海珠新中軸附近，上新了！

今天，廣州自然資源交易平臺正式掛牌海珠區(qū)廣州大道南788號二期地塊——也就是大家常說的廣一電商園二期。

熟悉的位置，新的供應，它的旁邊正是此前靠“100%得房率”圈粉不少的保利四季和頌。

眼下康鷺片區(qū)改造全面提速，海珠新中軸規(guī)劃也在逐步落地，這宗地塊一亮相，就引起了市場的高度關注。

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先說說這塊地的情況。

地塊總用地面積超3.4萬㎡，其中出讓面積1.6萬㎡，為宅地、商業(yè)商務及服務設施用地。

其中，住宅用地9348.53㎡，容積率2.9，計容建面約27112㎡。

但與此同時，地塊還要求配建3.3萬㎡商業(yè)、2700㎡服務設施和一所9班幼兒園。配建的體量，一點不比住宅小。

再說說這塊的優(yōu)勢，最突出的就是區(qū)位很能打。

它剛好卡在海珠中部的關鍵節(jié)點：

離廣州大道南主干道不遠，比一期保利四季和頌更靠近地鐵8號線鷺江站、客村站，附近還有11號線上涌站，雙地鐵對依賴公共交通的家庭很友好。

而且不用等規(guī)劃配套，步行范圍內，海珠萬達的熱鬧商圈、合生廣場的日常消費場景都已成熟，生活便利性拉滿。

更關鍵的是，它還踩上了海珠兩大舊改的“紅利線”。

一邊是正在大刀闊斧推進的海珠新中軸舊改，從珠江新城往琶洲延伸的發(fā)展勢頭，正慢慢覆蓋到這片區(qū)域；

另一邊是全速推進的康鷺片區(qū)改造，未來這里會釋放13公頃整體連通的土地，徹底告別過去零散、碎片化的城市面貌。

△正在拆除中的康鷺片區(qū)（圖源：小紅薯@東方）

以前這片多是城中村，改造后會有大批居民想換更好的房子，而廣一電商園二期地塊，剛好能接住這部分“想改善、又不想追琶洲高價”的剛需改善客。

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但優(yōu)勢背后，配建壓力也成了地塊的一大負擔。

最顯眼的就是商業(yè)配建——3.3萬㎡的體量，幾乎是住宅面積的1.2倍。

表面看是補全生活配套，實際操作卻不容易：周邊已有海珠萬達、合生廣場等成熟商業(yè)體分走客流，新商業(yè)要是找不到差異化定位，很可能從“加分項”變成“拖后腿”。

再加上幼兒園和服務設施的建設，不僅會增加開發(fā)商的成本，還會拉長建設周期，對資金和運營能力都是考驗。

所以這塊地對開發(fā)商來說，倒不是說非搶不可，更像是只有頭部房企能玩的“游戲”。

雖然成本算下來，表面樓面價不算高：掛牌起始價8.6億元，計容建面大概60191㎡，表面樓面價差不多1.43萬/㎡。

但扣掉3.3萬㎡商業(yè)和其他配建后，實際住宅部分的起拍樓面價可能得接近4萬/㎡，和一期保利四季和頌的4.8萬/㎡相差不大。

這個成本對中小房企來說壓力太大，但對保利、越秀、中海這類頭部房企，仍在可控范圍。畢竟海珠中部的宅地本就稀缺，錯過這塊，短期內難有同類供應。

從潛在競爭來看，保利大概率會來競拍。

作為一期的開發(fā)商，它懂這里的買家需求，如果能拿下該地塊跟一期一起連片開發(fā)，還能做產品搭配，降低營銷成本。

△截自：小紅書@絮夢凝煙 航拍視頻

不過現在新規(guī)戶型限制多，產品想創(chuàng)新沒那么容易。

加上旁邊康鷺改造、海珠新中軸舊改釋放需求是個長期過程，要是短期內銷售不及預期，開發(fā)商可能會面臨資金壓力。

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而對于海珠中部樓市而言，廣一電商園二期的入市，算不上“攪局的”，更像是“補位的”。

一期保利四季和頌樓面價4.8萬/㎡，現在賣7萬/㎡，之前靠高得房率搶了不少剛改客戶，但在建筑新規(guī)收緊下，更加考驗開發(fā)商對產品的把控能力。

△截自：小紅書@絮夢凝煙 航拍視頻

更關鍵的是，康鷺片區(qū)改造會釋放不少置換需求，這些需求不會全跑到琶洲那種高價板塊，而二期靠“近地鐵+配套成熟”的優(yōu)勢，剛好能收下這部分客戶。

當然，競爭也繞不開。

目前海珠中部在售新盤不算多，但保利四季和頌還有尾貨，中海大境也有貨在售，周邊還有舊改項目等著入市。

而且二期想賣得好，價格不能比一期貴太多，還得留夠利潤空間，不然很容易陷入“價格戰(zhàn)”的麻煩。

說到底，廣一電商園二期能不能成為板塊的“價值標桿”，核心還是看開發(fā)商能不能平衡好“配建壓力”和“產品力”。

而對海珠來說，這宗地塊的入市，更像是一次證明，證明這片被舊改紅利和成熟配套包裹的區(qū)域，還有更多可能性待挖掘。

目前，地塊內部已經平整，將于10月9日正式開拍！我們一起期待。