2025年8月28日，《關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見(jiàn)》橫空出世，精準(zhǔn)剖開(kāi)中國(guó)城市發(fā)展的新肌理：“穩(wěn)妥有序推動(dòng)城市群一體化”“支持老舊住房自主更新、原拆原建”“嚴(yán)格限制超高層建筑”。

當(dāng)“自主更新”被寫入國(guó)家頂層設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的生存法則驟然劇變。 推土機(jī)的轟鳴聲漸行漸遠(yuǎn)，拆遷神話的黃金時(shí)代轟然落幕。

拆遷換房的暴富邏輯徹底破產(chǎn)，住宅回歸商品本質(zhì)。不用懷疑，二手房市場(chǎng)正式邁入“達(dá)爾文時(shí)代”。

最大的改變，舊房從“政府包辦”到“業(yè)主自救”。政府從“包辦者”退居引導(dǎo)者，將更新主導(dǎo)權(quán)交還居民。

當(dāng)然，對(duì)應(yīng)的代價(jià)，是“拆”字訣徹底失效，“改”字訣成為存量時(shí)代的生存法則。既然賦予了居民改造權(quán)與收益權(quán)，房產(chǎn)價(jià)值的底層邏輯已被永久重構(gòu)。

要知道，盡管產(chǎn)權(quán)是70年，但普通住宅設(shè)計(jì)壽命標(biāo)準(zhǔn)50年，但電梯、管道、外墻保溫等易損結(jié)構(gòu)件壽命大部分是25年。缺乏維護(hù)的老破小，本質(zhì)是加速貶值的負(fù)資產(chǎn)。

物業(yè)維保的地位也將迅速攀升。

在自主更新政策下，低密度不僅是奢侈符號(hào)，更是更新權(quán)力的通行證。業(yè)主質(zhì)量決定社區(qū)命運(yùn)，自主更新也成為一場(chǎng)殘酷的社會(huì)達(dá)爾文實(shí)驗(yàn)。

既要有資金實(shí)力，也要有共識(shí)能力。

業(yè)主素質(zhì)成為更新成敗的關(guān)鍵變量，“人以群分”的社區(qū)鴻溝將撕裂成兩個(gè)世界，精英自治的升值板塊與混沌失序的價(jià)值洼地。

安置房，幾乎沒(méi)有回頭路。

其實(shí)， 新的估值體系已然成型，房產(chǎn)市場(chǎng)的 “三九六等分” 正在悄然上演。地段、醫(yī)療、教育等傳統(tǒng)要素依然占據(jù)估值金字塔的頂端，但密度與物業(yè)這兩個(gè)新維度正在重塑市場(chǎng)格局。

根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，物業(yè)管理優(yōu)良的小區(qū)能獲得 5%-12% 的價(jià)值溢價(jià)，而這個(gè)數(shù)字在自主更新政策下還將持續(xù)擴(kuò)大。這種分化意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)清晰的層級(jí)：

同板塊，頂端是低密度、好物業(yè)、高凈值住戶的 “優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，中間是中等密度、管理規(guī)范的 “適應(yīng)者”，底部則是高密度、差物業(yè)、更新困難的 “淘汰品”。

隨著政府主導(dǎo)向自主更新的轉(zhuǎn)變，不動(dòng)產(chǎn)正式成為“不動(dòng)”的“資產(chǎn)”。意見(jiàn)終結(jié)的不僅是推土機(jī)經(jīng)濟(jì)，更宣告了建筑靜默衰亡的命運(yùn)。當(dāng)房產(chǎn)從“水泥盒子”進(jìn)化為需要持續(xù)維護(hù)、動(dòng)態(tài)更新的有機(jī)生命體，中國(guó)樓市正式迎來(lái)“達(dá)爾文時(shí)刻”。

地段神話退位，“建筑生命力”成為新的指標(biāo)。

也許，我們看到政策劃開(kāi)老破小的重生之路，但這條路終將由持有者維護(hù)它的意愿與能力決定。這或許才是最殘酷的商品邏輯。

沒(méi)有永遠(yuǎn)保值的房產(chǎn)，只有永不松懈的經(jīng)營(yíng)者。哪個(gè)項(xiàng)目具備更新能力，哪個(gè)社區(qū)才能具備保值能力。

我一直強(qiáng)調(diào)的“保一手，控二手”的含金量還在持續(xù)上升。此外，地方國(guó)企和城投資產(chǎn)的含金量，也在上升。

城市更新，是老破小的最后一趟車。

大號(hào)談地產(chǎn)，小號(hào)談經(jīng)濟(jì)，防止失聯(lián)

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