Sam Carter年僅31歲，但已經(jīng)在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域深耕多年，積累了極為豐富的經(jīng)驗(yàn)。

在創(chuàng)業(yè)期間，他與父親結(jié)成了親密的商業(yè)伙伴，如今在劍橋共同管理著總計(jì)41個(gè)房間的多戶住宅資產(chǎn)（Houses in Multiple Occupation，HMO），并為此成立了一家公司。

眼下，他即將完成兩筆新的購房出租（Buy-to-Let，BTL）交易，這將使他的投資組合總價(jià)值突破450萬英鎊。

am目前運(yùn)營的多戶住宅走的高端路線，僅一間房子的月租金就超過1,000英鎊，租金包含所有賬單，還額外提供城市通勤自行車和Netflix訂閱等增值服務(wù)。

他對(duì)自己商業(yè)模式極為滿意：“我們已經(jīng)實(shí)踐了自己的商業(yè)模式，也知道它是可持續(xù)、可復(fù)制的，因此現(xiàn)階段正在全力提速發(fā)展。我們的目標(biāo)，是成為劍橋最好的房東之一。盡管我們收取了較高的租金，但這是因?yàn)槲覀兊姆慨a(chǎn)品質(zhì)優(yōu)異，并為租戶提供物超所值的服務(wù)?！?/p>

回顧自己的成長之路，Sam坦言，這一路走來離不開家人、朋友以及業(yè)內(nèi)專業(yè)人士的支持。

他曾是一名財(cái)務(wù)顧問，并從父親的工作中看到了商機(jī)：“我們想找到一種方法，把我的財(cái)務(wù)咨詢知識(shí)和我爸爸的建筑公司結(jié)合起來，所以我們一起想辦法，最終決定加入購房出租行業(yè)?！?/p>

2021年，Sam購買了他的第一處房產(chǎn)，并將其改建成一套六居室的多戶住宅。

了購買第一處房產(chǎn)，Sam和父親Stephen動(dòng)用了雙方的積蓄，同時(shí)還引入了一位外部投資者的資金支持。這些房產(chǎn)的室內(nèi)設(shè)計(jì)則由Sam的兄弟Matt操刀。

對(duì)于自己為何能取得今天的成功，Sam也總結(jié)出來幾條經(jīng)驗(yàn)。

1、快速翻新

Sam投資策略中至關(guān)重要的一環(huán)，是加快多戶住宅的裝修改造速度。

選擇房產(chǎn)時(shí)，Sam傾向于價(jià)格在40萬至60萬英鎊之間、狀態(tài)較差但具備改造潛力的三或四居室半獨(dú)立或獨(dú)立式住宅，有時(shí)也會(huì)考慮聯(lián)排別墅，并將其轉(zhuǎn)化為六居室的房產(chǎn)。

在他看來，六是一個(gè)“神奇的數(shù)字”。多戶住宅投資者普遍默認(rèn)的原則是：第四間臥室是“盈虧平衡點(diǎn)”，而利潤主要來自第五和第六間臥室。

此外，將臥室數(shù)控制在六間以內(nèi)，通常無需申請(qǐng)規(guī)劃許可——當(dāng)然這也取決于地方政府的具體政策。

成改造后，這些房產(chǎn)的估值通常介于75萬至80萬英鎊之間。Sam說道：“我們必須全力以赴，爭取在三到四個(gè)月內(nèi)完成每一套房產(chǎn)的改造流程，才能獲得更好的利潤?！?/p>

他目前居住在劍橋，與一群由家人和朋友組成的投資者合作，他們共同出資購買房產(chǎn)。在購買房產(chǎn)之前，Sam會(huì)向他們提供一份回報(bào)預(yù)測，預(yù)測房產(chǎn)首次再融資后他們將獲得多少回報(bào)。

他們一般采用現(xiàn)金或過橋貸款（Bridging Loan）購買房產(chǎn)，但裝修改造一律使用自有資金。Sam解釋說，如果通過過橋貸款支持改造，資金通常分階段撥付，反而會(huì)拖慢工程進(jìn)度。

“我們不想依賴估價(jià)師在每個(gè)階段簽字確認(rèn)工程，然后再發(fā)放下一筆資金，”Sam說?！斑@太耗時(shí)，而且成本高昂。擁有自己的建筑團(tuán)隊(duì)意味著我們可以快速開發(fā)，而為此我們需要充足的資金?！?/p>

幸運(yùn)的是，Sam的父親在建筑行業(yè)積累多年，早已組建起一支可靠的施工隊(duì)伍，現(xiàn)在支持著他們的快速裝修。他說：“有些人甚至在我出生前就與父親合作了，彼此之間有深厚的信任和感情。”

2、瞄準(zhǔn)目標(biāo)市場

除了快速翻修外，Sam投資的第二大法寶是瞄準(zhǔn)目標(biāo)市場。

他表示，他購買的每一處房產(chǎn)都會(huì)被“還原至毛坯狀態(tài)”，經(jīng)過全面重建和高端設(shè)計(jì)，從而支撐其在劍橋市場上的溢價(jià)租金能力。租客會(huì)擁有獨(dú)立臥室，共享餐廳、客廳和廚房區(qū)域，這使得Sam的房產(chǎn)在租約交替之際平均僅空置五天左右。

Sam對(duì)地段也有自己的要求，通常，醫(yī)院和科技園區(qū)周邊是需求尤其旺盛的熱門地段。為了瞄準(zhǔn)其核心市場——專業(yè)人士，Sam會(huì)尋找靠近這類地方的房產(chǎn)。他說：“我們有一處房產(chǎn)距離醫(yī)院大門只有上百步?！?/p>

制定租金策略時(shí)，Sam建議投資者聽取細(xì)分領(lǐng)域的專業(yè)建議?！霸谧龅谝粋€(gè)多戶住宅項(xiàng)目時(shí)，很多人都說我們達(dá)不到目標(biāo)租金。只有一位專門從事多戶住宅租賃的經(jīng)紀(jì)人表示認(rèn)可，我們果斷買了下來。結(jié)果項(xiàng)目完工后，我們實(shí)現(xiàn)了劍橋該區(qū)域同類房產(chǎn)中的最高租金?！?/p>

最初的大膽嘗試如今得到了豐厚回報(bào)。他每年從自己名下的四處房產(chǎn)中就能獲得26.8萬英鎊的總租金收入，凈收入則達(dá)到85,320英鎊。

3、“盡可能做好盡職調(diào)查”

Sam表示，投資過程并非總是一帆風(fēng)順，因此需要“盡可能做好盡職調(diào)查”。

Sam表示，他和父親曾差點(diǎn)在一座教堂改造項(xiàng)目中損失1.5萬英鎊——因?yàn)樵谕瓿墒召徶?，他們就支付了昂貴的規(guī)劃申請(qǐng)費(fèi)。

最初賣家給他們12周完成交易的時(shí)間，但在2020年3月疫情剛爆發(fā)時(shí)，時(shí)間變得格外緊張。

在還剩兩周就要到期時(shí)，賣家突然決定將房產(chǎn)重新掛牌。如果被其他買家搶購，他們已支付的規(guī)劃費(fèi)將徹底浪費(fèi)。

“煎熬了三周后，賣家又決定將它推向拍賣場，”Sam回憶道。然而他們竟將危機(jī)變?yōu)榱宿D(zhuǎn)機(jī)，甚至還省了錢?！皩?duì)方?jīng)]想到我們密切關(guān)注拍賣動(dòng)態(tài)，最終我們以21.8萬英鎊拍得教堂，比原價(jià)低了4.8萬英鎊?！?/p>

盡管這筆交易結(jié)果有利，但Sam表示再也不會(huì)做這樣的冒險(xiǎn)。“經(jīng)歷數(shù)周的失眠和焦慮，不確定是否花了一大筆錢卻最終買不到房產(chǎn)——我深刻意識(shí)到，在沒有確保購買的情況下就投入規(guī)劃和資金，是完全不值得的?！?/strong>

對(duì)于剛進(jìn)入購房出租行業(yè)的投資者，他的建議是：找一位導(dǎo)師——一位經(jīng)驗(yàn)豐富的房東，愿意分享曾經(jīng)踩過的坑，讓你少走彎路。同時(shí)，務(wù)必對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行徹底的研究。

盡一切可能做好盡職調(diào)查，千萬不要忽略房產(chǎn)或周邊土地上的限制性契約（Restrictive Covenants），”Sam強(qiáng)調(diào)，“如果從一開始沒有徹底摸清房產(chǎn)底細(xì)，它很可能在未來讓你付出沉重代價(jià)，既要花錢又耗精力?！?/p>

可以說，這些策略在Sam的房產(chǎn)投資之路上發(fā)揮了重要作用，盡管他專注的是多戶住宅投資，但他的投資理念與實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于普通購房出租投資者而言，也具有一定的借鑒意義：

• 精準(zhǔn)定位目標(biāo)租客群體

Sam的成功很大程度上源于他對(duì)目標(biāo)市場的清晰定位。他明確要將房子租給專業(yè)人士，因此在選擇房產(chǎn)時(shí)也會(huì)有一定偏好。

于普通投資者來說，在投資前也可以先想想房子要租給誰——是上班族、學(xué)生、還是小家庭？不同租客群體對(duì)地段、戶型、裝修風(fēng)格和配套設(shè)施的要求截然不同。明確目標(biāo)人群有助于更精準(zhǔn)地選房、裝修和定價(jià)，提高出租率和租金回報(bào)。

• 盡可能做好盡職調(diào)查

進(jìn)行任何房產(chǎn)投資前，務(wù)必投入足夠時(shí)間研究房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、地方規(guī)劃政策、周邊環(huán)境以及潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)。必要時(shí)最好咨詢專業(yè)律師或房產(chǎn)顧問，避免因信息遺漏而后期陷入糾紛或額外成本。

• 理性融資

在投資時(shí)，大家也要根據(jù)自身資金實(shí)力設(shè)計(jì)融資方案，謹(jǐn)慎使用貸款并合理評(píng)估還款壓力。

最好預(yù)留一部分資金用于突發(fā)維修、空置期等不確定開支，避免資金鏈斷裂。如果考慮與合作方或家人共同投資，需在前期明確權(quán)責(zé)與收益分配。

• 向有經(jīng)驗(yàn)者學(xué)習(xí)

房產(chǎn)投資涉及環(huán)節(jié)多、風(fēng)險(xiǎn)復(fù)雜，對(duì)于第一次投資的新手，不妨主動(dòng)咨詢已有成功經(jīng)驗(yàn)的投資者或?qū)I(yè)人士，從別人的實(shí)踐案例中吸取經(jīng)驗(yàn)，特別是在選房、稅收、租賃管理等方面，往往可以避免常見陷阱。

和其他投資一樣，房產(chǎn)投資也需要合適的策略，希望今天的文章對(duì)大家有所幫助。

ref：

https://www.telegraph.co.uk/money/property/buy-to-let/how-i-built-45m-hmo-portfolio-age-31/

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