分之二的購房者是首次置業(yè)。然而，深圳的樣本住宅平均價在近 10 個月一直處于較明顯的負(fù)增長，每月跌幅在 1% 到 2% 之間。多位新房項(xiàng)目的營銷負(fù)責(zé)人表示，高得房率的新規(guī)房源受市場認(rèn)可，但戶型和地段一般的新房去化滯后，推動項(xiàng)目加大促銷力度。二手房市場則延續(xù) “以價換量” 的態(tài)勢，房價出現(xiàn)止跌企穩(wěn)的勢頭，但整體價格仍未出現(xiàn)明顯上漲 。

對比這些同級別類似城市，蘇州樓市進(jìn)入 “三不限” 時代后，房價走勢也存在不確定性。盡管大量被抑制的購房需求有望釋放，新房和二手房市場活躍度可能提升，但房價未必會隨之上漲。一方面，蘇州房地產(chǎn)市場當(dāng)前也面臨庫存壓力，二手房掛牌量處于高位。限售取消后，可能會有更多房源涌入市場，加劇市場競爭，使得房價上漲動力不足。另一方面，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境以及居民收入預(yù)期等因素也會影響購房者的購房意愿和支付能力。如果居民對未來收入增長信心不足，即便政策放寬，也可能會持觀望態(tài)度，難以推動房價上升。

當(dāng)然，市場的反應(yīng)往往是復(fù)雜的，并不會像我們想象的那么簡單。雖然取消限售理論上會刺激市場，但也有人擔(dān)心，這會不會導(dǎo)致二手房掛牌量大幅增加，從而進(jìn)一步加劇市場的競爭，讓房價面臨下行壓力呢？這種擔(dān)心并不是沒有道理。限售取消后，那些原本被限制在手里的房子可能會大量涌入市場，尤其是一些投資客手里的房子。一旦市場上的房源供應(yīng)過多，而需求又沒有相應(yīng)大幅增長的話，房價確實(shí)有可能下跌。但從另一個角度來看，這也給了購房者更多的選擇空間，在一定程度上實(shí)現(xiàn)了市場的供需再平衡。

在我看來，蘇州樓市進(jìn)入 “三不限” 時代，既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。從積極的方面來說，這有助于吸引更多的外來人口，尤其是一些高端人才。對于很多人才來說，購房的便利性是他們選擇定居城市的重要因素之一。蘇州放寬購房政策，無疑是向這些人才拋出了橄欖枝。而且，市場的活躍也會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，比如裝修、家電等行業(yè)，這對于整個城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是有積極推動作用的。但我們也不能忽視潛在的風(fēng)險(xiǎn)，那就是如何防止樓市過熱，避免出現(xiàn)新的房地產(chǎn)泡沫。雖然蘇州明確表示政策仍排除了 “有特殊限制轉(zhuǎn)讓要求的住房”，體現(xiàn)了 “房住不炒” 的定位，但在實(shí)際操作中，如何精準(zhǔn)把控政策的力度，確保市場平穩(wěn)健康發(fā)展，這對政府的調(diào)控能力是一個極大的考驗(yàn)。

總的來說，蘇州樓市的這一重大變革，就像是一場大型的市場實(shí)驗(yàn)。它讓我們看到了地方政府為了穩(wěn)定樓市、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所做出的努力。但最終結(jié)果如何，還需要時間來檢驗(yàn)。我們作為旁觀者，既不能盲目樂觀，也不用過度悲觀。樓市的發(fā)展，從來都不是一蹴而就的，它需要各方的共同努力和持續(xù)關(guān)注。在這個充滿變數(shù)的時代，我們唯一能做的，就是保持理性，用敏銳的眼光去觀察市場的每一個變化。蘇州樓市的 “三不限” 時代已經(jīng)開啟，讓我們一起拭目以待，看看它將走向何方！