編者按：

近年來，國家城市更新戰(zhàn)略明確要求"從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向品質(zhì)提升，從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)"。合肥市積極響應(yīng)，出臺《合肥市城市更新專項規(guī)劃（2021-2035年）》，以"宜居、韌性、智慧"為核心目標，推動城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)型。

在此背景下，合肥樓市平臺推出"城市更新更美好"系列策劃，本期關(guān)注合肥方興湖片區(qū)，義城老街的拆遷安置到方興湖片區(qū)的TOD綜合開發(fā)，省府東板塊迎來質(zhì)的飛躍。

合肥濱湖新區(qū)省府東板塊正迎來一場城市更新的深度變革。從義城老街的拆遷安置到方興湖片區(qū)的TOD綜合開發(fā)，從高端樓盤的扎堆入市到二手房市場的價格波動，這片與安徽省政府僅一路之隔的核心區(qū)域，正以“城市更新”為筆，勾勒出產(chǎn)城融合、生態(tài)宜居的新圖景。

NO.1|壹

省府東義城城市更新

早在2019年，包河區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《濱湖新區(qū)上海路以東地塊改造項目國有土地上房屋征收與補償方案征求意見稿》。

該項目建設(shè)地點為濱湖新區(qū)上海路以東、天津路以西、環(huán)湖北路以北、迎淮路以南，也就是目前的省府東板塊，具體以規(guī)劃部門確定的征收范圍為準。主要拆遷范圍，即義城老街所在地。據(jù)合肥市委辦公廳回復(fù)，義城街道正結(jié)合濱湖中心項目建設(shè)，分片推進老街拆遷。這片與省政府僅有一路之隔的核心地段，即將迎來全新蛻變

據(jù)合肥市發(fā)展改革委批復(fù)，義城安置點建設(shè)工程估算總投資662216萬元。計劃分四處建設(shè)：地塊一位于揚子江路與福建路交口東南側(cè)，地塊二位于紫云路與廣東路交口東南側(cè)，地塊三位于寧波路與廣東路交口西南側(cè)，地塊四位于寧波路與天津路交口西南側(cè)。

項目總建筑面積約128萬平方米，主要建設(shè)內(nèi)容包括安置住房、睦鄰中心、幼兒園及配套用房等。

根據(jù)征收補償方案，涉及的合法有效房屋住宅，被征收人可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也可以選擇貨幣化補償；非住宅則實行貨幣化補償。

對于選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的居民，安置地點位于義城街道轄區(qū)廣東路、寧波路周邊。安置原則以每套房屋為單位，對應(yīng)套型安置，安置房為高層建筑，建設(shè)達到普通商品房標準。安置房面積的確定有以下規(guī)定：按房屋套內(nèi)建筑面積“征一補一”；根據(jù)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋實際公攤系數(shù)計算建筑面積；被征收人可按產(chǎn)權(quán)證每戶增購不超過15平方米建筑面積，增購價格按照建筑安裝成本價（2400元/m2）計算；增購后仍不足50平方米建筑面積的，增補至50平方米建筑面積。

對于選擇貨幣化補償?shù)木用?，補償金額計算公式為：產(chǎn)權(quán)調(diào)換建筑面積×征收決定公告之日被征收房屋同區(qū)域類似普通商品房評估價+政策性增購面積×（評估價-建筑安裝成本價）。

NO.2|貳

省府東打造未來居住區(qū)

根據(jù)《方興湖片區(qū)綜合開發(fā)研究》中規(guī)劃來看，未來方興湖片區(qū)的發(fā)展定位將打造省政府服務(wù)區(qū)、方興湖生態(tài)景觀區(qū)、環(huán)湖未來居住區(qū)、城市活力提升區(qū)、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新區(qū)、城市銜接區(qū)、巢湖沿岸文旅生態(tài)區(qū)。

范圍包含錦繡大道-南淝河路-方興大道-杭州路-華山路-嵩山路圍合區(qū)域，面積約15.15平方公里，范圍結(jié)合巢湖水環(huán)境一級保護區(qū)適當(dāng)外延。

片區(qū)功能定位包括：

綠軸總部區(qū)：綠色空間+現(xiàn)代服務(wù)布局商務(wù)辦公等功能業(yè)態(tài)；

府前政務(wù)區(qū)：城市名片+政務(wù)服務(wù)；

未來社區(qū)：生態(tài)住宅+科技服務(wù)。

方興湖片區(qū)TOD綜合開發(fā)并非簡單的零散拿地開發(fā)，而是通過對片區(qū)進行全局規(guī)劃、建設(shè)、治理一體化的模式，促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，提升開發(fā)效率與質(zhì)量。

結(jié)合地鐵建設(shè)，對片區(qū)進行TOD綜合開發(fā)，打造宜居型TOD綜合開發(fā)。片區(qū)內(nèi)有軌道交通5號線、7號線（在建）、12號線（規(guī)劃），設(shè)有軌道站點3個分別為省行政中心東站、廣東路站以及方興大道上新設(shè)站點，車輛基地1處。

NO.3|叁

省府東高端改善扎堆

濱湖作為合肥置業(yè)熱門區(qū)域，尤其省府板塊關(guān)注度較高，2023年成交兩宗地塊，一個是滿分競品質(zhì)的遠大九廬，另外一個是越秀和樾府，2024年成交七宗地塊，一個是招商璽，刷新了當(dāng)時合肥地王，一個是越秀觀樾，另外是合肥軌道年底一口氣拿下包河區(qū)BH202430號、31號、32號、33號、34號地塊。這些地塊的容積率都很低，在1.3到1.8之間，其中31號地塊容積率最低，僅有1.3。

從歷年省府板塊新房成交來看，受市場大環(huán)境影響，2023年以來省府板塊新房成交量回調(diào)比較明顯。

但隨著招商璽、越秀觀樾等高端樓盤入市，成交均價上漲較為明顯，尤其2024年整個省府板塊成交均價超4萬/㎡。

而省府東板塊目前在售樓盤主要是越秀和樾府、遠大九廬以及廬月汀雲(yún)，越秀和樾府主要高端改善產(chǎn)品，面積段154-252㎡，項目整體均價3.2萬/㎡，而廬月汀雲(yún)也是改善產(chǎn)品，面積段135-236㎡，整體均價2.9萬/㎡。

另外遠大九廬雖然不是計容新規(guī)項目，但性價比遠超新計容項目，120分滿分競品質(zhì)項目，干掛石材加鋁板到頂，約43%綠地率九廬九景，項目識別度很高，整體的品質(zhì)遠超其它樓盤，尤其裝修備案價達到約8000元/m，采用的都是全球一線裝修品牌，與市面上豪宅裝修標準對比來看也是天花板級存在。

該項目是遠大在合肥打造的高端改善之作，同時也是安徽首個智慧住宅三星示范項目，采用萬科物業(yè)高品質(zhì)服務(wù)體系，可以說質(zhì)價比很高，同時兼顧性價比，項目規(guī)劃9棟小高層、6棟洋房，居住舒適度較高，主要也是高端改善為主，戶型面積156-260㎡，與同板塊其他項目相比具有較大的優(yōu)勢。

NO.4|肆

結(jié)語

省府東板塊的城市更新，是一場“空間重構(gòu)”與“功能升級”的雙向奔赴。義城老街的拆遷安置，不僅解決了居民的居住需求，更通過“征一補一”“增購補貼”等政策，保障了拆遷群體的利益，體現(xiàn)了城市更新的溫度；方興湖片區(qū)以TOD模式為抓手，整合地鐵5號線、7號線、12號線資源，打造“綠軸總部區(qū)”“府前政務(wù)區(qū)”“未來社區(qū)”，實現(xiàn)了交通、生態(tài)、產(chǎn)業(yè)的深度融合，展現(xiàn)了城市更新的效率；而高端樓盤的集中入市與二手房市場的價格回調(diào)，則折射出市場對區(qū)域價值的認可——當(dāng)城市更新從“物理改造”升級為“功能重塑”，省府東板塊正從“省府旁的板塊”蛻變?yōu)椤昂戏实某鞘行轮行摹薄?/em>

城市更新的本質(zhì)，是讓城市“更”得有質(zhì)量、“新”得有內(nèi)涵。省府東的實踐證明，只有兼顧民生需求、產(chǎn)業(yè)支撐與生態(tài)底色，才能讓城市更新真正成為推動高質(zhì)量發(fā)展的“引擎”，而非簡單的“空間置換”。未來，隨著安置點建設(shè)、TOD開發(fā)、高端住宅的陸續(xù)落地，這片15.15平方公里的土地，或?qū)楹戏式ㄔO(shè)長三角城市群副中心提供更具參考價值的“省府東樣本”。