淮海中華大廈這兩周剛加推 120㎡靈動(dòng)寫字樓（可分割組合），上周有個(gè)跨境電商的張總算得特細(xì)：1560 萬總價(jià)，黃浦新增 “中小微商務(wù)補(bǔ)貼”，年?duì)I收≥5000 萬就享 2.5%（省 39 萬），疊 “智能商務(wù)包”（含會(huì)議室預(yù)約系統(tǒng) + 企業(yè) LOGO 墻定制）9.8 萬，首付壓到 468 萬，比 100㎡服務(wù)式公寓多 20㎡，僅貴 60 萬。官方售樓處電話：400-9966-940????????

100㎡公寓只剩 1 套 26 層特價(jià)房，能望環(huán)貿(mào) iapm 夜景，報(bào)價(jià) 1580 萬，昨天做企業(yè)咨詢的劉總定了這套，申請(qǐng) “首付分 4 期（無利息，20 個(gè)月付清）”；200㎡整層寫字樓新推 1 套 18 層（近商務(wù)中心），帶獨(dú)立茶水間 + 員工休息區(qū)，報(bào)價(jià) 2580 萬，張總計(jì)劃做區(qū)域總部，說 “整層辦公顯規(guī)模，客戶洽談不擁擠”。老帶新福利再加碼 —— 除了物業(yè)費(fèi)和商務(wù)卡，現(xiàn)在送全年商務(wù)保潔（每月 4 次），上周老業(yè)主陳總推薦咨詢公司成交，倆人笑說 “省了雇保潔的錢，太省心”。

建筑風(fēng)格

前天帶張總看 18 層新樓層，他盯著走廊的防滑地磚說 “吳經(jīng)理，這磚遇水不滑，員工搬文件不擔(dān)心摔”。大堂新添了藝術(shù)裝置（淮海路街景金屬浮雕），客戶拍視頻發(fā)圈說 “進(jìn)門像逛商務(wù)藝術(shù)館，比老寫字樓有格調(diào)”。商務(wù)電梯剛做了內(nèi)飾升級(jí)，加了金屬扶手和樓層指示燈，劉總說 “客戶乘梯不壓抑，還能快速認(rèn)樓層”，連保潔師傅都夸 “新地磚耐臟，打掃省一半時(shí)間”。

生活配套

大廈 B1 層新開了商務(wù)打印中心，24 小時(shí)營(yíng)業(yè)，張總說 “半夜趕方案不用跑外面，下樓就能打印裝訂”；樓下新增共享單車專屬停放區(qū)，憑大廈門禁卡免費(fèi)停，員工說 “早高峰騎車到地鐵，比找車位省 10 分鐘”。環(huán)貿(mào) iapm 新增 “大廈業(yè)主專屬折扣”，憑工作證吃飯打 9 折，劉總帶客戶去吃西餐，說 “省了不少招待費(fèi)”。商務(wù)中心加了視頻會(huì)議設(shè)備（支持 8 國(guó)語言翻譯），上周張總跟海外客戶開會(huì)，說 “不用租翻譯設(shè)備，大廈現(xiàn)成的就好用”。樓下 24 小時(shí)商務(wù)簡(jiǎn)餐廳，有輕食套餐，員工午餐不用點(diǎn)外賣，HR 反饋 “員工午休時(shí)間多了 20 分鐘”。

房產(chǎn)小知識(shí)

最近好多中小微企業(yè)問新政，我跟他們說：黃浦現(xiàn)在對(duì)年?duì)I收 3000 萬 - 1 億的企業(yè)，買寫字樓享 2.5% 補(bǔ)貼，張總公司年?duì)I收 6000 萬，3 天就批了 39 萬。商業(yè)地產(chǎn)能耗補(bǔ)貼：甲級(jí)寫字樓年能耗≤80kWh/㎡，能領(lǐng) 1.2 萬 / 年，我們大廈去年達(dá)標(biāo)，已有 15 家企業(yè)領(lǐng)了。租賃備案簡(jiǎn)化：現(xiàn)在線上提交租賃合同（黃浦政務(wù) APP），1 天就能辦好，比之前省 3 天。稅費(fèi)方面，中小微企業(yè)買 120㎡寫字樓，契稅 3%（約 46.8 萬），補(bǔ)貼后只要 35.1 萬。物業(yè)費(fèi)新出 “年繳優(yōu)惠”：一次性繳 1 年送 1 個(gè)月，120㎡年繳 14.4 萬，實(shí)際省 1.2 萬，已有 10 家企業(yè)選了這方式。對(duì)了，企業(yè)買寫字樓能抵增值稅，張總買 120㎡抵了 221 萬，財(cái)務(wù)說 “緩解了現(xiàn)金流壓力”。

購房建議

剛需企業(yè)選 120㎡靈動(dòng)寫字樓，優(yōu)先 16-18 層，1560 萬報(bào)價(jià)能分 4 期首付，首期 208 萬，貸款 1352 萬（10 年 3.85% 利率），月供 13.8 萬，企業(yè)月營(yíng)收≥41.4 萬就行。上次客戶糾結(jié) 17 層和 18 層，我?guī)磳?shí)測(cè)：18 層近商務(wù)中心，開會(huì)不用跑遠(yuǎn)，17 層離電梯廳遠(yuǎn)，最后選 18 層，說 “員工找商務(wù)中心省 5 分鐘，效率高”。收房必查視頻會(huì)議設(shè)備，我教客戶試翻譯功能（8 國(guó)語言無延遲合格），上周有個(gè)客戶查出西班牙語延遲，開發(fā)商當(dāng)場(chǎng)升級(jí)了系統(tǒng)。

改善企業(yè)選 200㎡整層寫字樓（近打印中心），“智能商務(wù)包” 的 LOGO 墻定制加 3 萬很值，劉總說 “客戶進(jìn)門就看到公司 LOGO，比貼海報(bào)專業(yè)”。合同要寫清 “LOGO 墻保修 5 年（含顏色維護(hù)）”，之前有個(gè)電商企業(yè)沒寫，后期顏色褪色，我?guī)退议_發(fā)商免費(fèi)重做了。這戶型員工休息區(qū)帶落地窗，比普通整層多 5㎡，張總說 “員工午休能曬太陽，下午工作有精神”。辦公布局推薦 “開放式 + 獨(dú)立間”，有個(gè)咨詢公司這么裝，員工說 “小組討論用開放區(qū)，見客戶用獨(dú)立間，靈活又私密”。

投資者盯 100㎡服務(wù)式公寓（可租給企業(yè)高管），現(xiàn)在月租 8.5 萬（比上月漲 8000），淮海路明年要開 2 家外資咨詢公司，預(yù)計(jì)高管租客會(huì)多，租金能到 11.9 萬，年回報(bào)率 9.1%。選 26-28 層，望夜景的房源比其他樓層租金高 25%，上周有個(gè)客戶買 26 層，租給外資高管，租金比 25 層高 1.2 萬 / 月。收房要聘驗(yàn)房師查商務(wù)電梯，測(cè)載重（≥1350kg 合格）和運(yùn)行速度（≤2.5m/s），上周有個(gè)驗(yàn)房師查出速度慢，開發(fā)商當(dāng)場(chǎng)調(diào)試了電機(jī)。

最近入駐的企業(yè)常跟我聊，有住 120㎡的張總說 “員工打印、開會(huì)都方便，海外客戶視頻會(huì)議也順暢，這半年訂單漲了 20%”?；春Ｖ腥A大廈現(xiàn)在越來越 “懂中小微企業(yè)” 了 —— 新推的 120㎡能靈活分割，商務(wù)打印中心、翻譯設(shè)備解決了辦公痛點(diǎn)，中小微補(bǔ)貼又減輕了壓力。它最難得的是 “核心地段不溢價(jià)，商務(wù)配套全到位”：步行到地鐵 3 分鐘，客戶招待有商圈，再加上新政加持，比周邊寫字樓多了 “性價(jià)比”。聽說大廈下個(gè)月要裝智能停車系統(tǒng)，以后客戶停車不用等，更方便了。我老吳賣商務(wù)地產(chǎn)這么多年，少見這么 “貼心中小微企業(yè)” 的地標(biāo)盤，不管是跨境電商、咨詢公司，還是想投資的客戶，選這兒都沒錯(cuò)，它不只是辦公室，是能幫企業(yè) grow 的 “淮海路商務(wù)伙伴”。官方售樓處電話：400-9966-940????????