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物業(yè)費(fèi)與服務(wù)質(zhì)量掛鉤，滄州試點(diǎn)能否破解行業(yè)頑疾？

一邊是業(yè)主吐槽：“交了物業(yè)費(fèi)，卻還是衛(wèi)生沒(méi)人打掃、電梯壞了沒(méi)人修”；另一邊是物業(yè)公司抱怨：“物業(yè)費(fèi)收繳率太低，運(yùn)營(yíng)成本都難以維持”……物業(yè)服務(wù)與業(yè)主期望之間的差距，長(zhǎng)期以來(lái)都是許多小區(qū)矛盾的焦點(diǎn)。

近日，河北滄州在全國(guó)率先推出創(chuàng)新舉措，在試點(diǎn)小區(qū)實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)與服務(wù)質(zhì)量掛鉤：物業(yè)公司想要拿到全額物業(yè)費(fèi)，需先過(guò)業(yè)主的“考核關(guān)”。這一新規(guī)旨在破解“業(yè)主交了錢卻享受不到對(duì)應(yīng)服務(wù)”和“物業(yè)公司收錢不辦事”的雙重困局。

一場(chǎng)雙向奔赴的變革

物業(yè)費(fèi)多少，通常是固定的，基于物業(yè)服務(wù)合同約定。過(guò)去，這幾乎是鐵板一塊。然而近年來(lái)，在多種因素共同作用下，情況開始出現(xiàn)松動(dòng)。前不久，就有媒體報(bào)道，全國(guó)多地出現(xiàn)了住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)集體打折、降費(fèi)的情況。

在地產(chǎn)行業(yè)基本面發(fā)生深刻變化的今天，各家公司對(duì)存量住宅小區(qū)的爭(zhēng)奪空前激烈?！敖滴飿I(yè)費(fèi)”成了一些企業(yè)“護(hù)盤”的策略，但這更像是一種被動(dòng)的降費(fèi)。

相比之下，滄州試點(diǎn)的“物業(yè)費(fèi)與服務(wù)質(zhì)量掛鉤”機(jī)制，則具有更深層次的變革意義。它不再是簡(jiǎn)單的降價(jià)，而是建立了一種基于服務(wù)質(zhì)量的浮動(dòng)收費(fèi)機(jī)制，讓費(fèi)用真正反映服務(wù)水平。

現(xiàn)實(shí)中難以逾越的“換物業(yè)”門檻

事實(shí)上，現(xiàn)實(shí)中確實(shí)有一部分小區(qū)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了“物業(yè)收費(fèi)與服務(wù)質(zhì)量掛鉤”。這些小區(qū)通常有一個(gè)共同點(diǎn)：原物業(yè)公司被更換，通過(guò)業(yè)委會(huì)等組織的努力，引入了新的物業(yè)公司。隨著老合同終止，新合同中加入了“質(zhì)量評(píng)價(jià)和浮動(dòng)收費(fèi)”等條款。

但這類小區(qū)少之又少，關(guān)鍵原因在于“換物業(yè)”實(shí)在太難了。只要不更換物業(yè)，就會(huì)延續(xù)老合同，業(yè)主的話語(yǔ)權(quán)天然受限。

滄州方案：不換物業(yè)也能提升業(yè)主話語(yǔ)權(quán)

如果不能換物業(yè)，能不能也能提高業(yè)主的話語(yǔ)權(quán)？能否先行推動(dòng)“物業(yè)費(fèi)和服務(wù)質(zhì)量掛鉤”？

滄州給出了一套新方案。在當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)職能部門的推動(dòng)下，滄州在全市推行住宅小區(qū)“淘汰式”物業(yè)管理考核機(jī)制。這一機(jī)制的核心是：以“公共規(guī)制”部分替代“商業(yè)協(xié)議”，在物業(yè)合同暫時(shí)無(wú)法重簽的前提下，打通了用經(jīng)濟(jì)手段約束物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的路徑。

“干得好拿得多，干得差拿得少”，這其實(shí)也給了物業(yè)公司改進(jìn)工作的動(dòng)力。物業(yè)這門生意，“收繳率”是生命線。許多案例中，物業(yè)不作為導(dǎo)致業(yè)主拒繳費(fèi)，進(jìn)而導(dǎo)致小區(qū)環(huán)境惡化，形成惡性循環(huán)。而如果能以合適的方式推動(dòng)“物業(yè)費(fèi)與服務(wù)質(zhì)量掛鉤”普遍落地，或許就能打破這種負(fù)面螺旋。

可行性分析：多方共贏的創(chuàng)新機(jī)制

從理論上看，滄州的試點(diǎn)方案具有明顯優(yōu)勢(shì)：

對(duì)業(yè)主而言，終于有了直接的話語(yǔ)權(quán)和“按質(zhì)付費(fèi)”的實(shí)現(xiàn)渠道，不再需要通過(guò)拒繳費(fèi)來(lái)表達(dá)不滿；

對(duì)物業(yè)公司而言，雖然考核壓力增大，但也提供了改進(jìn)服務(wù)的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力，優(yōu)質(zhì)企業(yè)能夠獲得全額甚至額外的獎(jiǎng)勵(lì)；

對(duì)社區(qū)治理而言，引入了一種相對(duì)客觀公正的評(píng)價(jià)機(jī)制，有助于減少物業(yè)糾紛，改善社區(qū)環(huán)境。

推廣前景：需克服諸多挑戰(zhàn)

雖然滄州方案頗具創(chuàng)新性，但要大規(guī)模推廣仍面臨不少挑戰(zhàn)：

一是業(yè)委會(huì)組織的缺失。許多小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)，缺乏代表業(yè)主進(jìn)行評(píng)價(jià)的有效主體；

二是評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)制定的科學(xué)性。如何制定既客觀全面又簡(jiǎn)便易行的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，需要專業(yè)支持；

三是物業(yè)公司的接受程度。短期內(nèi)可能會(huì)遭遇部分物業(yè)企業(yè)的抵制；

四是政府監(jiān)管的可持續(xù)性。需要建立長(zhǎng)期有效的監(jiān)督機(jī)制，避免政策流于形式。

走向更加公平的物業(yè)關(guān)系

滄州的試點(diǎn)舉措，為破解物業(yè)糾紛提供了一條新思路。它不再拘泥于“換不換物業(yè)”的二選一難題，而是通過(guò)機(jī)制創(chuàng)新，在現(xiàn)有框架內(nèi)提升了業(yè)主話語(yǔ)權(quán)。

任何創(chuàng)新都需要在實(shí)踐中不斷完善。物業(yè)費(fèi)與服務(wù)質(zhì)量掛鉤機(jī)制是否真的可行，能否推廣到更多地區(qū)，還需要時(shí)間的檢驗(yàn)。但可以肯定的是，這種探索本身值得鼓勵(lì)，因?yàn)樗赶蛄艘粋€(gè)更加公平、透明的物業(yè)服務(wù)體系，讓業(yè)主的錢花得明明白白，讓物業(yè)的服務(wù)值回票價(jià)。

只有建立這種基于相互尊重和公平交換的物業(yè)關(guān)系，我們的社區(qū)才能更加和諧宜居。滄州的試點(diǎn)，或許正是邁向這一目標(biāo)的重要一步。

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