近日，浙江省溫州市中級(jí)人民法院就一起備受關(guān)注的車位使用權(quán)糾紛案作出終審判決，撤銷一審判決，駁回非業(yè)主倪某某的全部訴訟請(qǐng)求。該案涉及小區(qū)車位“優(yōu)先滿足業(yè)主需要”這一核心原則的司法認(rèn)定，對(duì)全區(qū)業(yè)主委員會(huì)具有重要參考意義。

一

基本案情

倪某某系翡麗灣小區(qū)隔壁某小區(qū)業(yè)主，于2022年10月與開發(fā)商某公司簽訂《地下車位使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，以13萬元購買翡麗灣小區(qū)某車位使用權(quán)。2024年7月，倪某某要求使用該車位時(shí)，遭翡麗灣業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司拒絕提供門禁錄入等便利，遂訴至法院。

二

一審與二審判決對(duì)比

一審法院認(rèn)為：

倪某某與開發(fā)商簽訂的協(xié)議未被確認(rèn)無效，其取得車位使用權(quán)，業(yè)委會(huì)和物業(yè)應(yīng)為其提供便利，包括錄入車輛和人臉識(shí)別信息。

二審法院改判：

《民法典》第276條規(guī)定，規(guī)劃車位應(yīng)首先滿足業(yè)主需要。開發(fā)商在未保證業(yè)主優(yōu)先購買權(quán)的前提下，向非業(yè)主出售車位，違反強(qiáng)制性規(guī)定，合同無效。倪某某非本小區(qū)業(yè)主，其使用權(quán)主張缺乏依據(jù)，故駁回其全部訴訟請(qǐng)求。

三

本案啟示與建議

01

嚴(yán)守“業(yè)主優(yōu)先”原則

小區(qū)規(guī)劃車位、車庫必須優(yōu)先滿足業(yè)主需求。開發(fā)商在未履行公示、征詢業(yè)主意見等程序前，不得向非業(yè)主出售、出租車位。業(yè)委會(huì)應(yīng)監(jiān)督開發(fā)商行為，保障業(yè)主合法權(quán)益。

02

業(yè)委會(huì)主體資格獲法院認(rèn)可

二審法院明確認(rèn)定，業(yè)委會(huì)代表業(yè)主履行物業(yè)管理職責(zé)，在涉及業(yè)主共同權(quán)益的訴訟中具備被告主體資格，有權(quán)依法維權(quán)。

03

規(guī)范門禁管理，維護(hù)小區(qū)自治

門禁系統(tǒng)屬于業(yè)主共同管理事項(xiàng)，業(yè)委會(huì)有權(quán)依法依規(guī)決定其使用方式。非業(yè)主使用小區(qū)設(shè)施須經(jīng)業(yè)主共同同意，不得以“提供便利”為由強(qiáng)制開放。

04

加強(qiáng)合同審查與檔案管理

業(yè)委會(huì)應(yīng)督促物業(yè)公司完善車位銷售、租賃檔案，確保每一筆交易符合“業(yè)主優(yōu)先”原則，并留存相關(guān)公示、放棄優(yōu)先購買等書面材料，以備法律糾紛之需。

四

結(jié)語

本案二審判決進(jìn)一步明確了《民法典》第276條的強(qiáng)制性效力，強(qiáng)化了業(yè)主優(yōu)先權(quán)的法律保障。各業(yè)委會(huì)應(yīng)引以為鑒，依法履職，積極維護(hù)業(yè)主共同利益，推動(dòng)小區(qū)治理法治化、規(guī)范化。

來源：溫州房產(chǎn)圈

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