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原告本想買房，支付 70 萬 “首付” 后卻被認(rèn)定 “無房屋買賣關(guān)系”，好在被告庭審自認(rèn) “是民間借貸”，原告起訴 “要求還 70 萬 + 利息”，被告辯稱 “不認(rèn)識(shí)原告，錢是借中介的，扣了 6.3 萬砍頭息”，法院最終判決 “被告還 68 萬本金 + 15.4% 年息”！近日，北京市順義區(qū)人民法院審理此案，明確 “轉(zhuǎn)賬 + 收據(jù) + 被告自認(rèn)，借貸關(guān)系成立，砍頭息僅扣原告認(rèn)可部分”，為 “以房抵債 / 買賣為名的民間借貸” 糾紛提供關(guān)鍵裁判指引。

一、案情梳理

（一）原告訴求與核心事實(shí)

原告陳凱（出借人，勝訴方）訴稱：

判令被告趙磊（借款人，敗訴方）償還借款本金 70 萬元及利息（以 70 萬元為基數(shù)，自 2022 年 12 月 18 日起按年利率 15.4% 計(jì)算至實(shí)際付清之日）；

本案訴訟費(fèi)由趙磊承擔(dān)。

事實(shí)依據(jù)：

“買房” 實(shí)為借款，借貸關(guān)系明確：

2022 年 12 月 18 日，陳凱與趙磊簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，約定 “趙磊將順義一號(hào)房屋以 110 萬元出售給陳凱，陳凱當(dāng)日付 70 萬首付”，實(shí)則是雙方口頭約定 “趙磊向陳凱借款，月息 3 分，若 2-3 個(gè)月不還款則以房抵債”，陳凱本身有買房需求，故簽訂買賣合同作為擔(dān)保；

當(dāng)日陳凱向趙磊轉(zhuǎn)賬 70 萬元，趙磊出具 2 張收據(jù)（分別載明 “購房定金”“首付款”），合計(jì) 70 萬元；

另案確認(rèn)無買賣關(guān)系，被告自認(rèn)借貸：

2023 年陳凱起訴 “要求過戶順義一號(hào)房屋”，順義法院 A 號(hào)判決書認(rèn)定 “雙方無房屋買賣關(guān)系”，駁回陳凱訴求（判決已生效）；

該案庭審中，趙磊明確自認(rèn) “與陳凱是民間借貸關(guān)系，已按約定支付第一個(gè)月利息”，進(jìn)一步佐證借貸事實(shí)；

被告拒不還款，原告權(quán)益受損：

陳凱收到趙磊通過中介張某支付的第一個(gè)月利息 2 萬元（現(xiàn)金），但后續(xù)趙磊未再還款，經(jīng)多次催要仍拒不履行，故起訴維權(quán)。

（二）被告（趙磊）答辯理由

趙磊辯稱，不同意還款，理由如下：

不認(rèn)識(shí)陳凱，借貸對(duì)象是中介：

從未見過陳凱，也未溝通，是向中介張某借款，不知道 70 萬元是陳凱轉(zhuǎn)賬，不應(yīng)由陳凱起訴；

借款扣了 6.3 萬 “砍頭息 + 服務(wù)費(fèi)”：

借款當(dāng)天按張某要求，向李某賬戶轉(zhuǎn)賬 2.3 萬元利息（砍頭息）、4 萬元服務(wù)費(fèi)，實(shí)際到手僅 63.7 萬元，應(yīng)按此金額算本金；

簽的是空白合同，被 “套路”：

當(dāng)時(shí)簽了七八份空白合同（包括房屋買賣合同、借款合同），均由張某提供，自己未留存，不清楚合同內(nèi)容，認(rèn)為是 “套路貸”。

（三）法院查明關(guān)鍵事實(shí)

轉(zhuǎn)賬與收據(jù)證據(jù)：

2022 年 12 月 18 日，陳凱向趙磊轉(zhuǎn)賬 70 萬元，趙磊出具 2 張收據(jù)（金額合計(jì) 70 萬），雙方對(duì)轉(zhuǎn)賬及收據(jù)真實(shí)性無異議；

另案判決與自認(rèn)事實(shí)：

A 號(hào)判決書確認(rèn) “無房屋買賣關(guān)系”，趙磊在該案中自認(rèn) “與陳凱是民間借貸，已付第一個(gè)月利息”；

利息與費(fèi)用爭議：

陳凱認(rèn)可 “收到第一個(gè)月利息 2 萬元”（現(xiàn)金，由張某轉(zhuǎn)交），趙磊主張 “還付了 2.3 萬利息 + 4 萬服務(wù)費(fèi)”，但未提交 “陳凱收到或指示支付該 6.3 萬” 的證據(jù)；

中介與合同情況：

陳凱稱 “張某是房屋中介，收了自己 2 萬元中介費(fèi)”，趙磊稱 “簽空白合同給張某”，但雙方均未提交 “張某與陳凱存在雇傭（如會(huì)計(jì)）關(guān)系” 的證據(jù)。

二、案件分析

（一）爭議焦點(diǎn)

陳凱與趙磊之間是否存在民間借貸關(guān)系？

借款本金應(yīng)按 70 萬元還是扣除 “砍頭息” 后的金額計(jì)算？

年利率 15.4% 的主張是否合法？

（二）勝訴關(guān)鍵：法律適用與事實(shí)認(rèn)定

借貸關(guān)系成立，趙磊的 “不認(rèn)識(shí)原告” 抗辯不成立

依據(jù)《民法典》第六百六十七條 “借款合同是借款人向貸款人借款，到期返還借款并支付利息的合同” 及《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第十六條 “原告僅依據(jù)金融機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)賬憑證提起民間借貸訴訟，被告抗辯轉(zhuǎn)賬系償還雙方之前借款或者其他債務(wù)的，被告應(yīng)當(dāng)對(duì)其主張?zhí)峁┳C據(jù)證明”：

陳凱提交 “轉(zhuǎn)賬憑證 + 收據(jù)”，證明 “70 萬元資金交付”；趙磊在另案中自認(rèn) “與陳凱是民間借貸”，形成完整證據(jù)鏈；

趙磊主張 “借貸對(duì)象是張某，不認(rèn)識(shí)陳凱”，但無法明確 “其他出借人”，也無證據(jù)證明 “張某是實(shí)際出借人”，故抗辯不成立，法院確認(rèn) “陳凱與趙磊存在借貸關(guān)系”。

借款本金按 68 萬元計(jì)算，僅扣除陳凱認(rèn)可的 2 萬元砍頭息

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十六條 “預(yù)先在本金中扣除利息的，人民法院應(yīng)當(dāng)將實(shí)際出借的金額認(rèn)定為本金”：

陳凱認(rèn)可 “借款當(dāng)天收到 2 萬元利息”，該 2 萬元屬于 “預(yù)先扣除的利息”，應(yīng)從 70 萬元本金中扣除，故本金為 68 萬元；

趙磊主張 “還支付了 2.3 萬利息 + 4 萬服務(wù)費(fèi)”，但未提交 “陳凱指示支付” 或 “陳凱實(shí)際收到” 的證據(jù)（如陳凱簽字的費(fèi)用確認(rèn)單、李某與陳凱的關(guān)聯(lián)證明），故該 6.3 萬不納入本案本金扣除范圍，趙磊可另行向張某、李某主張。

年利率 15.4% 合法，符合約定與法律規(guī)定

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十五條 “雙方約定的利率超過合同成立時(shí)一年期貸款市場報(bào)價(jià)利率四倍的除外”：

趙磊自認(rèn) “每月利息 2.3 萬元”（對(duì)應(yīng)年利率約 39.4%），陳凱主張 “年利率 15.4%”，未超過 “合同成立時(shí) LPR 四倍”（2022 年 12 月 LPR 為 3.65%，四倍為 14.6%，15.4% 略高但未超趙磊自認(rèn)的約定利率，法院綜合案情支持）；

利息起算時(shí)間為 2022 年 12 月 18 日（借款當(dāng)日），符合 “利息從借款實(shí)際支付之日起算” 的規(guī)定。

三、裁判結(jié)果

被告趙磊于本判決生效之日起七日內(nèi)，向原告陳凱償還借款本金 68 萬元及利息（以 68 萬元為基數(shù)，自 2022 年 12 月 18 日起按年利率 15.4% 計(jì)算至實(shí)際付清之日止）；

駁回原告陳凱的其他訴訟請(qǐng)求；

本案訴訟費(fèi)由被告趙磊承擔(dān)。

四、案件啟示

（一）出借人：“以房抵債 / 買賣為名借款” 避坑 “三要點(diǎn)”

明確借貸性質(zhì)，留存書面約定

若以 “房屋買賣” 為借款擔(dān)保，需簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，明確 “借貸金額、利率、還款期限、逾期后房屋過戶條件”，避免 “被認(rèn)定無買賣關(guān)系后，借貸事實(shí)無法舉證”（本案中陳凱因趙磊自認(rèn)借貸，才順利確權(quán)，否則風(fēng)險(xiǎn)極高）；

轉(zhuǎn)賬備注 “借款”，拒絕 “砍頭息”

轉(zhuǎn)賬時(shí)務(wù)必備注 “借款 + 借款人姓名”，如 “借給趙磊 70 萬”；若借款人要求 “預(yù)先付利息”，需拒絕或在轉(zhuǎn)賬時(shí)直接扣除并書面確認(rèn)（如 “轉(zhuǎn)賬 70 萬，扣除利息 2 萬，實(shí)際本金 68 萬”），避免后續(xù)爭議；

留存中介溝通記錄，明確資金流向

若通過中介借款，需留存 “與中介的聊天記錄、中介費(fèi)支付憑證”，明確 “中介僅為介紹人，出借人是自己”，避免借款人以 “不認(rèn)識(shí)出借人” 抗辯（本案中陳凱無此爭議，因趙磊自認(rèn)借貸）。

（二）借款人：“借款簽合同” 注意 “兩底線”

不簽空白合同，留存合同原件

借款時(shí)務(wù)必看清合同內(nèi)容，不簽空白合同；簽訂后留存原件，明確 “出借人、金額、利率、還款方式”，避免 “被套路” 后無證據(jù)反駁（本案中趙磊因無合同原件，“空白合同” 主張未被采信）；

支付利息 / 費(fèi)用，要求出借人出具憑證

若需支付利息、服務(wù)費(fèi)，需要求出借人出具書面收據(jù)（注明 “收到 XX 利息 / 服務(wù)費(fèi)”），或按出借人指示支付至指定賬戶并留存 “指示付款記錄”，避免 “支付后出借人不認(rèn)，本金被多扣”（本案中趙磊支付的 6.3 萬因無此證據(jù)，未被扣除）。

（三）核心提醒：民間借貸 “事實(shí)為王，證據(jù)至上”

本案中陳凱勝訴的核心，在于 “轉(zhuǎn)賬 + 收據(jù) + 被告自認(rèn)，借貸事實(shí)清晰；僅認(rèn)可 2 萬砍頭息，本金扣除合理”；趙磊敗訴的關(guān)鍵，在于 “無證據(jù)證明‘不認(rèn)識(shí)出借人’‘支付 6.3 萬費(fèi)用’”。這警示所有參與者：

? 出借人需重視 “證據(jù)留存”，確保借貸事實(shí)可證；

? 借款人不可 “否認(rèn)借貸 + 無證據(jù)抗辯”，否則承擔(dān)敗訴后果；

?? 遇到 “以房抵債 / 買賣變借款” 糾紛，及時(shí)咨詢律師，明確法律關(guān)系，避免權(quán)益受損。

民間借貸關(guān)系復(fù)雜，唯有明確約定、留存證據(jù)，才能減少 “買房變借款”“砍頭息爭議” 等糾紛，保障雙方合法權(quán)益。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）