這家西北能源巨頭能否在上海灘成功“淘金”，仍需市場(chǎng)給出最終答案。

于帥卿 中房報(bào)記者 劉亞 北京報(bào)道

擱置近5年，恒大集團(tuán)未竟的“頂豪夢(mèng)”，正被一家內(nèi)蒙古能源巨頭重新點(diǎn)燃。

近日，上海規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)公示了原恒大集團(tuán)虹口區(qū)北外灘街道HK286A-03a號(hào)地塊的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案。這個(gè)曾被恒大集團(tuán)寄予厚望、計(jì)劃打造頂豪的核心地塊，如今由內(nèi)蒙古能源巨頭內(nèi)蒙古伊泰集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“伊泰集團(tuán)”）接手，即將以 “改善型豪宅” 的定位重啟開(kāi)發(fā)。

這場(chǎng)跨越5年的地塊易主，不僅是恒大集團(tuán)債務(wù)重組的又一落地案例，更揭開(kāi)了 “煤炭工業(yè)旗幟” 伊泰集團(tuán)跨界地產(chǎn)、進(jìn)軍一線城市的戰(zhàn)略考量。

5年曲折易主路

北外灘與外灘、陸家嘴構(gòu)成上海核心濱江 “三足鼎立” 格局，HK286A-03a與03c 兩宗地塊因緊鄰白玉蘭廣場(chǎng)、直線距離黃浦江僅300米，2020 年一經(jīng)出讓便被冠以“鉆石地塊”之名。

當(dāng)年 9 月，恒大集團(tuán)在38輪激烈競(jìng)價(jià)中擊敗保利發(fā)展，以 22.95億元總價(jià)拿下這兩宗歷史風(fēng)貌保護(hù)舊改地塊，成交樓板價(jià)約5.1萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率 10.87%。

恒大集團(tuán)原計(jì)劃將其打造為 400平方米左右的頂豪大平層 “恒大外灘天璽”，作為其上海核心資產(chǎn)的標(biāo)桿。然而，資金鏈危機(jī)爆發(fā)打亂了所有計(jì)劃。

為快速回籠資金，恒大集團(tuán)拿地后迅速將項(xiàng)目 70% 股權(quán)轉(zhuǎn)讓給光大興隴信托旗下子公司，自身僅保留30%股權(quán)。2021年恒大集團(tuán)陷入財(cái)務(wù)困境后，項(xiàng)目徹底停滯，地塊面臨閑置處罰與回收風(fēng)險(xiǎn)。

直到 2023 年底，恒大集團(tuán)將剩余30%權(quán)益全部轉(zhuǎn)讓給光大信托，正式退出。令人意外的是，短短15天后，光大信托便將30%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給伊泰置業(yè)（上海）有限責(zé)任公司。

根據(jù)公示信息，該項(xiàng)目的建設(shè)單位為上海恒耕置業(yè)有限公司。股權(quán)穿透顯示，該公司由伊泰置業(yè)（上海）有限責(zé)任公司全資控股，而后者又由內(nèi)蒙古伊泰投資股份有限公司100%控股，項(xiàng)目最終的實(shí)質(zhì)控制方正是“煤老板”伊泰集團(tuán)。

與恒大集團(tuán)最初規(guī)劃不同，最新公示方案顯示，HK286A-03a 地塊用地面積 9963.6平方米，容積率 3.47，將打造 2 棟高層住宅、1 幢保障房及復(fù)合商業(yè)配套，計(jì)容建筑面積 34586.76平方米。

相鄰的 HK286A-03c 商辦地塊總建筑面積1.57萬(wàn)平方米，容積率4.03，已于2024年10月完成方案公示。

伊泰置業(yè)內(nèi)部人士曾透露，該項(xiàng)目作為伊泰集團(tuán)在上海的首個(gè)住宅項(xiàng)目，將摒棄現(xiàn)有 “天驕”“華府” 等產(chǎn)品線，以全新產(chǎn)品系主打“改善型豪宅”，并非恒大集團(tuán)原計(jì)劃的超大面積頂豪。

“這是典型的‘產(chǎn)品定位下沉’策略?！?有業(yè)內(nèi)人士分析表示，伊泰置業(yè)選擇中小戶型改善產(chǎn)品，既貼合北外灘當(dāng)前市場(chǎng)需求，也能憑借 5.1萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)（遠(yuǎn)低于 2024 年綠城北外灘地塊 12.6萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)）形成成本優(yōu)勢(shì)，有望以“高性價(jià)比江景住宅” 切入市場(chǎng)，成為區(qū)域高端產(chǎn)品的差異化補(bǔ)充。

然而，伊泰集團(tuán)在上海高端市場(chǎng)的“首秀”面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。2025年的北外灘高端住宅市場(chǎng)正迎來(lái)“神仙打架”，金茂璞元、華潤(rùn)外灘瑞府、綠城北外灘項(xiàng)目相繼入市。

8月初，金茂璞元99套房源以均價(jià)16.6萬(wàn)元/平方米推出，認(rèn)購(gòu)率約175%；外灘瑞府錨定總價(jià)2000萬(wàn)~3000萬(wàn)元級(jí)；綠城項(xiàng)目預(yù)計(jì)推出建筑面積200~310平方米大戶型，價(jià)格或?qū)_擊20萬(wàn)元/平方米。

相比之下，伊泰集團(tuán)項(xiàng)目?jī)H規(guī)劃2棟住宅，且包含大量商業(yè)配套，產(chǎn)品的純粹性和市場(chǎng)接受度面臨考驗(yàn)。

同時(shí)，地塊內(nèi)還保留著約5600平方米歷史保護(hù)建筑，規(guī)劃要求完整保留20世紀(jì)20年代~30年代的建筑格局，商業(yè)占比需達(dá)35.55%以上，辦公占比不超過(guò)20%，且商辦部分須整體自持至少20年，對(duì)開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力提出了極高要求。

此外，市場(chǎng)對(duì)伊泰集團(tuán)的品質(zhì)信任度仍需夯實(shí)。有網(wǎng)友反映，其接手的呼和浩特伊泰?華府瑞吉一期存在“減配”“實(shí)際與宣傳不符”問(wèn)題。

更值得關(guān)注的是，2025年7月，伊泰控股的內(nèi)蒙古展豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的伊泰?華府瑞吉（西區(qū)）項(xiàng)目曾發(fā)生車輛傷害事故致1人死亡。

這些過(guò)往爭(zhēng)議都在提醒著伊泰集團(tuán)，上海項(xiàng)目需在品質(zhì)管控與安全生產(chǎn)上投入更多精力，才能打消購(gòu)房者顧慮。

針對(duì)“如何克服品牌影響力不足”“已交付項(xiàng)目品質(zhì)投訴是否建立標(biāo)準(zhǔn)化處理流程” 等市場(chǎng)關(guān)切問(wèn)題，記者致電致函伊泰置業(yè)集團(tuán)尋求回應(yīng)，其工作人員表示，“不清楚具體情況，且無(wú)法聯(lián)系到相關(guān)負(fù)責(zé)人”。截至發(fā)稿，尚未收到采訪函回復(fù)。

能源巨頭的跨界底氣

能在恒大集團(tuán)債務(wù)重組中接手上海 “鉆石地塊”，并敢于挑戰(zhàn)一線城市豪宅市場(chǎng)，伊泰集團(tuán)的底氣源于其深厚的企業(yè)實(shí)力。在上海地產(chǎn)圈，“伊泰” 的名字或許略顯陌生，但在煤炭行業(yè)，它是響當(dāng)當(dāng)?shù)?“鄂爾多斯標(biāo)桿”。

內(nèi)蒙古伊泰集團(tuán)成立于1988 年3月，最初由創(chuàng)始人張雙旺帶領(lǐng)21名行政超編人員、以45 萬(wàn)元啟動(dòng)資金起步，歷經(jīng)多次創(chuàng)業(yè)嘗試后，憑借鄂爾多斯豐富的煤炭資源轉(zhuǎn)向煤運(yùn)主業(yè)，逐步成長(zhǎng)為以 “煤炭生產(chǎn)、運(yùn)輸、銷售為基礎(chǔ)，鐵路、煤化工為核心，房地產(chǎn)、現(xiàn)代農(nóng)牧業(yè)為互補(bǔ)”的大型清潔能源企業(yè)。

如今的伊泰集團(tuán)，已是中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)（2024 年排名第449位）、中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)（2024 年排名第227位），擁有74家控股子公司、總資產(chǎn)超1000億元、員工6300余人，業(yè)務(wù)覆蓋國(guó)內(nèi)20多個(gè)省區(qū)市及俄羅斯、澳大利亞等國(guó)。

伊泰集團(tuán)的穩(wěn)健發(fā)展，離不開(kāi)創(chuàng)始人張雙旺的掌舵。這位曾登頂 “內(nèi)蒙古首富” 的企業(yè)家，在37年創(chuàng)業(yè)歷程中經(jīng)歷多次關(guān)鍵轉(zhuǎn)折。

1998年推動(dòng)公司從純國(guó)企改制為“國(guó)有控股 63%+ 職工持股37%”；2001 年在煤炭行業(yè)寒冬中，又迎來(lái)鄂爾多斯市政府國(guó)有股全部退出，實(shí)現(xiàn)全員持股的民企轉(zhuǎn)型；此后抓住煤炭市場(chǎng)紅利期推進(jìn)機(jī)械化改造，帶領(lǐng)伊泰集團(tuán)進(jìn)入跨越式發(fā)展階段。

在資本運(yùn)作上，張雙旺同樣展現(xiàn)出遠(yuǎn)見(jiàn)。1997 年推動(dòng)“伊煤 B 股”上市，2012年實(shí)現(xiàn)H股上市，為企業(yè)募集大量發(fā)展資金。截至2024年，張雙旺與其子張東海以170億元財(cái)富上榜中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)。

不過(guò)，2024年8月的管理層變動(dòng)曾引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。伊泰集團(tuán)董事長(zhǎng)、法定代表人由創(chuàng)始人張雙旺之子張東海變更為劉春林，父子二人正式退出管理層。這一變動(dòng)曾引發(fā)市場(chǎng)熱議，甚至傳出 “張雙旺移民美國(guó)” 的傳言，伊泰集團(tuán)未予回應(yīng)。

從公開(kāi)信息看，張雙旺家族仍牢牢掌控伊泰集團(tuán)。天眼查顯示，張雙旺持有集團(tuán)控股股東內(nèi)蒙古伊泰投資股份有限公司 37.54% 股份，張東海持股 3.78%，分別為第一、第二大股東，張雙旺仍是實(shí)際控制人。這種 “管理權(quán)移交、控制權(quán)保留”的模式，確保了伊泰集團(tuán)戰(zhàn)略的延續(xù)性。

房地產(chǎn)雖然不是伊泰集團(tuán)主業(yè)，卻是其 “非煤產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)” 戰(zhàn)略的重要板塊。天眼查顯示，張雙旺名下現(xiàn)有8家房地產(chǎn)公司，包括上海恒耕置業(yè)有限公司、內(nèi)蒙古伊泰置業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司、內(nèi)蒙古伊泰置業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司、唐山曹妃甸伊泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司、內(nèi)蒙古伊泰景泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司、海南伊泰置業(yè)有限責(zé)任公司、伊泰置業(yè) （成都） 有限公司、內(nèi)蒙古展豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司。

其中，2006 年成立的內(nèi)蒙古伊泰置業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司是核心平臺(tái)，擁有二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，注冊(cè)資本90億元，總資產(chǎn)近200億元，已形成 “一體兩翼” 布局。以北京、內(nèi)蒙為主體，東部沿海、西南成渝為兩翼，累計(jì)開(kāi)發(fā)面積超 440萬(wàn)平方米，形成“伊泰天驕系列”“伊泰華府系列”“伊泰晴翠系列”三檔成熟產(chǎn)品線。

此次接盤(pán)上海北外灘地塊，并非伊泰集團(tuán)首次 “援手” 恒大集團(tuán)。2022 年，它曾斥資11億元拿下呼和浩特地塊，綁定恒大悅府復(fù)工保交樓任務(wù)，展現(xiàn)出強(qiáng)勁的資金實(shí)力與資源整合能力。

如今落子上海，對(duì)伊泰集團(tuán)而言，北外灘項(xiàng)目不僅是一個(gè)單純的地產(chǎn)項(xiàng)目，更是其叩開(kāi)一線城市市場(chǎng)、提升地產(chǎn)板塊品牌力的 “敲門(mén)磚”。這家西北能源巨頭能否在上海灘成功“淘金”，仍需市場(chǎng)給出最終答案。