我在“微型商業(yè)血淚史”欄目中的《蘇州中心商場(chǎng)，意義非凡》一文中，聊過(guò)為什么該項(xiàng)目對(duì)我個(gè)人而言有著特殊意義。

如今蘇州中心商場(chǎng)已經(jīng)度過(guò)7年歷程，在這7年中，蘇州商業(yè)市場(chǎng)發(fā)生了不少變化，不變的是項(xiàng)目不斷高漲的人氣以及不停歇的向好發(fā)展勢(shì)頭。

我作為專注于上海商業(yè)市場(chǎng)的自媒體，“近鄰”蘇州是每年前往探訪最多的城市，每次的路徑幾乎都是：驅(qū)車(chē)到蘇州中心商場(chǎng)——其他項(xiàng)目或景點(diǎn)——回到蘇州中心商場(chǎng)返航，項(xiàng)目的軸心作用可見(jiàn)一斑。

不知不覺(jué)中，竟然每年都做過(guò)一篇項(xiàng)目的簡(jiǎn)評(píng)。

不過(guò)癮，本文整篇大的，對(duì)項(xiàng)目今年甚至近年以來(lái)個(gè)人提煉的重要調(diào)整動(dòng)態(tài)及趨勢(shì)做一個(gè)完整復(fù)盤(pán)，下文直入正題。

1、國(guó)際化妝品蘇州市場(chǎng)獨(dú)一檔

如果說(shuō)興業(yè)太古匯是上海乃至全國(guó)市場(chǎng)在購(gòu)物中心打造高端國(guó)際化妝品氛圍區(qū)域的引領(lǐng)者之一，那同在2017年亮相的蘇州中心商場(chǎng)同樣在開(kāi)業(yè)伊始就已經(jīng)切入該細(xì)分市場(chǎng)，并在進(jìn)入到第二年后于南區(qū)1層開(kāi)啟大規(guī)模的品牌招商和整體升級(jí)，配搭A(yù)pple Store等蘇州獨(dú)占品牌，為南區(qū)1層主力氛圍定調(diào)。

如今再看，項(xiàng)目在國(guó)際化妝品領(lǐng)域早已不是追隨者，這里不僅成為蘇州市場(chǎng)傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)美妝業(yè)態(tài)的集大成商場(chǎng)，并當(dāng)仁不讓地扮演著各種開(kāi)店挑剔的調(diào)性品牌的選址目的地。

兩大標(biāo)志性事件表現(xiàn)為：

（1）今年上半年，南區(qū)1層原野獸派和GIVENCHY紀(jì)梵希位置合并，引入DIOR迪奧，項(xiàng)目集齊傳統(tǒng)四大高端化妝品品牌（LANC?ME蘭蔻、CHANEL香奈兒、ESTéE LAUDER雅詩(shī)蘭黛），取得階段性里程碑成果。要知道雖然以引入國(guó)際化妝品作為升級(jí)策略的購(gòu)物中心不少，但集齊“四大”的其實(shí)并沒(méi)有想象中那么多。

伴隨開(kāi)業(yè)，DIOR迪奧于7月初在金雞湖畔開(kāi)啟「尋光南法」限時(shí)快閃，這是該主題快閃2025年在中國(guó)市場(chǎng)的唯一一站，彰顯蘇州作為新一線城市已有成為國(guó)際品牌戰(zhàn)略新高地的趨勢(shì)，也是蘇州中心商場(chǎng)展現(xiàn)商業(yè)能級(jí)引領(lǐng)性和覆蓋面的點(diǎn)睛之筆。

值得一提的是，讓位給DIOR迪奧的野獸派和GIVENCHY紀(jì)梵希都繼續(xù)保留店鋪，后者在南區(qū)同樓層移位；前者則遷至業(yè)態(tài)更多元化的北區(qū)1層，并為項(xiàng)目帶來(lái)了品牌的最新形象完成升級(jí)。

引入好品牌，并帶動(dòng)其他品牌開(kāi)啟多米諾骨牌式的連帶調(diào)整，是項(xiàng)目向好發(fā)展最有說(shuō)服力的論據(jù)。

（2）國(guó)際化妝品大業(yè)態(tài)中說(shuō)起具有獨(dú)特調(diào)性的品牌，近兩年最具話題的無(wú)疑是Aēsop伊索和LE LABO。他們對(duì)于選址調(diào)性有嚴(yán)苛的訴求——是各種老洋房、獨(dú)棟建筑的?？停彩沁M(jìn)到主流購(gòu)物中心就已是項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)的最佳佐證，在全國(guó)各地市場(chǎng)，大多只會(huì)在有奢侈品的頭部商場(chǎng)遇見(jiàn)。如今蘇州中心商場(chǎng)先后集齊，占位北區(qū)西側(cè)入口兩側(cè)，畫(huà)面不要太美。

此外，近期又有BYREDO、Kilian凱利安等高端香氛品牌開(kāi)業(yè)/入駐、LOEWE羅意威開(kāi)設(shè)限時(shí)店，與周邊DIPTYQUE、JO MALONE LONDON祖瑪瓏、PENHALIGON’S潘海利根等眾多“同伴”共同構(gòu)筑起新興細(xì)分業(yè)態(tài)氛圍，與南區(qū)形成一定的差異化。

如下圖所示，目前已引入了超過(guò)20個(gè)高端化妝品品牌，早先布局的南區(qū)以老牌高端彩妝、護(hù)膚品牌為主，在業(yè)態(tài)引入初期為項(xiàng)目打下扎實(shí)基礎(chǔ)；北區(qū)則在近年引入眾多新晉熱門(mén)品牌，更具年輕時(shí)尚活力調(diào)性。

當(dāng)下在高端化妝品業(yè)態(tài)方面，蘇州中心商場(chǎng)無(wú)疑就是蘇州市場(chǎng)最高水平，甚至放到全國(guó)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中也是能打的第一梯隊(duì)，且始終保持向好勢(shì)頭。

2、把時(shí)髦街區(qū)“搬進(jìn)”購(gòu)物中心

我個(gè)人看商業(yè)項(xiàng)目，從來(lái)不以品牌級(jí)次論好壞，更多還是看不同定位項(xiàng)目的打造邏輯以及是否會(huì)有意想不到的驚喜，蘇州中心商場(chǎng)就是能夠制造驚喜的項(xiàng)目之一。

讓我眼前一亮的瞬間，往往來(lái)自于主流購(gòu)物中心時(shí)不時(shí)會(huì)出現(xiàn)的一些最初在時(shí)髦街區(qū)才能遇見(jiàn)的品牌。

僅以今年的新進(jìn)品牌舉例：

來(lái)自上海烏魯木齊中路的年輕生活方式品牌Tagi.，過(guò)往更多出現(xiàn)于活動(dòng)、快閃場(chǎng)合，對(duì)進(jìn)駐主流商場(chǎng)尤為謹(jǐn)慎，去年在GATE M西岸夢(mèng)中心開(kāi)出新店成為這個(gè)頂流項(xiàng)目的熱門(mén)品牌之一。沒(méi)想到的是，這個(gè)在上海本地市場(chǎng)拓店都異常謹(jǐn)慎的品牌會(huì)在蘇州中心商場(chǎng)北區(qū)負(fù)一層開(kāi)出江蘇市場(chǎng)首家門(mén)店，無(wú)疑是對(duì)項(xiàng)目巨大客流和城市影響力的印證（如果說(shuō)上海海納百川，那蘇州同樣吸引著周邊眾多城市的消費(fèi)者）。

時(shí)尚品牌13DE MARZO上海首店選址于安福路武康路交界處，成為這個(gè)有“時(shí)髦宇宙中心”之稱的街角熱門(mén)打卡高地之一；此后時(shí)隔2年才在新天地時(shí)尚一期開(kāi)出上海的第二家門(mén)店。而在此之前，品牌就已經(jīng)率先入駐到了蘇州中心商場(chǎng)北區(qū)1層開(kāi)出蘇州首家門(mén)店，為樓層中部的服裝零售業(yè)態(tài)注入全新活力——在傳統(tǒng)國(guó)際時(shí)尚品牌有走弱趨勢(shì)的當(dāng)下，各大商場(chǎng)都在爭(zhēng)奪更易獲得消費(fèi)者認(rèn)可的市場(chǎng)新興品牌，上海ifc引入山下有松、老鋪黃金等品牌都是轉(zhuǎn)向的佐證，蘇州中心商場(chǎng)類似的策略彰顯快速反應(yīng)能力。

BASEMENT FG則是辣妹裝大店品牌的代表之一，進(jìn)駐到上海市場(chǎng)后在新樂(lè)路一棟歷史建筑內(nèi)開(kāi)出大店，與前兩者類似，是近年熱門(mén)品牌選址策略的體現(xiàn)。品牌目前在項(xiàng)目南區(qū)2層開(kāi)設(shè)有蘇州市場(chǎng)唯一一間門(mén)店。

這些品牌布局于項(xiàng)目的不同區(qū)域，不同樓層，消費(fèi)者可以目的性前往，也可以在全域中偶遇驚喜。

他們的共性在于，開(kāi)店謹(jǐn)慎、相對(duì)稀缺，受到年輕消費(fèi)者喜愛(ài)，深入街區(qū)，懂得營(yíng)銷。某種程度上與Aēsop伊索、LE LABO等選址策略類似，只是風(fēng)格定位不同。

當(dāng)我們說(shuō)年輕人更愛(ài)走上街區(qū)時(shí)，多是基于上海市場(chǎng)街區(qū)商業(yè)已經(jīng)足夠成熟，有海量?jī)?nèi)容可供選擇的對(duì)話語(yǔ)境，而對(duì)于類似蘇州這樣尚在發(fā)展中的新一線城市而言，蘇州中心商場(chǎng)可以利用自身的超大體量和聚客能力把街區(qū)“搬進(jìn)”商場(chǎng)，讓客人同樣能夠感受到街區(qū)商業(yè)才有的各種時(shí)髦。

3、網(wǎng)紅、時(shí)尚餐飲一波接一波

網(wǎng)紅、時(shí)尚餐飲在一個(gè)城市選址時(shí)，客流大、客群年輕是重要指標(biāo)，比如上海市場(chǎng)，美羅城、日月光等項(xiàng)目常受青睞并非偶然，蘇州中心商場(chǎng)無(wú)疑兩者兼具，因此成為這類品牌的熱門(mén)選址地更是情理之中。

另一方面，時(shí)尚餐飲更新?lián)Q代快，也易誕生網(wǎng)紅，并非說(shuō)網(wǎng)紅不好，而是主流商場(chǎng)在當(dāng)今高速發(fā)展的商業(yè)時(shí)代需要做到快速?zèng)Q策，適時(shí)引入具有活力和熱度的品牌，已成為考驗(yàn)項(xiàng)目招商水準(zhǔn)的判斷維度之一。

在新興市場(chǎng)，頭部項(xiàng)目提供平臺(tái)某種程度上也是對(duì)品牌的一種扶持?？赡苡腥藭?huì)說(shuō)網(wǎng)紅來(lái)得快去得快，但并非絕對(duì)，且不說(shuō)老道的項(xiàng)目有較強(qiáng)的判斷力，更重要的是只要保持對(duì)快節(jié)奏的適應(yīng)能力，即使試錯(cuò)也會(huì)有足夠的替代者跟進(jìn)。

僅在今年，蘇州中心商場(chǎng)在該領(lǐng)域引入了包括蘇州首家LUNEURS月樂(lè)詩(shī)、WenTinG文汀半塘蛋糕、江蘇首家cococean、紐約貝果博物館蘇州首家購(gòu)物中心店、九十葉·抹茶專門(mén)店、CHARLIETOWN紅茶公司等品牌。

他們雖然在本文中被歸類到具有網(wǎng)紅標(biāo)簽的類別，但實(shí)則都是經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)的成熟品牌。

能感受到項(xiàng)目在嘗鮮和穩(wěn)妥中能夠找到平衡點(diǎn)。

4、熱門(mén)戶外運(yùn)動(dòng)進(jìn)一步擴(kuò)容

我在近兩年寫(xiě)大多數(shù)區(qū)域型一站式商業(yè)項(xiàng)目時(shí)，零售業(yè)態(tài)往往聚焦在以戶外運(yùn)動(dòng)領(lǐng)銜的調(diào)整升級(jí)。而在蘇州中心商場(chǎng)，這一趨勢(shì)只能放到第4點(diǎn)來(lái)寫(xiě)，從側(cè)面彰顯出項(xiàng)目的“既大又全”，可講的亮點(diǎn)足夠豐富。

今年，項(xiàng)目引入的品牌絕對(duì)數(shù)量不算多，較為值得關(guān)注的是KAILAS凱樂(lè)石江蘇首家旗艦店和BIRKENSTOCK勃肯江蘇首店。

但有沒(méi)有可能，比較“安靜”的原因是項(xiàng)目早已占據(jù)了先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

商場(chǎng)早在2021年就引入了lululemon、ARC'TERYX始祖鳥(niǎo)、DESCENTE迪桑特三個(gè)當(dāng)今占據(jù)市場(chǎng)頭部的戶外/運(yùn)動(dòng)品牌；On昂跑也在2023年伴隨著南區(qū)二期的亮相而入駐，成為品牌的首批選址地之一。

此外，品類氛圍更為集中的北區(qū)2層，先后引入了包括SALOMON薩洛蒙、Wilson威爾勝、HOKA、MAIA ACTIVE、Onitsuka Tiger鬼塚虎等眾多炙手可熱的運(yùn)動(dòng)品牌，要知道這些品牌在不少主流區(qū)域型一站式綜合體中都是能在1層占位的。

目前陣容（還不包括傳統(tǒng)運(yùn)動(dòng)品牌）如下圖所示，已足夠出色，相信未來(lái)進(jìn)一步擴(kuò)容完全是情理之中，商業(yè)能級(jí)可見(jiàn)一斑。

5、讓品牌在蘇州首店選址變得簡(jiǎn)單

個(gè)人不是很喜歡聊首店話題，因?yàn)闋可娴侥芗?jí)、稀缺性、期望值等眾多因素，因此并非所有的首店都具含金量。

但我既然稱蘇州中心商場(chǎng)為“蘇州商業(yè)之光”，其對(duì)于首店的吸引力和能級(jí)還是值得一提的，除了上文已經(jīng)露出的多個(gè)話題品牌外，僅今年就引進(jìn)了包括agete、American Vingtage、DIAMONDDAZZLE、Abercrombie & Fitch、RUANS阮仕珍珠等零售品牌蘇州首店；以及桂滿隴杭州小館、松月樓、嗆頭家、胡集酒肆、意藍(lán)京等餐飲品牌蘇州首店……不勝枚舉且大多是拿得出手的案例。

結(jié)合我對(duì)蘇州市場(chǎng)各類項(xiàng)目的橫向?qū)Ρ龋袀€(gè)比較有趣的個(gè)人感受——在蘇州市場(chǎng)選址，若定位大眾消費(fèi)市場(chǎng)，選擇首店幾乎閉眼選蘇州中心商場(chǎng)就行了（當(dāng)然商場(chǎng)要不要?jiǎng)t另當(dāng)別論），不合適的話再去考慮其他項(xiàng)目。

另外在蘇州中心商場(chǎng)設(shè)點(diǎn)，對(duì)業(yè)績(jī)檢驗(yàn)也有指導(dǎo)意義，即如果在這個(gè)項(xiàng)目的客流基數(shù)下產(chǎn)出還不理想，那得琢磨一下自身的大眾市場(chǎng)匹配度問(wèn)題。

1、此次探班，我重溫了一下7年前商場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)繞場(chǎng)一周的“軍訓(xùn)感”，雖然沒(méi)有嚴(yán)絲合縫地逛到每一個(gè)細(xì)節(jié)，但依舊在場(chǎng)內(nèi)走了2萬(wàn)多步，與7年前暴走3萬(wàn)步寫(xiě)完整探班相比，如今的蘇州中心商場(chǎng)顯然已經(jīng)更為多元、豐富、立體。

其表現(xiàn)在2019年開(kāi)發(fā)出了屋頂上的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，相關(guān)閱讀：

兩年后再到蘇州中心商場(chǎng)探班隨筆

2021年多了南區(qū)地下樓層，相關(guān)閱讀：

蘇州中心商場(chǎng)4周年，南區(qū)L1“美麗升級(jí)”

2023年南區(qū)二期亮相，相關(guān)閱讀：

蘇州中心商場(chǎng)二期探班，5周年后“羽翼豐滿”

今年，甚至對(duì)西側(cè)沿街界面也都進(jìn)行了有意識(shí)地?zé)ㄐ律?jí)，說(shuō)無(wú)死角有點(diǎn)夸張，但確實(shí)已經(jīng)盡可能做到面面俱到。

2、鑒于項(xiàng)目的超大體量以及上文提及的各種業(yè)態(tài)構(gòu)成特色，蘇州中心商場(chǎng)雖然歸為一站式大體量購(gòu)物中心，但實(shí)際上更像是“一個(gè)核心商圈商場(chǎng)+一個(gè)區(qū)域型一站式綜合體+一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)商場(chǎng)”的組合，在整個(gè)項(xiàng)目中，既有精品商業(yè)，又能遇見(jiàn)多元體驗(yàn)帶來(lái)的驚喜，使其成為蘇州商業(yè)的集大成呈現(xiàn)。

3、 蘇州市場(chǎng)并非沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)，從7年經(jīng)營(yíng)來(lái)看，個(gè)人比較關(guān)注的已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目包括有：

仁恒倉(cāng)街，絕對(duì)算得上是優(yōu)質(zhì)街區(qū)商業(yè)典范，為蘇州尤其是老城區(qū)商業(yè)帶來(lái)了高品質(zhì)及多樣化風(fēng)貌，但從目前來(lái)看，與蘇州中心商場(chǎng)并未產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。

蘇州SUONE·金地廣場(chǎng)切入二次元細(xì)分市場(chǎng)找到了差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，但項(xiàng)目整體仍有待完善，相對(duì)而言同樣主打二次元的星悅匯倒是與蘇州中心商場(chǎng)形成了有機(jī)互補(bǔ)，為年輕消費(fèi)者帶來(lái)更多選擇并形成客群增量。

龍湖旗下項(xiàng)目人氣都還不錯(cuò)，作為區(qū)域型一站式商業(yè)代表各做門(mén)前生意，這與上海市場(chǎng)的同類項(xiàng)目異曲同工。

未來(lái)，勢(shì)必和大家一樣，會(huì)聚焦于蘇州萬(wàn)象天地、蘇州中環(huán)等新晉“入局者”。

個(gè)人認(rèn)為蘇州萬(wàn)象天地勢(shì)必會(huì)成為助力城市更新的又一典范，提振老商圈煥新更是當(dāng)務(wù)之急——我在從業(yè)時(shí)，還會(huì)去石路商圈市調(diào)，現(xiàn)在實(shí)在是沒(méi)有去的動(dòng)力，對(duì)城市商業(yè)整體發(fā)展而言并非好事。

蘇州中環(huán)則在金雞湖畔另一側(cè)與蘇州中心商場(chǎng)形成完美的呼應(yīng)和錯(cuò)位關(guān)系，為奢侈品消費(fèi)提供新一代商業(yè)空間的選擇，共同打造蘇州城市風(fēng)貌和商業(yè)水準(zhǔn)“名片”。

不過(guò)即使會(huì)有新的競(jìng)爭(zhēng)，也需要看到蘇州中心商場(chǎng)不僅掌握先發(fā)優(yōu)勢(shì)，積累了足夠扎實(shí)的基礎(chǔ)，更坐擁30萬(wàn)㎡獨(dú)一檔的超大體量足以帶來(lái)全類型體驗(yàn)。個(gè)人并不認(rèn)為項(xiàng)目的能級(jí)會(huì)被輕易撼動(dòng)，而且多方共榮才是城市、市場(chǎng)、消費(fèi)者更喜聞樂(lè)見(jiàn)的局面。

因此，于公于私，個(gè)人都更樂(lè)意看到蘇州中心商場(chǎng)長(zhǎng)期享有城市商業(yè)之光形象。

4、回到文頭的出行路線，其實(shí)每次前往蘇州，我都會(huì)想一個(gè)問(wèn)題——這次就別再停蘇州中心商場(chǎng)了吧。但翻閱項(xiàng)目社交媒體的動(dòng)態(tài)，總會(huì)發(fā)現(xiàn)有新東西可看，加上凱德會(huì)員積分體系打通等政策，最終都選擇了“妥協(xié)”，希望這個(gè)吸引力能夠持續(xù)下去。

品牌定位能級(jí)只是評(píng)判商業(yè)維度的一面，能否獲取本地以及更廣域范圍內(nèi)消費(fèi)者的好感，個(gè)人認(rèn)為是項(xiàng)目能否代表城市面貌更重要的一面。

這也是為什么如果說(shuō)上海市場(chǎng)，類似上海恒隆廣場(chǎng)這樣的頂級(jí)商場(chǎng)更多扮演的消費(fèi)空間職能，而上海新天地等項(xiàng)目則更能體現(xiàn)出豐富的上海人文精神風(fēng)貌。

這并非說(shuō)蘇州中心商場(chǎng)有“躺平”之嫌，7年歷程的記錄足以說(shuō)明項(xiàng)目的“進(jìn)取心”，個(gè)人始終認(rèn)為在已經(jīng)占據(jù)客群心智的情況下，循序漸進(jìn)地提升，伴隨客人的變遷與時(shí)代共同進(jìn)步，某種程度上是蘇州中心商場(chǎng)扮演好自身蘇州商業(yè)形象代表最堅(jiān)實(shí)的策略。