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最近后臺(tái)有個(gè)粉絲問得特實(shí)在：“房姐，我手里攢了點(diǎn)養(yǎng)老錢，想著在北京買套四五十平米的小房子，以后靠租金每月穩(wěn)定拿幾千塊，不用再操心打工的事兒，這路子現(xiàn)在還走得通不？”

說真的，要是把時(shí)間倒回十年前——2015年前后，北京房?jī)r(jià)跟坐火箭似的，一年能漲兩成，房租也跟著水漲船高，那會(huì)我肯定舉雙手支持。

但今天，我必須給大伙兒潑盆冷水：天上掉餡餅的好事，從來不會(huì)一直有。

尤其是當(dāng)下的北京樓市，早就不是當(dāng)年那個(gè)“買了就賺、租了穩(wěn)贏”的行情了——房?jī)r(jià)走勢(shì)不明朗，曾經(jīng)堅(jiān)挺的房租，也在一步步往下走。

Wind數(shù)據(jù)顯示，北京去年房租跌回2015-2017年的水平，上海、廣州、深圳、天津這些城市無一例外，都在跌。

大環(huán)境變了，未來躺平收租的好日子，大概率是要結(jié)束了。

一、租售比看似“可觀”，背后風(fēng)險(xiǎn)卻不容忽視

以當(dāng)前北京租售比較高的老破小為例，經(jīng)過這一輪下跌，300萬可以在東三環(huán)團(tuán)結(jié)湖這種距離國(guó)貿(mào)非常近的區(qū)域，輕松買到一套不錯(cuò)的老破小兩居，月租大概6-7k/月，租售比輕輕松松可以達(dá)到2.5%以上，超過3年定期，甚至國(guó)債收益率。

風(fēng)險(xiǎn)在于房?jī)r(jià)波動(dòng)，三環(huán)老破小，如果再?zèng)]有學(xué)區(qū)屬性，隨著房齡變老，房?jī)r(jià)再往下波動(dòng)個(gè)5%，也就是15萬，就相當(dāng)于這套房子2年租金的總和，這點(diǎn)收益根本扛不住房?jī)r(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

二、供需失衡，未來房租大概率持續(xù)下降

（一）需求端：租房主力減少，消費(fèi)能力下降

這些年，北京常住人口一直在緩慢下降，2024年底北京常住人口為2183.2萬，比2023年減少了2.6萬；

而在這之前，北京常住人口已實(shí)現(xiàn)“六連降”，2022年降至2184.3萬人。，

更重要的是，流出的大多是租房需求最旺盛的群體——20-35歲的年輕人。

（二）供應(yīng)端：房源激增，保租房沖擊大

一方面，之前高位買房的業(yè)主，不愿接受虧損賣房，索性轉(zhuǎn)售為租。

某大中介網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，2024年到2025年，北京出租房源供給量長(zhǎng)期保持在7-9萬套左右。而2022年10月這一數(shù)據(jù)僅為 38533 套！短短三年時(shí)間，房源數(shù)量直接翻了兩倍多！

另一方面，保租房供應(yīng)量還在不斷“加碼”。

克而瑞長(zhǎng)租數(shù)據(jù)顯示，截至2025年中，北京累計(jì)披露保租房認(rèn)定項(xiàng)目共 9 批次合計(jì)120個(gè)，其中涉及54個(gè)集體用地新建項(xiàng)目，共9.02萬套房源。

這個(gè)體量比大中介掛牌的租房量還多，而且保租房最大的優(yōu)勢(shì)就是價(jià)格低，私人房東不降價(jià)，根本競(jìng)爭(zhēng)不過保租房。

人口流出疊加供需失衡，這種狀態(tài)短期內(nèi)很難扭轉(zhuǎn)，這也就意味著，未來房租下降的趨勢(shì)還遠(yuǎn)沒結(jié)束。

總之，“以房養(yǎng)老”的黃金時(shí)代早就過去了。

針對(duì)不同情況的人，房姐也給大家提提建議：

還沒抱著“買小房收租養(yǎng)老”想法上車的，咱就別往這個(gè)坑里跳了?，F(xiàn)在買套小房子，不僅要掏首付、還月供，還得承擔(dān)房?jī)r(jià)下跌、租金下降的雙重風(fēng)險(xiǎn)。不如把錢存銀行定期，或者買些低風(fēng)險(xiǎn)的理財(cái)產(chǎn)品，至少能保證本金安全，不用天天操心房子租不出去。

已經(jīng)上車的房東，也別再抱著以前“躺著收租”的舊想法了。尤其是手里有多套“閑置房源”的房東，策略必須大調(diào)整：如果房子在次核心區(qū)域，不妨花個(gè)三五萬把裝修升級(jí)一下，更符合年輕人的審美，這樣就算租金比周邊高一點(diǎn)點(diǎn)，也能吸引租客；

如果房子在遠(yuǎn)郊區(qū)，或者地段不好，不如果斷出手，把房子賣掉，置換到市中心、地鐵口、學(xué)校周邊這些更核心的地段。

另外，前段時(shí)間，也有粉絲問，現(xiàn)在房租、房?jī)r(jià)降了，那租售比會(huì)不會(huì)提高了？確實(shí)是存在這種情況，比如之前500萬買一套老破小，租金是七八千，現(xiàn)在300萬就能買一套老破小了，它的租金雖比也降到六七千了，但是它的租售比，比之前它是提高了的。

不過普通人不建議大家去打這個(gè)擦邊球，除非你是業(yè)內(nèi)專業(yè)的人，而且，業(yè)內(nèi)專業(yè)的人現(xiàn)在這種操作，成功的概率也是大大不如以前的，咱們普通人最好就不要去嘗試了。

最后想跟大家說：大勢(shì)面前，沒人能逆勢(shì)而行。

北京樓市早就過了“閉著眼買、躺著收租”的黃金時(shí)代，與其糾結(jié)過去的“好日子”，不如早點(diǎn)認(rèn)清現(xiàn)實(shí)，主動(dòng)調(diào)整，才能在這輪市場(chǎng)變化中穩(wěn)住腳跟，讓自己的資產(chǎn)少受損失！

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