案例來源：人民法院案例庫(kù)參考案例

入庫(kù)編號(hào)：2023-16-2-103-018

關(guān)聯(lián)索引：

一審廣東省揭陽市榕城區(qū)人民法院（2022）粵5202民初1925號(hào)民事判決

再審廣東省揭陽市中級(jí)人民法院（2023）粵52民申8號(hào)民事裁定

再審廣東省揭陽市中級(jí)人民法院（2023）粵52民再6號(hào)民事判決

案由：金融借款合同糾紛

一、案情簡(jiǎn)介：房貸斷供引發(fā)的三方拉鋸戰(zhàn)

2018年12月，陳某、高某夫妻倆為買房，和某銀行簽了《個(gè)人住房借款合同》：貸款44萬，期限20年，用剛買的期房做抵押；某房地產(chǎn)公司作為開發(fā)商，提供連帶責(zé)任保證，但保證有個(gè)附加條件，直到辦完抵押登記并把房產(chǎn)證交給銀行核對(duì)無誤為止。

合同簽完，銀行按約放了款，陳某、高某也配合辦了預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記?？珊镁安婚L(zhǎng)，從2021年開始，陳某、高某再也沒按時(shí)還過月供。銀行一查，截至2021年10月，兩人已欠本金41萬多，利息、罰息2萬多，連律師費(fèi)都搭進(jìn)去1.6萬。

銀行起訴時(shí)，原本以為能三管齊下：讓夫妻倆還錢、讓開發(fā)商兜底，還能直接拍賣房子優(yōu)先受償。但一審法院支持了前兩項(xiàng)，唯獨(dú)沒讓銀行優(yōu)先受償，還判開發(fā)商繼續(xù)背鍋。開發(fā)商急了："這不對(duì)！房子早就能辦正式產(chǎn)證了，是銀行自己沒去辦抵押登記，憑什么還讓我擔(dān)責(zé)？"于是申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

2023年，揭陽中院再審改判：開發(fā)商不用再承擔(dān)連帶保證責(zé)任，銀行也暫時(shí)不能優(yōu)先受償房子。這個(gè)結(jié)果，讓很多人直呼意外。

二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)：開發(fā)商到底是否兜底，銀行能否優(yōu)先賣房還債

案件核心就倆問題：

1. 銀行對(duì)斷供的房子，現(xiàn)在還能不能優(yōu)先受償

陳某、高某當(dāng)初辦的是預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，不是正式的抵押登記。根據(jù)當(dāng)時(shí)的《物權(quán)法》20條，預(yù)告登記只是臨時(shí)保障，如果房子能辦正式產(chǎn)證了，3個(gè)月內(nèi)必須去辦正式抵押登記，否則預(yù)告登記就失效了。

案子里，開發(fā)商早在2019年就辦好了房子的大產(chǎn)證，2020年7月也把陳某、高某的產(chǎn)證原件交給了銀行。這時(shí)候，銀行完全可以去辦正式抵押登記，但它沒辦。結(jié)果，3個(gè)月一過，預(yù)告登記就過期了。所以，銀行現(xiàn)在不能直接拍賣房子優(yōu)先還錢。

2. 開發(fā)商的連帶保證責(zé)任，到底該什么時(shí)候結(jié)束

合同約定，開發(fā)商的保證責(zé)任到辦完抵押登記并把產(chǎn)證交給銀行為止。那什么時(shí)候算辦完？法院認(rèn)為：只要開發(fā)商完成了自己的義務(wù)，剩下的辦抵押登記就是銀行和購(gòu)房者的事了。

案子里，開發(fā)商2020年7月就把產(chǎn)證給了銀行，這時(shí)候保證期間就應(yīng)該到2020年10月。而銀行2021年才起訴，早就過了保證期間。所以，開發(fā)商不用再替陳某、高某還錢了。

三、律師點(diǎn)評(píng)：三方都要守好各自的場(chǎng)

對(duì)銀行來說： 預(yù)告登記不是萬事大吉，拿到產(chǎn)證后一定要盡快辦正式抵押，別以為有開發(fā)商兜底就能躺平，過了期限，連優(yōu)先受償權(quán)都可能飛了。

對(duì)購(gòu)房者來說： 房貸是自己的債，斷供不僅影響征信，還可能讓房子被拍賣；就算和配偶約定了房子歸我，債務(wù)該還還得還，離婚協(xié)議可躲不過債主。

對(duì)開發(fā)商來說： 階段性保證不是無限責(zé)任，只要按合同完成了辦產(chǎn)證、交產(chǎn)證的義務(wù)，就能功成身退。但要是故意拖延辦產(chǎn)證，那該擔(dān)的責(zé)任可跑不了。

法律講究權(quán)利義務(wù)對(duì)等，你盡到了義務(wù)，就不用為他人的過錯(cuò)買單；你偷了懶，就得自己承擔(dān)后果。這個(gè)案子之所以改判，正是因?yàn)殂y行和購(gòu)房者沒在能干事的時(shí)候干事，最終只能自己咽下苦果。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)里，沒有躺贏的責(zé)任，只有守諾的底線。法律不會(huì)為怠于履行義務(wù)者兜底，但會(huì)為認(rèn)真做事的人撐腰，這才是公平的底色。

特別聲明：本文案例均來源于人民法院案例庫(kù)與中國(guó)裁判文書網(wǎng)，已進(jìn)行脫敏，不構(gòu)成對(duì)當(dāng)事人隱私或商業(yè)秘密的侵犯。文章內(nèi)容僅作普法參考，不視為律師提供的法律意見及決策依據(jù)。具體案件需結(jié)合實(shí)際情況咨詢專業(yè)律師。如涉及案例當(dāng)事人且有異議，請(qǐng)聯(lián)系本人，將在核實(shí)后及時(shí)處理。